Plusvalenza Superbonus 110%: il Fisco circoscrive l’imponibilità alla “prima cessione”

L'Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 137 del 20 maggio 2025, ha fornito un’interpretazione di fondamentale importanza applicativa in merito alla nuova fattispecie di plusvalenza immobiliare introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023). Il documento chiarisce il perimetro di applicazione del nuovo articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR in uno dei casi più controversi: la cessione di immobili riqualificati con il Superbonus 110% a seguito di acquisto da imprese di costruzione (c.d. Sismabonus Acquisti, art. 16, comma 1-septies, D.L. 63/2013). La nuova plusvalenza immobiliare post-Superbonus La Legge di Bilancio 2024 ha esteso la nozione di "redditi diversi" imponibili, introducendo la plusvalenza generata dalla cessione a titolo oneroso di immobili (diversi da quelli acquisiti per successione o adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo) sui quali siano stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus. Tale imposizione si applica se i lavori si sono conclusi da non più di dieci anni all'atto della cessione. La normativa prevede un meccanismo di calcolo del costo di acquisto che penalizza il cedente che ha beneficiato della detrazione del 110% e ha optato per la cessione del credito o lo sconto in fattura. In base all'articolo 68 del TUIR, se gli interventi agevolati si sono conclusi: entro i 5 anni dalla cessione: le spese relative agli interventi Superbonus non rilevano ai fini della determinazione del costo fiscalmente riconosciuto dell'immobile. oltre i 5 anni (ma entro i 10 anni): tali spese sono riconosciute nella misura del 50 per cento. Il quesito posto all'Agenzia riguardava un contribuente che, avendo acquistato una "casa antisismica" da impresa e avendo ceduto il credito 110%, intendeva rivenderla nel 2025 (entro i 5 anni dall'acquisto del marzo 2021). Il nodo del Sismabonus acquisti e la "prima cessione" L'Amministrazione finanziaria ha chiarito che il nuovo articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR, che genera la plusvalenza, si applica esclusivamente in relazione alla prima cessione a titolo oneroso dell'immobile interessato dai lavori ammessi a Superbonus, a condizione che i lavori si siano conclusi da non più di dieci anni. Nel caso di immobili ceduti dall'impresa di costruzione a seguito di interventi di demolizione e ricostruzione, come previsto dal Sismabonus Acquisti (art. 16, comma 1-septies, D.L. 63/2013, richiamato dal Superbonus): la "prima cessione" è quella effettuata dall'impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare all'acquirente questa cessione ha consentito all'acquirente (l'Istante) di fruire del Superbonus di conseguenza, la successiva rivendita dell'immobile da parte dell'acquirente non rientra nel perimetro applicativo della plusvalenza Superbonus disciplinata dall'articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR. La tassazione residua: l'ipotesi del quinquennio Pur escludendo l'applicazione della nuova "tassa sul Superbonus" (lett. b-bis), l'Agenzia ha precisato che resta fermo il regime ordinario delle plusvalenze immobiliari previsto dall'articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR. Pertanto, se l'immobile viene venduto: prima del decorso di un quinquennio dall'acquisto (marzo 2021-2025) e non è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte di tale periodo l'eventuale plusvalenza realizzata costituirà comunque reddito tassabile (con imposta sostitutiva del 26% ) ai sensi della lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 del TUIR, calcolata come differenza tra corrispettivo e costo di acquisto/costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente (senza le decurtazioni previste dalla lett. b-bis). L'interpretazione dell'Agenzia offre una fondamentale distinzione tra la plusvalenza generata direttamente dalla riqualificazione (lett. b-bis), che si esaurisce con la prima vendita dopo i lavori, e la plusvalenza ordinaria legata al tempo di detenzione dell'immobile (lett. b), salvaguardando il contribuente da una doppia penalizzazione fiscale nel caso di acquisto di c.d. "case antisismiche".

Plusvalenza Superbonus 110%: il Fisco circoscrive l’imponibilità alla “prima cessione”

Il chiarimento sull'articolo 67 del TUIR esclude dalla nuova tassa di uscita la rivendita delle "case antisismiche" acquistate da impresa, ma resta il rischio quinquennale

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