Plusvalenza immobiliare post-separazione: il calcolo fiscale sull’acquisto infra-quinquennale

L'Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 153 dell’11 giugno 2025, fornisce un'importante interpretazione in merito all'applicazione dell'articolo 67, comma 1, lettera b), del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), stabilendo i criteri per la tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione infra-quinquennale di una quota di immobile acquisita nell'ambito degli accordi di separazione consensuale. Il chiarimento si rivela cruciale per la gestione del timing e dei valori di cessione nelle operazioni di riassetto patrimoniale post-matrimoniale. L'acquisto in sede di separazione è a titolo oneroso Ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, costituiscono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, salvo le eccezioni previste. La ratio della norma è quella di intercettare i guadagni di natura speculativa, presunta quando l'arco temporale tra acquisto e vendita è inferiore al quinquennio. L'Istante aveva prospettato la non imponibilità ritenendo l'acquisizione un "normale esito del riassetto del patrimonio dei coniugi". Tuttavia, l'Agenzia, richiamando la risoluzione n. 22 del 17 ottobre 1984, ribadisce un principio consolidato: il trasferimento in proprietà della quota di un immobile tra ex coniugi, in ottemperanza a una sentenza di separazione o divorzio, è sempre da considerare a titolo oneroso. Ciò in quanto l'atto ha fondamento nel regolamento economico tra le parti, realizzando uno scambio tra il valore del bene ceduto e la tacitazione di ogni pretesa economica da parte dell'avente causa. Decorrenza del quinquennio e imponibilità Dato il presupposto dell'onerosità, l'Amministrazione finanziaria conferma che, in caso di successiva rivendita dell'immobile acquisito con tali modalità, trova applicazione l'articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR. Ai fini del computo del quinquennio, occorre fare riferimento alla data in cui è intervenuto il trasferimento a titolo oneroso della quota di immobile. Nel caso di specie, l'Istante, già proprietario del 50% dal 2003 , ha acquisito l'ulteriore 50% nel 2023. Pertanto, il termine di cinque anni decorre dal 2023 solo per la quota acquisita in sede di separazione. La cessione dell'immobile prima di tale decorrenza rende la plusvalenza (relativa alla quota acquisita nel 2023) imponibile. Il calcolo della plusvalenza imponibile La plusvalenza è costituita dalla differenza tra i corrispettivi percepiti e il prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente. L'Agenzia delle Entrate precisa che la tassazione si applica solo al 50% dell'immobile acquisito nel 2023. Ai sensi dell'articolo 68 del TUIR, la plusvalenza è pari alla differenza tra: la metà del corrispettivo percepito per la vendita dell'immobile; l'importo indicato nell'atto di trasferimento quale valore della quota acquisita (che nel caso in esame ammontava a 30.000 euro), aumentato di ogni altro costo inerente al bene.

Plusvalenza immobiliare post-separazione: il calcolo fiscale sull’acquisto infra-quinquennale

Il trasferimento di quote immobiliari in sede di accordi di separazione è sempre a titolo oneroso e attiva la presunzione speculativa per la successiva rivendita

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