Per l’imposta di registro assume valore il mutuo accollato

Se nell'atto di vendita di un immobile il cessionario si accolla il mutuo fondiario già acceso dal cedente per lo stesso immobile, questo importo - che rientra nella dichiarazione di valore - si somma al corrispettivo della cessione: dunque, ai fini dell'imposta di registro, il valore del bene deve essere considerato al lordo dell’accollo (Cgt di I grado di Lucca, sentenza n. 295/2025). La Cgt di I grado di Lucca, con la sentenza n. 295 dell’8 ottobre 2025, ha stabilito che se nell'atto di vendita di un immobile il cessionario si accolla il debito residuo che deriva da un mutuo fondiario, già acceso dal cedente con riferimento allo stesso immobile, detto importo - che rientra nella dichiarazione di valore - si somma al corrispettivo della cessione: dunque, ai fini dell'imposta di registro, il valore del bene deve essere considerato al lordo del debito residuo oggetto di accollo. Il fatto Al centro della vertenza un avviso di liquidazione dell'imposta di registro, con il quale un ufficio toscano dell'Agenzia delle entrate rettificava la base imponibile dichiarata per l’atto, con il quale un contribuente trasferiva a una società la piena proprietà di alcune unità immobiliari. Nel contratto di acquisto si precisava che il valore dell'immobile ceduto era pari a una certa somma “al netto del residuo mutuo”, che era oggetto di accollo da parte della cessionaria. Tuttavia, secondo la tesi dell'ufficio finanziario, che fondava l’avviso di liquidazione, il valore del bene ceduto, come risultava dallo stesso atto, era pari a quello dichiarato più l'importo del mutuo rimanente; in altre parole, era il valore al lordo del residuo mutuo accollato. Diversamente, secondo le parti del contratto, il valore era quello dichiarato in atti, in quanto l'accollo, ex articolo 21 Dpr n. 131/1986, non doveva rilevare ai fini della tassazione. Dopo essere stati raggiunti dall’avviso di liquidazione menzionato, le parti della compravendita adivano la Cgt di I grado di Lucca, contestando l’attività erariale. La decisione dei giudici lucchesi Nel rigettare il ricorso dei contribuenti, la Corte di giustizia di I grado di Lucca premette che l'articolo 43 del Tu dell’imposta di registro stabilisce che la base imponibile dell’imposta è costituita “a) per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali dal valore del bene o del diritto alla data dell'atto ovvero, per gli atti sottoposti a condizione sospensiva, ad approvazione o ad omologazione, alla data in cui si producono i relativi effetti traslativi o costitutivi; b) per le permute, salvo il disposto del comma 2 dell'art. 40, dal valore del bene che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta”. Nel caso in esame, l'operazione compiuta era la cessione di beni immobili verso un corrispettivo costituito dalla cessione di un credito, oltre che dall'assunzione di un debito residuo nascente da un mutuo fondiario gravante sugli stessi immobili oggetto di cessione. Ebbene – prosegue la Corte - l'articolo 51 del Dpr n. 131/1986 prevede che “… si assume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto dei commi successivi, quello dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto. 2. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valore il valore venale in comune commercio...”. Quindi, afferma il Collegio lucchese, l'ufficio, nel caso oggetto del giudizio, procedeva alla liquidazione della maggiore imposta non sulla base degli accertamenti previsti dall'articolo 51, comma 3 del Tur, ma sulla base, in linea anche con la previsione dell'articolo 20 Tur, di quanto dichiarato dalle stesse parti, che avevano riferito in atto di un valore del bene pari a un valore X al netto del debito residuo Y nascente dal mutuo ipotecario oggetto di accollo. Ora, è evidente che simile dichiarazione, su un piano semantico e logico prima ancora che giuridico, sta a significare che il valore reale del bene è pari al valore dichiarato più il valore del debito residuo, o detto altrimenti al valore al lordo del mutuo residuo oggetto di accollo. Né in senso contrario - a parere dei giudici toscani - può argomentarsi dall'articolo 21, comma 3 Tur, secondo cui “non sono soggetti ad imposta gli accolli di debiti ed oneri collegati e contestuali ad altre disposizioni nonché le quietanze rilasciate nello stesso atto che contiene le disposizioni cui si riferiscono”, in quanto l'ufficio finanziario non stava procedendo a tassare l'accollo ma l'atto di cessione e ricavava il valore del bene ceduto dalle complessive dichiarazioni delle parti, comprese quelle relative all'accollo. Accollo come modalità di pagamento di parte del prezzo L'accollo, in sostanza, veniva in rilievo, nel caso in questione, quale modalità di pagamento del corrispettivo, che non era costituito soltanto dalla cessione del credito, ma anche dall'assunzione del residuo debito fondiario gravante sui beni oggetto di trasferimento. Inoltre, prosegue la Cgt, in senso contrario alla posizione dei contribuenti, pare assestarsi anche la giurisprudenza di legittimità che, in sede di interpretazione dell'articolo 50 del Tur, ha chiarito che “in tema di imposta di registro sugli atti di conferimento di immobili in società per aumento di capitale, ai fini della determinazione della base imponibile, è consentito dedurre, dal valore lordo del bene conferito, ai sensi dell'articolo 50 Tur, l'importo del mutuo bancario acceso per l'acquisto del medesimo bene che la società conferitaria abbia dichiarato di accollarsi, purché, oltre a trattarsi di accollo esterno, comportante l'insorgenza di un debito diretto della società accollante nei confronti della banca, ricorra l'ulteriore requisito della inerenza di tali passività all'oggetto del conferimento, dovendosi escludere la presenza di tale requisito in relazione all'iscrizione di un'ipoteca sull'immobile conferito correlata al conseguimento di un finanziamento personale del conferente e, in ogni caso, laddove le passività e gli oneri che si vorrebbe dedurre dal valore degli immobili conferiti, benché gravanti su questi, non possano dirsi assunti dalla società conferitaria per finalità connesse al perseguimento del proprio oggetto sociale” (cfr, fra le altre, Cassazione, sentenza n. 22325/2022). L'articolo 50 del Tur, in definitiva, prevede espressamente che la base imponibile, in caso di conferimento del bene, sia costituita dal valore del bene al netto del debito residuo oggetto di accollo. Ma la norma - chiosa, in conclusione, il Collegio - è di stretta interpretazione e opera alle condizioni stringenti previste dalla giurisprudenza di legittimità sopra richiamate. In difetto, la base imponibile, anche nel caso di conferimento di beni, è costituita dal valore del bene al lordo dell'accollo, proprio come è correttamente stato ritenuto dall'Amministrazione finanziaria nell'ipotesi della compravendita immobiliare scrutinata.

Per l’imposta di registro assume valore il mutuo accollato

Secondo la Corte tributaria di primo grado di Lucca, in una compravendita va sommato al corrispettivo della cessione per determinare il valore del bene da sottoporre a tassazione

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