Usucapione, quando vanno dichiarate le agevolazioni prima casa

La Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 30925 del 25 novembre 2025, ha chiarito che, qualora l’acquisto di un immobile avvenga attraverso una sentenza dichiarativa di usucapione, le dichiarazioni per fruire del beneficio “prima casa” devono essere rese necessariamente con riferimento alla predetta sentenza e non oltre la registrazione della stessa. Infatti, non assumono alcuna validità le generiche dichiarazioni di voler fruire dell’agevolazione fiscale espresse in precedenti e diversi atti. Il fatto Al centro della vertenza vi era un avviso di liquidazione dell’imposta di registro, con cui l’Agenzia delle Entrate riteneva non applicabile l’aliquota agevolata del 2%, in luogo del 9% per l'acquisto della prima casa. Il trasferimento di proprietà derivava da una sentenza del Tribunale di Napoli che dichiarava l’acquisto del bene a titolo di usucapione. In particolare, il contribuente aveva manifestato la volontà di fruire dei benefici relativi alla prima casa in una precedente dichiarazione di successione ma, secondo l’ufficio, non era utile una manifestazione di volontà formulata in un momento precedente e ad altri fini, dovendo la dichiarazione essere riferita all'atto di acquisto del bene e non oltre la registrazione della sentenza, poiché la verifica dei presupposti per il riconoscimento dell'agevolazione andava effettuata con riferimento alla data della sentenza di usucapione. Dopo due sentenze di merito sfavorevoli alla posizione dell’Erario, che ritenevano accettabile la dichiarazione del contribuente in quanto comunque intervenuta prima della registrazione della sentenza di usucapione, l’Agenzia delle entrate proponeva ricorso per cassazione. La decisione della Corte di Cassazione Nell’accogliere il ricorso dell’Erario, la Corte di cassazione premette che gli atti dell'autorità giudiziaria in materia di controversie civili sono soggetti a registrazione, in termine fisso, ai sensi dell'articolo 5 del Dpr n. 131/1986, essendo ricompresi nella Parte Prima della Tariffa ivi allegata, all'articolo 8. I soggetti obbligati a chiedere la registrazione, ai sensi dell’articolo 10, comma 1, lettera c) del Testo unico imposta di registro, sono i cancellieri ed i segretari dell'organo giurisdizionale che ha emesso l'atto, entro 20 giorni se formato in Italia (cfr. successivo articolo 13 ratione temporis applicabile). In mancanza della richiesta, si procede d'ufficio, previa riscossione dell'imposta. Il successivo articolo 54 del Tur dispone, infine, che “2. i funzionari … sono tenuti al pagamento o al deposito di cui al comma 1 limitatamente ai decreti di trasferimento emanati nei procedimenti esecutivi e agli atti da essi ricevuti. 3. Per gli altri atti degli organi giurisdizionali il pagamento dell'imposta deve essere effettuato, entro il termine di cui al comma 5, dalle parti in causa o dai soggetti nel cui interesse è richiesta la registrazione. 4. In mancanza del pagamento o del deposito l'ufficio procede … alla registrazione d'ufficio. 5. Quando la registrazione deve essere eseguita d'ufficio … l'ufficio del registro notifica apposito avviso di liquidazione al soggetto o ad uno dei soggetti obbligati al pagamento dell'imposta, con invito ad effettuare entro il termine di sessanta giorni il pagamento dell'imposta e, se dallo stesso dovuta, della pena pecuniaria irrogata per omessa richiesta di registrazione …”. Pertanto, osserva la Cassazione, dalle disposizioni sopra citate emerge che la notifica dell'avviso di liquidazione segna il termine ultimo prima della registrazione d'ufficio dell'atto. Infatti, risulta consolidato il principio secondo cui l'agevolazione in questione può essere chiesta fino alla richiesta di registrazione della sentenza costitutiva o traslativa del diritto reale. La dichiarazione prescritta dalla Nota II-bis all'articolo 8 della Tariffa, parte I, allegata al Tur esprime la volontà del contribuente di fruire dell'agevolazione, dichiarando di volersi stabilire nel Comune dove si trova l'immobile, di non esser titolare esclusivo o in comunione col coniuge di altri diritti reali su immobili siti nello stesso comune e di non avere già fruito dei medesimi benefici. Detta previsione, inferisce la Corte di legittimità, pone un'eccezione al principio generale, desumibile dallo stesso articolo 77 del Tur, secondo cui un'agevolazione non richiesta al momento dell'imposizione non è perduta, essendo possibile, sia pur con gli ovvi limiti temporali, rimediare all'erronea imposizione (cfr. Cassazione, sentenze nn. 635/2017, 3449/2009, 14117/2020, 5349/2020 e 8141/2025). La dichiarazione in discorso è prescritta quale elemento costitutivo della fattispecie agevolativa ed assume la natura giudica di una dichiarazione di volontà, in quanto orientata all'esercizio di un diritto soggettivo. Inoltre, non è prevista alcuna formalità alternativa alla richiesta formulata dal compratore nell'atto di acquisto (cfr. Cassazione, sentenze nn. 3449/2009 e 21379/2006), mentre, qualora manchi un atto pubblico di compravendita (come nel caso della sentenza che produce gli effetti di un contratto emessa ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile), le manifestazioni di volontà prescritte dall'articolo 1, nota II-bis, Tariffa allegata al Tur vanno rese prima della registrazione della pronuncia giudiziale, che costituisce l'atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene. Si deve invece escludere che le stesse manifestazioni di volontà possano effettuarsi in un momento successivo, atteso il carattere necessario della collaborazione del contribuente che integra un presupposto del beneficio (cfr. Cassazione, sentenze nn. 3863/2009, 2261/2014, 3132/2018, 5349/2020 e 8141/2025). Analogamente, le manifestazioni di volontà prescritte dall'articolo 1, Nota II-bis, della Tariffa allegata al Tur vanno rese sempre prima della registrazione del provvedimento del giudice che costituisce l'atto cui va riconosciuta l'efficacia traslativa della proprietà del bene, anche ove l'acquisto sia avvenuto a titolo originario per usucapione, (cfr. Cassazione, sentenze nn. 635/2017 e 8141/2025). Dai principi richiamati emerge, secondo la Cassazione, l’erroneità della decisione del giudice di secondo grado, atteso che la condizione logica e giuridicamente necessaria della dichiarazione in parola è la sua riferibilità ad un atto di acquisto della proprietà, perché la tassazione concerne il relativo acquisto ed il regime agevolato accede all'imposizione fiscale di tale atto. Di conseguenza, non può esplicare alcun effetto la dichiarazione, per quanto anteriore all'acquisto, di voler conseguire il beneficio fiscale, se resa in tutt'altro contesto (la dichiarazione di successione) e, soprattutto, con riferimento ad un bene non acquisito in proprietà, per essere stata la sua titolarità acquisita successivamente con la citata sentenza di usucapione. Conclusioni La questione dalla quale muove la sentenza in commento è stata di recente affrontata sulla nostra rivista (“Acquisto prima casa per usucapione: stesse regole d’accesso ai benefici”) in riferimento all’ordinanza 4713 del 22 febbraio 2025, con cui la Corte di cassazione ha chiarito che il contribuente che intende avvalersi dell’agevolazione “prima casa” è sempre tenuto a rilasciare le dichiarazioni previste dalla normativa di settore, anche nel caso in cui l’acquisto dell’abitazione avvenga a seguito di una sentenza che accerti l’usucapione dell’immobile. Nella sentenza esaminata oggi, quindi, la suprema Corte specifica il principio appena menzionato, aggiungendo che la manifestazione di volontà prescritta dall'articolo 1, Nota II-bis, Tariffa allegata al Tur deve necessariamente riferirsi all'atto (ossia, nel caso di specie, alla sentenza dichiarativa dell’usucapione) di acquisto della proprietà che costituisce l'oggetto della tassazione, cui accede il relativo regime agevolato dell'imposizione fiscale. Pertanto, la generica manifestazione di voler conseguire il beneficio “prima casa”, espressa in una precedente denuncia di successione, non può legittimare la richiesta di agevolazione fiscale riferita alla sentenza di usucapione, atto che ha determinato l'effetto traslativo della proprietà.

Usucapione, quando vanno dichiarate le agevolazioni prima casa

In caso di sentenza che accerta tale forma di acquisto della proprietà, per beneficiare dell’imposta di registro ridotta è necessaria una dichiarazione ad hoc entro il termine della sua registrazione

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