IVA sulla caparra: quando scatta l’immediata esigibilità sugli acconti

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 7868 del 31 marzo 2026, ha stabilito che il versamento di una somma qualificata come caparra determina l'immediata esigibilità della relativa Iva dovuta sugli acconti, a meno che, al momento del versamento, la realizzazione della cessione o della prestazione sia incerta e fatta salva l'ipotesi in cui, in base alle prescrizioni contrattuali, detta somma, dopo l’esecuzione del contratto, debba essere restituita e non possa essere scomputata dal prezzo complessivo. Il fatto L'Agenzia delle entrate, con avviso di accertamento, ha contestato a una Srl l'omessa fatturazione e registrazione di operazioni imponibili per un importo rilevante, ritenuto costituente acconto sul prezzo, percepito nell'ambito di una vendita immobiliare, e, dunque, da assoggettare a Iva. La Ctp di Roma, adita dalla compagine, ha accolto il ricorso e della stessa opinione, favorevole alla tesi della contribuente, si è mostrata la Ctr del Lazio, la quale ha ritenuto che i contestati importi fossero, in realtà, da qualificarsi effettivamente come caparra confirmatoria. L’Amministrazione finanziaria ha proposto, quindi, ricorso per cassazione, sostenendo, in sintesi, che gli importi in questione costituissero acconti sul prezzo: sia perché non eseguiti contestualmente alla stipula dell'accordo che li prevedeva sia perché i contraenti avevano già pattuito una penale per il caso di mancato rilascio del permesso di costruire relativo all'immobile oggetto dell'alienazione. La decisione della Corte di Cassazione Nell’accogliere il ricorso, la Corte di cassazione premette che la caparra confirmatoria risponde ad autonome funzioni: oltre a costituire, in generale, indizio della conclusione del contratto cui accede, incita le parti a darvi esecuzione, considerato che colui che l'ha versata potrà perdere la relativa somma e la controparte potrà essere, eventualmente, tenuta a restituire il doppio di quanto ricevuto in caso di inadempimento a essa imputabile; può svolgere, inoltre, funzione di anticipazione del prezzo, nel caso di regolare esecuzione del contratto preliminare, costituendo, invece, un risarcimento forfetario in caso d'inadempimento di questo, poiché il suo versamento dispensa dalla prova del quantum del danno subito in caso di inadempimento della controparte, salva la facoltà di richiedere il risarcimento del maggior danno. Il punto è che, mentre nell'ipotesi di regolare adempimento del contratto preliminare, la caparra è imputata sul prezzo dei beni oggetto del definitivo, assoggettabili a Iva, andando a incidere sulla relativa base imponibile e, prima ancora, a integrare il presupposto impositivo dell'imposta in base all'articolo 6, comma 4, Dpr 633/1972, l'inadempimento ne determina il trattenimento, che serve a risarcire il promittente venditore, con la conseguenza che in tal caso la caparra non farà parte della base imponibile dell'Iva (cfr Cassazione, sentenze nn. 7340/2020 e 3736/2019). Inoltre, precisa il Collegio di legittimità, sulla scorta dell’orientamento della giurisprudenza europea, in caso di versamenti in acconto eseguiti anteriormente alla cessione di beni o alla prestazione di servizi, affinché l'Iva possa divenire esigibile – e quindi in deroga rispetto al principio generale per cui il fatto generatore dell'imposta si verifica nel momento in cui viene effettuata la cessione di beni o la prestazione di servizi – occorre che tutti gli elementi qualificanti del fatto generatore, vale a dire la futura cessione o la futura prestazione, siano già conosciuti e dunque, in particolare, che, al momento del versamento, i beni o i servizi siano specificamente individuati e l'operazione negoziale appaia ragionevolmente certa (cfr Corte giustizia Ue, causa C-419/02 e cause C-660/16 e C-661/16). La pluralità di funzioni della caparra Dunque, precisa la Cassazione, data la pluralità di funzioni realizzabili dalla caparra (sia acconto sul prezzo che risarcimento forfettario del danno da inadempimento), il versamento di un importo qualificato come caparra è idoneo a determinare l'immediata esigibilità della relativa Iva dovuta sugli acconti, a meno che, al momento del versamento, la realizzazione della cessione o della prestazione sia incerta, e salvo l'ipotesi in cui, in base alle pattuizioni contrattuali, l'importo pagato a titolo di caparra, una volta eseguito il contratto, debba essere restituito e non possa invece essere conteggiato nel prezzo complessivo. In tal senso, il giudice di merito deve stabilire, attraverso la valutazione di elementi intrinseci ed estrinseci al contratto, se i contraenti abbiano voluto attribuire alla somma versata la funzione di mera caparra (confirmatoria), ovvero anche quella di acconto del prezzo dovuto: ebbene, secondo la giurisprudenza di legittimità, “il pagamento di somme di denaro (o la dazione di cose fungibili), effettuato a titolo di caparra confirmatoria di un contratto di compravendita di bene immobile, è soggetto a Iva ed all'obbligo di fatturazione solo nella misura in cui tali somme (o cose fungibili) sono destinate, per volontà delle parti, accettabile dal giudice di merito in base ad elementi intrinseci ed estrinseci al contratto, ad anticipazione del prezzo per l'acquisto del bene” (cfr Cassazione, sentenze nn. 1320/2007 e 8792/2009). In sostanza, in presenza di contratto preliminare di vendita di beni, il cui definitivo è soggetto a Iva, occorre valutare se la caparra confirmatoria in esso contenuta, in relazione alla disciplina dell'istituto di cui all'articolo 1385 cc, mantiene la funzione di anticipo sul prezzo, unitamente a quello di rafforzamento della garanzia costituito dall'essere il corrispettivo del recesso. In tal caso, infatti, la dazione di denaro corrispondente alla caparra ha la stessa natura della corresponsione del prezzo del bene ed è pertanto assoggettata a Iva (cfr Cassazione, sentenze nn. 1298/2021 e 17868/2021). Il caso attenzionato Quindi – passando all’esame del caso concreto – la Cassazione osserva che, al versamento delle somme in contestazione, avvenuto nel 2014 sulla base di una scrittura privata del 2013 modificativa di un contratto preliminare del 2010, aveva fatto seguito la stipulazione di un contratto definitivo nel 2018, con contestuale emissione di fattura riferita proprio a quelle somme. È stata, del resto, la stessa Corte laziale ad aver rilevato, sulla base della documentazione prodotta, che le parti avevano attribuito alle somme versate la funzione di caparra confirmatoria, imputata in acconto sul prezzo dei beni oggetto del definitivo, soggetti a Iva, andando a incidere sulla relativa base imponibile e, prima ancora, a integrare il presupposto impositivo in base all'articolo 6, comma 4, del Dpr 633/1972: in sostanza, il giudice di merito non ha escluso che le somme versate a titolo di caparra potessero essere imputate al prezzo dell'immobile oggetto della compravendita. In definitiva, la sentenza impugnata, essendosi limitata a qualificare come caparra confirmatoria gli importi oggetto dei versamenti contestati, senza però dare alcun rilievo alla funzione che, anche alla luce dell'esito complessivo dell'operazione negoziale, tale caparra aveva concretamente realizzato, si è posta in contrasto con l’orientamento della giurisprudenza di legittimità sopra richiamato, rendendo necessario un nuovo esame nel merito della vicenda.