Locazione con cedolare secca: la clausola penale non sconta l’imposta di registro

Con la risposta n. 146 del 29 maggio 2025 l'Agenzia delle Entrate offre un chiarimento sul trattamento fiscale, ai fini dell'imposta di registro, della clausola penale inserita nei contratti di locazione abitativa assoggettati a cedolare secca. Il documento si allinea esplicitamente all'orientamento consolidato della Corte di Cassazione, respingendo l'ipotesi di una tassazione autonoma per tale previsione contrattuale. Il quesito L'istanza di interpello riguardava un contratto di locazione di durata 4+4 per immobile di categoria catastale A3, con opzione per il regime della cedolare secca (ex art. 3, co. 11, D.Lgs. n. 23/2011). L'Istante intendeva includere una clausola penale per ritardata riconsegna dell'immobile e chiedeva se il contratto, per la presenza della clausola, dovesse soggiacere all'imposta di registro fissa di € 200,00 prevista per gli atti sottoposti a condizione sospensiva (art. 27 d.P.R. 131/86). Il contribuente prospettava la soluzione della non imponibilità autonoma, sostenendo l'accessorietà della clausola all'obbligazione principale e richiamando precedenti giurisprudenziali di legittimità (Cass. n. 30983/2023 ) e di merito (Corte Giustizia Tributaria II gr. Lombardia n. 4087/2/2022 ), i quali escludevano la distinta imposizione della clausola penale. La posizione dell'Agenzia delle Entrate: accessorietà e assorbimento L'Agenzia delle Entrate, pur riconoscendo in via generale che la clausola penale è assimilabile a un atto sottoposto a condizione sospensiva e che, in assenza di IVA (principio di alternatività IVA/Registro ex art. 40 TUR ), dovrebbe soggiacere all'imposta di registro in misura fissa di € 200,00 ai sensi dell'art. 27 del TUR, giunge a una conclusione opposta in presenza della cedolare secca. Viene ribadito che l'opzione per la cedolare secca comporta l'esclusione dell'applicazione dell'IRPEF e relative addizionali, dell'imposta di registro (generalmente pari al 2% del canone) e dell'imposta di bollo. Questo regime alternativo sostituisce le imposte di registro e di bollo anche su risoluzioni e proroghe del contratto. Il cuore della risposta risiede nell'analisi della natura giuridica della clausola penale. L'Agenzia si rifà in modo massivo e puntuale alla giurisprudenza più recente della Corte di Cassazione (richiamando le sentenze nn. 30983, 30989, 31027, 31145 del 2023 e nn. 3014, 3031, 3056, 3466 del 2024 ), la quale ha affermato l'accessorietà necessaria e la funzione servente e rafforzativa intrinseca della clausola penale rispetto all'obbligazione principale. Secondo la Suprema Corte, l'obbligazione derivante dalla clausola penale non può sussistere autonomamente rispetto all'obbligazione principale. Le clausole penali, trovando fonte e radice nella medesima causa del contratto di locazione, attengono all'unitaria disciplina del contratto cui accedono e non sono rette da cause diverse e separabili. La loro funzione è ripristinatoria e deterrente-coercitiva rispetto all'inadempimento. Trasportando queste valutazioni di carattere civilistico sul piano fiscale, l'Agenzia conclude che l'accessorietà e la non autonomia della clausola penale rispetto al contratto di locazione ne implicano l'assorbimento nel regime opzionale prescelto. Poiché l'opzione per la cedolare secca esclude l'imposta di registro per il contratto principale, anche la disposizione relativa alla clausola penale - per la sua natura puramente accessoria e non autonoma - non assume rilievo ai fini della tassazione di registro. Questo orientamento rappresenta un'importante conferma di coerenza tra il diritto civile e l'applicazione tributaria, evitando un'interpretazione frazionata delle pattuizioni contrattuali in presenza di regimi fiscali agevolati e semplificati.

Locazione con cedolare secca: la clausola penale non sconta l’imposta di registro

In caso di inserimento di una clausola penale nel contratto di locazione con cedolare secca è confermata l’esclusione dell’imposta di registro

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