Affitti brevi, sale la cedolare secca. Quando si paga il 21%

La legge di Bilancio 2024 ha incrementato il prelievo fiscale sui proventi ottenuti dalle locazioni brevi di immobili da parte di privati. Se il contratto ha una durata non superiore a 30 giorni l'opzione per l'applicazione della cedolare secca potrebbe costare il 26% del canone percepito. La maggiore tassazione del 26% scatta a partire dal secondo immobile. Il contribuente potrà così indicare nella dichiarazione dei redditi quale sia l'immobile i cui canoni continueranno ad essere assoggettati alla cedolare secca nella misura del 21%. La norma così formulata ha consentito di superare la maggior parte dei dubbi originati dalla lettera della disposizione di cui al disegno di legge, ampiamente modificato prima dell'approvazione definitiva. Tuttavia, nonostante le correzioni apportate in sede di approvazione definitiva, possono ancora oggi verificarsi fattispecie che fanno sorgere incertezze circa l'applicazione della novella. Affitti brevi: restano incertezze in caso di locazione parziale Si pone ad esempio il caso in cui il proprietario dell'unico immobile conceda in locazione due stanze a un soggetto e tre stanze a un altro soggetto. A tal proposito si deve osservare in via preliminare come l'Agenzia delle Entrate abbia chiarito che la cedolare secca è applicabile anche nell'ipotesi di locazione parziale. Tale circostanza si verifica allorquando l'oggetto della locazione è rappresentato da una o più stanze. A questo punto si pone l'ulteriore problema, rispetto al caso in esame, se uno dei due contratti, aventi ad oggetto la locazione parziale, debba o meno scontare l'applicazione della cedolare secca nella misura del 26%. La soluzione, sulla base di un'interpretazione letterale della norma, è negativa. Il contribuente potrà optare per l'applicazione della cedolare secca nella misura del 21% per i due contratti relativi allo stesso e unico immobile. In questo senso si è espressa la circolare n. 26/2011. La legge di Bilancio 2024 prevede espressamente che l'aliquota base relativa alla cedolare secca delle locazioni brevi è del 26%, ma è "ridotta al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi". La disposizione fa riferimento ai contratti relativi alla singola unità immobiliare. Il caso in esame riguarda la locazione con due distinti contratti di una sola unità immobiliare che risulta tale secondo le indicazioni catastali. In base a quanto indicato in catasto l'unità immobiliare e una sola. La particolarità riguarda la stipula di due distinti contratti: il primo ha per oggetto la locazione di due stanze; il secondo, invece, ha per oggetto la locazione di tre stanze. In ogni caso l'unità immobiliare è una sola, al di là della stipula dei due contratti di locazione. Pertanto, il contribuente potrà indicare l'unico immobile in dichiarazione i cui canoni, relativi ai due contratti, saranno entrambi assoggettati alla cedolare secca nella misura del 21%. Diversamente, qualora il contribuente fosse proprietario di un’altra unità immobiliare, distinta catastalmente e anch’essa oggetto di locazione, si porrebbe il problema di individuare l’immobile i cui canoni percepiti saranno assoggettati all’applicazione della cedolare secca nella misura del 21%. Il secondo, infatti, sconterebbe la maggiore tassazione del 26%. In tale ipotesi la scelta potrà essere effettuata liberamente e probabilmente ricadrà sull’immobile i cui canoni di locazione percepiti nel periodo d’imposta saranno più elevati. Anche in tale ipotesi l’indicazione di tale immobile dovrà essere effettuata all’interno della dichiarazione dei redditi. La mancata indicazione determinerà, quale conseguenza, che l’aliquota del 26% si applicherà sui canoni relativi a entrambi gli immobili.

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