Agevolazioni acquisto prima casa: quali sono e come funzionano

L’acquisto di un immobile da destinare ad abitazione principale può godere di alcune agevolazioni fiscali. Quali sono le agevolazioni prima casa 2024? - riduzione dell’imposta di registro (se si acquista da privati) e dell’IVA (se si acquista da imprese); - esenzione da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso catasto e registri immobiliari; - detrazione dall’IRPEF degli interessi passivi dei mutui ipotecari nella misura del 19% con un limite di 4.000 euro di spesa per quanti acquistano una casa da destinare a abitazione principale Quando si applicano le agevolazioni prima casa 2024? Le imposte da pagare quanto si acquista una casa dipendono da due fattori: - se il venditore è un privato o un’impresa; - se l’acquirente beneficia o meno dell’agevolazione “prima casa”. L’agevolazione prima casa, si applica se: a) il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastale: - A/2 (abitazioni di tipo civile); - A/3 (abitazioni di tipo economico); - A/4 (abitazioni di tipo popolare); - A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); - A/6 (abitazioni di tipo rurale); - A/7 (abitazioni in villini); L’agevolazione prima casa non è ammessa, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali: - A/1 (abitazioni di tipo signorile); - A/8 (abitazioni in ville); - A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). b) il fabbricato sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni, nel Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento (così per effetto dell'art. 2, D.L. n. 69/2023 - Salva infrazioni). La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto. A tal proposito, con la circolare n. 3/E del 2024 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro e deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile. Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all’acquisto dell’immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale. Per quanto riguarda, invece, la verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello relativo all’effettivo svolgimento in Italia della propria attività, il quinquennio non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo c) l’acquirente possiede determinati requisiti. Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali prima casa sono estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alle maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%. Quali imposte si devono pagare? Nel caso di acquisto con agevolazione prima casa da un venditore privato o da un’impresa che vende in regime di esenzione IVA (impresa di costruzione o ristrutturazione che vende dopo 5 anni dalla data di conclusione dei lavori, altre imprese) si applicano le seguenti imposte indirette (nota II-bis all’art. 1, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986): - imposta di registro: 2%, con un minimo di 1.000 euro; - imposta ipotecaria: 50 euro; - imposta catastale: 50 euro. Nel caso di acquisto con beneficio prima casa da un’impresa che vende in regime di imponibilità IVA (impresa di costruzione o ristrutturazione che vende entro 5 anni dalla data di conclusione dei lavori) si applicano le seguenti imposte indirette: - IVA: 4% - imposta di registro: 200 euro - imposta ipotecaria: 200 euro - imposta catastale: 200 euro Lo stesso trattamento fiscale si applica anche alle pertinenze (ad esempio box, cantina, etc.) anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della prima casa. Cosa succede se viene stipulato un contratto preliminare? Solitamente, prima di stipulare il contratto definitivo di compravendita - al ricorrere di determinate situazioni, ad esempio quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa - viene stipulato in data antecedente un contratto preliminare. Il contratto preliminare è un accordo che viene stipulato tra il venditore e compratore, i quali si impegnano reciprocamente per la stipula del contratto di compravendita. Il contratto preliminare non comporta, quindi, il trasferimento della proprietà sull’immobile, il quale avrà solo con la firma del contratto definitivo. Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico). Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione. All’atto della registrazione sono dovute: - l’imposta di registro di 200 euro indipendentemente dal prezzo della compravendita; - l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro). Nel caso in cui il contratto preliminare preveda anche un pagamento, è dovuta l’imposta di registro nella misura: - dello 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria; - del 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita, se il successivo trasferimento dell’immobile è soggetto ad IVA. In caso contrario, il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’IVA e si applica l’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro. In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Quale è la base imponibile per calcolare le imposte? La base imponibile per il calcolo delle imposte dovute all’atto dell’acquisto di un immobile con agevolazione prima casa varia a seconda che lo stesso sia o meno assoggettato ad IVA. Acquisto con IVA Se si acquista con il beneficio prima casa”, è la vendita è soggetta a IVA, la base imponibile su cui calcolare l’IVA (4%) è data dal prezzo della cessione. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro ciascuna). Acquisto senza IVA Per le compravendite non soggette a IVA, si applica il sistema del prezzo-valore si applica, anche quando si acquista con i benefici “prima casa”. Che cos’è il sistema del prezzo-valore? Il sistema del “prezzo-valore” consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto. Il sistema del prezzo-valore si applica a condizione che: - il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo (quindi, solo abitazioni, con o senza requisiti “prima casa”); - l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale (non è ammesso, per esempio, per l’acquisto dello studio del professionista); - l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore; - le parti indichino nell’atto l’effettivo importo pattuito per la cessione. Questi i vantaggi del sistema del prezzo-valore: - limiti del potere di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate; - riduzione del 30% degli onorari notarili. Come si calcola il valore catastale? Il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla “prima casa”) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110. Valore catastale prima casa = Rendita catastale x 1,05 x 110 Ad esempio Si ipotizzi che un’abitazione acquistata con i benefici prima casa abbia una rendita catastale di 1.000 euro e il corrispettivo pagato sia di 200.000 euro. Se si richiede l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 2% è pari a: 1.000 x 1,05 x 110 = 115.500 euro Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 2.310 euro (115.500 x 2%). Se non si richiede la regola del prezzo-valore, l’imposta si calcola sul valore di cessione (200.000 euro) e sarà di 4.000 euro (200.000 x 2%) Riacquisto della prima casa entro un anno: a chi spetta il credito d’imposta Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici prima casa, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato (art. 7, comma 1, legge 23 dicembre 1998, n. 448). Quando si perde il beneficio prima casa? L’agevolazione prima casa si perde al ricorrere delle seguenti situazioni: - le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false; - l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto (a meno che, entro un anno, non si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale); - non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto; - entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”. Detrazione IRPEF 19% per l’acquisto dell’abitazione principale Per quanti acquistano una casa da destinare a abitazione principale è prevista la detrazione dall’IRPEF degli interessi passivi dei mutui ipotecari nella misura del 19% con un limite di 4.000 euro di spesa. Beneficiano dell’agevolazione tutti i contribuenti che hanno sostenuto la spesa, oppure anche per la quota relativa ai familiari (coniuge) a carico. Questo tipo di detrazione è fruibile sia nel modello 730 che nel modello Redditi PF.

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