Concordato in continuità bocciato: senza azienda niente omologa

Non basta avere una società, un oggetto sociale e un bene da cedere per poter parlare di concordato preventivo in continuità aziendale. Se dietro la società non esiste, in concreto, una vera azienda in attività, il concordato non può essere costruito come operazione in continuità soltanto per beneficiare della relativa disciplina. È questo il principio che emerge dalla sentenza n. 677 del 25 giugno 2026 del Tribunale di Roma, che ha respinto la richiesta di omologazione di un concordato preventivo presentato da una società formalmente operante nel settore immobiliare. Il punto decisivo? La società risultava sostanzialmente proprietaria di un terreno inedificabile, senza dipendenti, senza una reale organizzazione produttiva e senza elementi sufficienti per dimostrare l'esistenza di un'azienda effettivamente operativa. Una società immobiliare in crisi dopo il blocco del progetto edilizio La vicenda nasce dalla crisi di una società che aveva programmato la realizzazione di un progetto edilizio su un proprio terreno. Il progetto, tuttavia, era diventato irrealizzabile a causa dei vincoli di inedificabilità gravanti sull'area. A ciò si era aggiunta una consistente svalutazione del bene, sul quale risultava anche iscritta un'ipoteca. La società, non essendo più in grado di far fronte regolarmente alle proprie obbligazioni, aveva quindi presentato una proposta di concordato preventivo in continuità indiretta. Il piano prevedeva, in particolare: la cessione di un presunto ramo d'azienda a un soggetto terzo; la liquidazione degli attivi non funzionali alla prosecuzione dell'attività; il ricorso alla transazione fiscale per il trattamento dei debiti tributari. La situazione patrimoniale, però, era particolarmente compromessa. A fronte di un passivo concordatario superiore a 1,6 milioni di euro, l'attivo messo a disposizione dei creditori superava di poco 150mila euro, provenienti quasi interamente dalla prevista cessione del ramo d'azienda. Anche l'esposizione tributaria era rilevante, essendo superiore a 400mila euro. La transazione fiscale e il valore di liquidazione Per sostenere la proposta la società aveva fatto ricorso anche alla transazione fiscale, cercando di dimostrare che il trattamento riservato ai crediti tributari non sarebbe stato peggiore rispetto a quello conseguibile in caso di liquidazione giudiziale. Il valore di liquidazione era stato quantificato in meno di 50mila euro. Non erano state considerate eventuali somme recuperabili attraverso azioni di responsabilità nei confronti dell'amministratore, non essendo stati individuati, secondo la società, i relativi presupposti e risultando comunque l'amministratore privo di un patrimonio utilmente aggredibile. Il problema più rilevante è emerso però successivamente. La proposta di concordato è stata infatti respinta dai creditori. La società ha quindi chiesto al Tribunale di procedere comunque all'omologazione attraverso il meccanismo previsto dall'articolo 112 del Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza, ricorrendo alla cosiddetta omologazione forzosa. L'Agenzia delle Entrate si oppone: «Questa non è continuità aziendale» Contro l'omologazione si sono opposti un creditore e l'Agenzia delle Entrate. Ed è proprio la qualificazione del concordato come concordato in continuità a diventare il nodo centrale della controversia. Secondo l'Amministrazione finanziaria, l'attività imprenditoriale della società non poteva considerarsi semplicemente cessata. Il problema era ancora più radicale: quell'attività, nei termini prospettati dalla società, non sarebbe mai realmente iniziata. Lo statuto faceva riferimento al settore immobiliare e all'industria edilizia, mentre nel procedimento la società aveva sostenuto che l'attività destinata a proseguire riguardasse servizi sportivi e ricreativi. Una ricostruzione che, secondo l'Agenzia, presentava diverse incongruenze. Da un lato, tali servizi apparivano estranei rispetto all'attività immobiliare indicata nell'oggetto sociale. Dall'altro, la prospettata attività sportiva risultava difficilmente compatibile sia con l'inedificabilità del terreno, indicata dalla stessa società come causa della crisi, sia con le condizioni dell'impianto presente sull'area, dichiarato inagibile nella relativa perizia. C'era poi un ulteriore elemento: la società non aveva lavoratori dipendenti né collaboratori. Diventava quindi difficile comprendere quale attività organizzata dovesse effettivamente proseguire dopo il concordato. Il Tribunale può verificare nuovamente se il concordato è davvero in continuità Il Tribunale di Roma affronta innanzitutto un principio importante. La qualificazione attribuita dalla società al concordato non vincola il giudice. Anche in sede di omologazione, il Tribunale può infatti verificare, anche d'ufficio, se si tratti realmente di un concordato in continuità oppure di un concordato di natura liquidatoria. E il primo elemento da verificare è proprio l'esistenza di una azienda. La continuità presuppone infatti che esista un complesso aziendale, inteso come organizzazione di beni, rapporti e risorse destinati all'esercizio di un'attività economica. Nel caso esaminato dai giudici romani, questo presupposto non risultava dimostrato. Solo un terreno inedificabile e nessuna reale attività imprenditoriale Dagli atti emergeva che la società era proprietaria sostanzialmente di un solo bene: un terreno inedificabile, da anni incolto e sul quale insistevano alcuni manufatti in condizioni fatiscenti. La società non aveva inoltre dimostrato di aver effettivamente svolto, almeno negli ultimi anni, un'attività nel settore immobiliare. Era stata richiamata l'esistenza di alcuni servizi sportivi e ricreativi, ma anche sotto questo profilo mancavano elementi sufficienti per poter individuare una vera organizzazione aziendale. L'attività risultava comunque stagionale e non vi erano dipendenti. Secondo il Tribunale, anche volendo attribuire pieno valore alle ricostruzioni della società, si sarebbe potuto parlare al massimo della locazione stagionale di una parte del terreno a soggetti terzi che vi avevano svolto alcune attività. Troppo poco, secondo i giudici, per poter affermare che esistesse una vera azienda immobiliare in esercizio destinata a essere trasferita attraverso il concordato. Il nodo decisivo: senza azienda non può esserci continuità È questo il passaggio più rilevante della sentenza. Una società non può qualificare un concordato come concordato in continuità semplicemente perché prevede la cessione di un bene o di un presunto ramo d'azienda. Occorre che esista realmente un'attività imprenditoriale organizzata suscettibile di proseguire. Nel caso esaminato dal Tribunale di Roma, la società era invece essenzialmente proprietaria di un terreno inedificabile, senza ulteriori elementi in grado di integrare una vera organizzazione aziendale. Di conseguenza, la proposta non poteva essere considerata un concordato in continuità. Resta possibile il concordato liquidatorio, ma serve il rispetto delle soglie La conclusione non significa che una società priva di un'azienda in esercizio non possa accedere al concordato preventivo. Può farlo, ma utilizzando lo strumento coerente con la propria situazione: il concordato liquidatorio. Ed è proprio qui che la proposta esaminata dal Tribunale incontra un ulteriore ostacolo. Nel concordato preventivo liquidatorio, infatti, il Codice della crisi richiede il rispetto di specifiche condizioni, tra cui una percentuale di soddisfacimento dei creditori chirografari non inferiore al 20%. Nel caso deciso dal Tribunale di Roma tale soglia non risultava rispettata. La normativa richiede inoltre che la proposta liquidatoria preveda un apporto di risorse esterne che incrementi di almeno il 10% l'attivo disponibile al momento della presentazione della domanda. Una sentenza che mette un limite ai concordati “in continuità” solo sulla carta La decisione del Tribunale di Roma assume particolare interesse perché ribadisce che la qualificazione formale attribuita dal debitore al piano non è sufficiente. Per parlare di concordato in continuità deve esserci una vera realtà aziendale da preservare, trasferire o riorganizzare. La mera proprietà di un bene, anche se accompagnata dalla previsione della sua cessione nell'ambito del piano, non trasforma automaticamente una società in un'azienda operativa. Il controllo del Tribunale può quindi spingersi fino a verificare che cosa esista realmente dietro il piano concordatario. E se l'azienda non c'è, la continuità non può essere costruita soltanto sulla carta. La conseguenza è netta: il concordato deve essere ricondotto alla sua reale natura liquidatoria e rispettarne tutte le condizioni previste dalla legge.