Superbonus e vendita di quote immobiliari: plusvalenza esclusa solo sulla parte ereditata

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 158 del 10 agosto 2026, torna sulla nuova disciplina delle plusvalenze immobiliari relative agli immobili interessati da interventi agevolati con il Superbonus, affrontando il particolare caso della cessione di quote tra comproprietari. Il quesito riguarda, in particolare, la determinazione della plusvalenza imponibile ai sensi degli articoli 67, comma 1, lettera b-bis), e 68 del TUIR quando sull’immobile siano stati effettuati interventi agevolati al 110%, ma le relative spese siano state sostenute integralmente da un comproprietario diverso da quelli che procedono alla vendita. Il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate Le contribuenti risultavano comproprietarie di un immobile insieme al rispettivo fratello e figlio. Una parte delle quote era stata acquisita per successione nel 2009, mentre altre quote erano state acquistate a titolo oneroso in precedenza o, nel caso di una delle comproprietarie, mediante permuta nel 2015. Tra il 2021 e il 2023 sull’immobile erano stati realizzati interventi di ristrutturazione e lavori agevolati con Superbonus 110%. Le spese, tuttavia, erano state sostenute interamente dal terzo comproprietario, che aveva fruito delle relative agevolazioni in parte mediante detrazione in dichiarazione e in parte attraverso la cessione del credito. Le contribuenti intenzionate a cedere le proprie quote nel 2026 non avevano invece sostenuto alcuna spesa né beneficiato delle detrazioni relative agli interventi. Plusvalenza Superbonus: cosa prevede l’articolo 67 del TUIR La disciplina introdotta dalla legge di Bilancio 2024 ha previsto una specifica fattispecie di reddito diverso per le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili sui quali siano stati eseguiti interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto Rilancio. In particolare, l’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR riguarda le cessioni di immobili per i quali gli interventi agevolati con Superbonus si siano conclusi da non più di dieci anni al momento della vendita. Sono tuttavia esclusi, tra gli altri, gli immobili acquisiti per successione e, alle condizioni previste dalla norma, quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. La disciplina si applica alle cessioni effettuate a partire dal 1° gennaio 2024 e per tali plusvalenze è prevista anche la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva del 26%. Non conta chi ha sostenuto i lavori Superbonus Uno degli aspetti più rilevanti riguarda il soggetto che ha materialmente sostenuto le spese. Richiamando la circolare n. 13/E del 2024, l’Agenzia ricorda che la disciplina della plusvalenza riguarda la prima cessione di immobili interessati dagli interventi ammessi al Superbonus indipendentemente dal soggetto che ha eseguito gli interventi. Non rileva, quindi, che a sostenere le spese sia stato direttamente il venditore oppure un altro avente diritto. Allo stesso modo, ai fini dell’applicazione della fattispecie non assumono carattere decisivo la percentuale di detrazione spettante, la modalità con cui l’agevolazione è stata utilizzata o la tipologia di intervento effettuato. Nel caso esaminato, quindi, il fatto che tutte le spese Superbonus siano state sostenute dal fratello/figlio delle contribuenti non impedisce, di per sé, l’applicazione della disciplina della plusvalenza alle quote da queste cedute. Immobile in parte ereditato: esclusione solo pro quota Un altro chiarimento fondamentale riguarda gli immobili acquisiti solo parzialmente per successione. L’esclusione prevista dall’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR non si estende automaticamente all’intero immobile quando soltanto una parte della proprietà deriva da successione. L’Agenzia richiama sul punto la risposta a interpello n. 208/2024, precisando che l’esclusione riguarda esclusivamente la plusvalenza riferibile alla quota di proprietà acquisita per successione. La plusvalenza relativa alle altre quote resta invece potenzialmente imponibile. Nel caso concreto, pertanto, la quota ereditata dalle contribuenti rimane fuori dall’ambito di applicazione della lettera b-bis), mentre la cessione delle quote già possedute o acquisite a titolo oneroso può determinare una plusvalenza imponibile pro quota. Come si calcola la plusvalenza Ai sensi dell’articolo 68 del TUIR, la plusvalenza è determinata dalla differenza tra: il corrispettivo percepito per la cessione; il prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene; gli eventuali ulteriori costi inerenti fiscalmente riconosciuti. Per gli immobili interessati dal Superbonus trovano inoltre applicazione regole specifiche per il trattamento delle spese agevolate. Se gli interventi Superbonus si sono conclusi da non più di cinque anni e il contribuente ha beneficiato dell’agevolazione al 110% attraverso sconto in fattura o cessione del credito, le relative spese non vengono considerate tra i costi inerenti. Se, invece, sono trascorsi più di cinque anni dalla conclusione degli interventi, può essere considerato il 50% delle spese agevolate, ricorrendo le condizioni previste dalla norma. Costi originari introvabili: possibile utilizzare una perizia giurata Nel caso esaminato, le contribuenti non erano in grado di documentare gli originari costi di acquisto del terreno e di costruzione dell’immobile, risalenti al 1990. L’Agenzia conferma, richiamando la risposta a interpello n. 86/2026, che quando il contribuente non riesce a individuare il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene può essere utilizzato, ai fini del calcolo della plusvalenza, il valore risultante da una perizia giurata redatta da un professionista abilitato. Per gli immobili acquistati o costruiti da oltre cinque anni alla data della vendita, tale valore può essere inoltre rivalutato sulla base della variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Le spese pagate dall’altro comproprietario non aumentano il costo fiscale L’Agenzia non accoglie invece la tesi secondo cui le spese sostenute dal fratello/figlio per gli interventi sull’immobile possano incrementare il costo fiscalmente riconosciuto delle quote possedute dalle altre comproprietarie. Il principio espresso è chiaro: poiché le contribuenti non hanno sostenuto direttamente alcuna spesa per gli interventi agevolati, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione relativo alle loro quote non può essere incrementato delle somme sostenute dall’altro comproprietario. La circostanza che i lavori abbiano aumentato il valore dell’intero immobile, quindi, non è sufficiente a consentire ai singoli comproprietari di utilizzare fiscalmente costi che sono stati sostenuti da un soggetto diverso. Possibile l’imposta sostitutiva del 26% Per la parte di plusvalenza imponibile resta ferma la possibilità di scegliere, in alternativa alla tassazione ordinaria, l’imposta sostitutiva del 26%, secondo le modalità previste dall’articolo 1, comma 496, della legge n. 266/2005 e richiamate dalla disciplina introdotta dalla legge di Bilancio 2024. Plusvalenza Superbonus: i chiarimenti della risposta n. 158/2026 La risposta dell’Agenzia delle Entrate consente quindi di fissare alcuni importanti principi operativi. La disciplina delle plusvalenze Superbonus può trovare applicazione anche quando il venditore non è il soggetto che ha materialmente sostenuto i lavori agevolati, purché l’immobile ceduto sia stato interessato dagli interventi previsti dall’articolo 119 del decreto Rilancio. In presenza di una proprietà acquisita attraverso titoli differenti, inoltre, occorre distinguere le singole quote. L’esclusione prevista per gli immobili acquisiti per successione tutela infatti soltanto la parte effettivamente ereditata, mentre la plusvalenza relativa alle quote acquistate a titolo oneroso può rimanere imponibile. Ai fini del calcolo, qualora non sia più possibile ricostruire il costo storico dell’immobile, può essere utilizzato il valore risultante da una perizia giurata, secondo le condizioni indicate dall’Agenzia. Non possono invece essere utilizzate per aumentare il costo fiscalmente riconosciuto della propria quota le spese per gli interventi edilizi sostenute esclusivamente da un altro comproprietario. La risposta n. 158/2026 conferma così la necessità, nelle cessioni di immobili in comproprietà interessati dal Superbonus, di ricostruire separatamente titolo di acquisto, quota posseduta, costi sostenuti e posizione fiscale di ciascun cedente, verificando su tali basi l’effettiva plusvalenza imponibile.