Mutuo dissenso infraquinquennale: a rischio i benefici prima casa

Lo scioglimento per mutuo dissenso della compravendita immobiliare sulla quale era stata applicata l'agevolazione prima casa, se avviene prima del decorso di 5 anni dall'acquisto agevolato, comporta la decadenza dal beneficio (a meno che non venga acquistato un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro 1 anno), in quanto il mutuo dissenso comporta effetti traslativi. Secondo la Corte, infatti, il mutuo dissenso determina una sorta di "ritrattazione bilaterale del contratto" che realizza un "nuovo negozio uguale e contrario a quello da risolvere". Pertanto, ove quello da risolvere sia un contratto a effetti reali, si configura un nuovo trasferimento di proprietà, che integra, sotto il profilo fiscale, "un'autonoma espressione di capacità contributiva, come tale tassabile". Questo, in sintesi, il contenuto dell’ordinanza n. 9143 dello scorso 11 aprile 2026. Il fatto La controversia portata all’attenzione della Cassazione traeva origine dall’impugnazione di una contribuente di una sentenza della Ctr della Campania, la quale, in accoglimento dell’appello erariale aveva integralmente riformato la pronuncia di primo grado con cui, per converso, era stata accolta l'impugnazione di un avviso di liquidazione dell'Iva dovuta dalla contribuente dietro revoca dell'agevolazione usufruita per l'acquisto della prima casa di abitazione. Il giudice di secondo grado aveva ritenuto quanto segue. Nella fattispecie, l'agevolazione usufruita dalla contribuente al momento dell'acquisto della prima casa di abitazione era stata revocata legittimamente in quanto il successivo accordo, concluso tra le parti con effetto risolutorio dell'acquisto (per mutuo dissenso), aveva comportato un "ritrasferimento" infraquinquennale dello stesso immobile già acquistato, trasferimento cui non aveva fatto seguito il riacquisto «di altro immobile da adibire a propria abitazione principale» (Dpr n. 131/1986, articolo 1, nota II-bis, n. 4, della tariffa allegata, parte prima). Inoltre, dall'accordo solutorio che era stato concluso conseguiva un concreto assetto negoziale che poteva ricondursi al tipo del negotium mixtum cum donatione nel quale prevaleva «il contratto di compravendita» in quanto «l'appellata ritrasferisce l'immobile acquistato alla società edile originariamente proprietaria previa corresponsione dell'identico prezzo convenuto quattro anni prima - nel caso di specie attraverso il meccanismo dell'accollo di mutuo nel frattempo stipulato dall'appellata - laddove ovviamente il valore complessivo e reale dell'immobile è sicuramente variato in aumento». La contribuente ha impugnato la pronuncia della Ctr sulla base di un unico motivo di ricorso. La decisione della Corte di Cassazione La Cassazione ha rigettato quanto eccepito dalla parte privata. In sintesi la contribuente denunciava violazione e falsa applicazione di legge con riferimento particolare all’articolo 28, comma 2, del Dpr n.131/1986 sostenendo che illegittimamente il giudice del gravame aveva fatto conseguire la revoca dell'agevolazione in contestazione dalla retrocessione dell'unità immobiliare già acquistata sulla base di un accordo solutorio (c.d. mutuo consenso) cui non potevano riconnettersi, per come assunto dalla stessa amministrazione nella citata risoluzione, effetti traslativi. A parere della ricorrente la risoluzione del contratto per mutuo consenso andava correlata, quanto alla disciplina delle prestazioni conseguenti, alla disposizione di cui all'articolo 28 citato, e che, in buona sostanza, il relativo effetto giuridico si risolveva nella eliminazione del precedente contratto, così che la sua conclusione non poteva essere ricondotta, nella fattispecie, alla causa di revoca espressamente prevista con riferimento al trasferimento (infraquinquennale) della unità immobiliare acquistata con l'agevolazione prevista per la prima casa di abitazione (Iva al 4%). Detta impostazione è stata valutata infondata da parte della Suprema corte. In linea generale, L'articolo 1, nota II-bis, comma 4, della tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131 del 1986, dispone che, in caso «di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto», il contribuente conserva detti benefici se (e solo se) «entro un anno dall'alienazione dell'immobile ... proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale». La Cassazione ha in più occasioni rilevato che, con la disposizione di cui al comma 4 della nota II-bis dell'articolo 1 citato, il legislatore ha disciplinato una fattispecie diversa da quella dell'accesso alle agevolazioni (di cui al comma 1, della stessa nota II-bis), prevedendo «non una reiterazione delle agevolazioni medesime, ma un'eccezione alla regola della decadenza da tali benefici prevista dal primo periodo dello stesso comma; eccezione che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione, proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale» (Cassazione n. 20185/2024, n. 24457/2022, n. 22488/2020, n. 5353/2020). La Suprema corte rimarcato, altresì, che, ai fini della rilevanza del nuovo acquisto infrannuale (sul piano della conservazione delle agevolazioni già godute per il precedente acquisto), deve sussistere il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale (Cassazione n. 5353/2020 e n. 34572/2019). Nel caso di specie, per come ricostruito dal giudice del gravame, il contenuto dell'atto negoziale in contestazione tra le parti contemplava il ritrasferimento da parte della contribuente dell'immobile «acquistato alla società edile originariamente proprietaria previa corresponsione dell'identico prezzo convenuto quattro anni prima - nel caso di specie attraverso il meccanismo dell'accollo di mutuo nel frattempo stipulato dall'appellata - ...». Di conseguenza il relativo rogito notarile assolveva alla necessaria forma scritta preordinata alla sua trascrizione immobiliare. Di recente la Cassazione ha ribadito, secondo un consolidato e risalente orientamento interpretativo, che, «in tema di imposta di registro, la risoluzione di una precedente donazione per mutuo dissenso con conseguente retrocessione dei relativi beni, integrando un nuovo contratto con contenuto uguale e contrario a quello originario e con effetti di natura retro-traslativa di un diritto reale, è espressione di autonoma capacità contributiva e va tassato in misura proporzionale, indipendentemente dalla pattuizione di un corrispettivo, ponendo alla base dell'imposizione il valore del bene nella sua oggettiva consistenza al momento della retrocessione, secondo la regola di cui all'art. 34 del DLgs. n. 346 del 1990.» (Cassazione n. 16681/2024). Con tale ultima pronuncia, la Suprema corte ha rimarcato, tra l’altro, che il «mutuo consenso risolutivo», o anche "mutuo dissenso", presuppone che gli effetti traslativi del contratto non si siano ancora prodotti là dove, nella diversa ipotesi di effetti traslativi già compiuti ed ormai esauriti, non di mutuo dissenso deve parlarsi, quanto di stipulazione tra le stesse parti di un diverso negozio avente effetti uguali e contrari al precedente (c.d. contrarius actus). È vero che in tal caso le parti raggiungono lo scopo pratico di ripristinare lo stesso assetto patrimoniale precedente al contratto risolto, ma ciò avviene appunto in forza di una nuova ed autonoma manifestazione di volontà negoziale». In conclusione, se (e solo se) «il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale», la retrocessione del bene che, nella fattispecie, viene in considerazione va ascritta alla clausola normativa che, come si è ripetutamente rilevato, è volta a favorire l'accesso del risparmio popolare alla proprietà dell'abitazione.

Mutuo dissenso infraquinquennale: a rischio i benefici prima casa

Se lo scioglimento di un contratto di compravendita, per risoluzione consensuale delle parti, avviene prima dei cinque anni, decadono le agevolazioni prima casa salvo riacquisto entro un anno

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