Cedolare secca C/1: stop al regime per i contratti ante-2019 in proroga dal 2025

Con la risposta n. 34 dell'11 febbraio 2026 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che l'opzione per il regime della cedolare secca, esercitata nel 2019 in sede di proroga di un contratto di locazione commerciale (categoria C/1) stipulato originariamente nel 2013, non può essere validamente estesa alla successiva proroga contrattuale del 2025. L'Amministrazione finanziaria ha precisato che il regime transitorio introdotto dalla Legge di Bilancio 2019 ha esaurito i suoi effetti temporali e che l'assimilazione tra "nuova stipula" e "proroga" era limitata esclusivamente al periodo di vigenza della norma agevolativa. Il quesito La controversia trae origine dall'applicazione dell'articolo 1, comma 59, della legge 30 dicembre 2018, n. 145, che ha esteso sperimentalmente il regime della cedolare secca (aliquota 21%) alle locazioni di immobili commerciali di categoria C/1, con superficie fino a 600 mq, per i soli contratti stipulati nell'anno 2019. Nel caso di specie, l'istante aveva stipulato un contratto nel 2013. Alla scadenza naturale del 1º agosto 2019, le parti avevano prorogato l'accordo per ulteriori 6 anni, optando per la cedolare secca. Il contribuente chiedeva se tale opzione potesse ritenersi legittima anche per la nuova proroga del 2025, ritenendo che il regime continuasse a seguire il contratto originario. Il parere dell'Agenzia delle Entrate L'Agenzia delle Entrate ha fondato il proprio diniego su una rigorosa interpretazione letterale e temporale della norma: natura transitoria: il regime era limitato ai contratti stipulati nell'anno 2019; assimilazione limitata: la prassi precedente (circolare 8/E/2019 e risposta 297/2019) aveva equiparato le proroghe avvenute nel 2019 alle nuove stipulazioni al solo fine di evitare disparità di trattamento durante l'anno di vigenza della norma; esaurimento degli effetti: per i contratti "nuovi" (stipulati ex novo nel 2019), la cedolare resta valida fino alla loro naturale scadenza e prima proroga (2025). Al contrario, per i contratti stipulati antecedentemente al 2019 (come quello del 2013 in esame), l'accesso al regime è stato possibile solo grazie a una "finestra" eccezionale legata alla proroga avvenuta nel 2019. Poiché il regime agevolativo non è stato prorogato dal legislatore, esso non è più vigente per i soggetti che non hanno stipulato un nuovo contratto nel 2019. Pertanto, alla scadenza del periodo di proroga sessennale (2019-2025), il locatore di un immobile C/1 con contratto originario ante-2019 deve necessariamente tornare al regime di tassazione ordinaria IRPEF.

Cedolare secca C/1: stop al regime per i contratti ante-2019 in proroga dal 2025

L'opzione esercitata nel 2019 su contratti stipulati in anni precedenti non è rinnovabile per l'ulteriore periodo di proroga in assenza di una norma di proroga del regime

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