ZES unica: credito d’imposta su acquisto immobile “rent to buy”

Con la risposta n. 240 del 3 dicembre 2024 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che è ammissibile al credito d'imposta ZES unica l'acquisto di un immobile strumentale nell'ambito di un contratto di "rent to buy", a condizione che la stipula dell'atto di compravendita, che produce l'effetto traslativo della proprietà, avvenga nel periodo di vigenza dell'agevolazione. L'Agenzia ha confermato che, per gli immobili strumentali, la disciplina del credito d'imposta ZES unica non richiede l'imprescindibile requisito della "novità" del bene, ma l'investimento è considerato effettuato in base alle regole generali di competenza previste dall'articolo 109, comma 2, lettera a), del TUIR, ovvero alla data della stipulazione dell'atto di compravendita. Il quesito L'istanza di interpello è stata presentata da ALFA S.p.A. per ottenere chiarimenti sull'applicazione del credito d'imposta ZES unica. La società intendeva accedere all'agevolazione per un progetto di investimento iniziale relativo all'acquisto di nuovi macchinari e attrezzature e di un immobile strumentale. L'immobile era stato oggetto, nel 2016, di un contratto di "rent to buy" stipulato inizialmente da GAMMA S.r.l. (poi ceduto ad ALFA S.p.A. nel 2020). La società istante, a seguito della proroga del contratto, ha esercitato l'opzione di riscatto e ha stipulato il relativo contratto di acquisto nell'aprile 2024. Il quesito verteva sull'individuazione dell'esatto momento di effettuazione dell'investimento relativo all'immobile acquistato, chiedendo se potesse fruire del credito d'imposta ZES unica per le spese sostenute per l'acquisto (ossia l'importo versato al momento del riscatto). L'Istante riteneva applicabile la regola generale secondo cui, ai fini fiscali, il trasferimento del bene immobile rileva nel momento in cui si verifica l'effetto traslativo o costitutivo della proprietà. Tale momento sarebbe identificabile nel 2024, data di stipula dell'atto di compravendita e realizzazione dell'effetto traslativo, in conformità con l'articolo 109 del TUIR. Il parere dell'Agenzia delle Entrate L'Agenzia delle Entrate, richiamando la circolare n. 4/E del 2015, ha preliminarmente confermato che il contratto di "rent to buy" immobiliare (disciplinato dall'articolo 23 del D.L. n. 133/2014) è una fattispecie contrattuale diversa dalla locazione finanziaria. Esso conferisce l'immediato godimento dell'immobile, ma rinvia il trasferimento della proprietà ad un momento futuro, con l'imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento. Tale schema non è riconducibile alla locazione con clausola di trasferimento del bene vincolante per entrambe le parti. L'Agenzia delle Entrate ha richiamato l'articolo 3, comma 4, del Decreto attuativo del credito d'imposta ZES unica, il quale stabilisce che il momento di effettuazione dell'investimento va individuato secondo le regole generali della competenza previste dall'articolo 109, commi 1 e 2, del TUIR. In applicazione di tali norme e dell'inquadramento del contratto: per gli immobili, l'investimento si considera sostenuto "alla data (...) della stipulazione dell'atto" di compravendita, come previsto dall'articolo 109, comma 2, lettera a), del TUIR; l'Agenzia ha evidenziato che l'articolo 3, comma 3, del Decreto ZES unica ammette all'agevolazione anche gli immobili strumentali che sono già stati utilizzati dal dante causa o dallo stesso acquirente-investitore (a "diverso titolo"), purché vengano rispettate le previsioni e le condizioni unionali del Regolamento GBER n. 651/2014. Il requisito della "novità" non è quindi un vincolo per gli immobili. In conclusione, l'investimento immobiliare effettuato nel 2024 a seguito dell'esercizio dell'opzione di riscatto in un contratto di "rent to buy" è eleggibile per il credito d'imposta ZES unica, in quanto l'effetto traslativo della proprietà e il conseguente sostenimento della spesa si verificano nel periodo di vigenza dell'agevolazione.

ZES unica: credito d’imposta su acquisto immobile “rent to buy”

L’Agenzia delle Entrate ammette il beneficio fiscale per l'investimento immobiliare strumentale se l’atto di compravendita è stipulato nel periodo di vigenza dell’agevolazione, anche se il bene è stato precedentemente utilizzato

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