Deducibilità interessi passivi società immobiliari: esclusi i diritti di superficie

L'Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 110 del 16 aprile 2025, ha fornito un chiarimento di fondamentale importanza per le società immobiliari di gestione, negando l'applicazione della deroga ai limiti di deducibilità degli interessi passivi (previsti dall'art. 96 del TUIR) per i finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla costituzione di diritti di superficie. Il contesto normativo e il quesito del contribuente La questione riguarda l'interpretazione dell'articolo 1, comma 36, della Legge n. 244 del 2007 (Legge Finanziaria 2008), che consente la deducibilità integrale degli interessi passivi relativi ai finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione , escludendo, per le società immobiliari di gestione, le limitazioni poste dall'articolo 96 del TUIR. L'Istante, una società immobiliare di gestione che acquisisce terreni per concederli in diritto di superficie (DDS) a soggetti terzi per l'installazione di impianti fotovoltaici, chiedeva di equiparare la costituzione del diritto di superficie al contratto di locazione, in modo da poter beneficiare della deducibilità integrale degli interessi passivi sui finanziamenti ipotecari contratti per l'acquisto di tali terreni. A sostegno della tesi dell'integrale deducibilità, l'Istante ha richiamato precedenti risposte dell'Amministrazione finanziaria (risposte n. 37/2018 e n. 435/2019) che avrebbero affermato una "sostanziale equiparazione tra gli effetti contabili e quindi fiscali (...) prodotti dalla locazione e quelli prodotti dal DDS". Secondo il contribuente, pertanto, il termine "locazione" previsto dalla norma agevolativa dovrebbe ricomprendere anche il DDS. La posizione rigida dell'Agenzia delle Entrate L'Agenzia delle Entrate, pur riconoscendo l'orientamento di equiparazione del DDS alla locazione sotto il profilo contabile (in applicazione analogica degli OIC ai fini del principio di competenza ), ha respinto la soluzione interpretativa prospettata. La motivazione si fonda su un'interpretazione letterale e teleologica dell'articolo 1, comma 36, della Legge n. 244/2007: interpretazione letterale: la norma agevolativa e le modifiche successive richiamano espressamente e unicamente l'istituto della "locazione" per individuare la destinazione dell'immobile, escludendo la possibilità di utilizzare altri istituti "simili o analoghi". L'articolo 952 del codice civile disciplina il diritto di superficie come un diritto reale di godimento, giuridicamente distinto dalla locazione; interpretazione teleologica e di sistema: la Circolare n. 37/E del 2009 definisce la disposizione in commento come una norma programmatica e transitoria, finalizzata a regolamentare il settore immobiliare in vista di una riforma organica della fiscalità delle imprese immobiliari. L'esclusione dal meccanismo dell'art. 96 del TUIR è prevista solo per gli interessi passivi derivanti da finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili dati in locazione. Conclusioni e impatto pratico L'Agenzia delle Entrate ha concluso che, nel caso in esame, non è integrato il requisito della destinazione alla locazione, precludendo all'Istante di beneficiare della deroga che consentirebbe la deduzione integrale degli interessi passivi. Questa risposta all'interpello rappresenta un monito per gli operatori del settore, soprattutto per le società che strutturano operazioni di real estate per l'energia rinnovabile (es. parchi fotovoltaici), che si basano spesso sulla costituzione di diritti di superficie sui terreni. Il documento sottolinea una netta separazione tra: disciplina contabile e di competenza: dove l'equiparazione tra DDS e locazione è ammessa (ai sensi di OIC 11 e 12); disciplina fiscale agevolativa (art. 1, co. 36, L. 244/2007): dove la dicitura "destinati alla locazione" è da intendersi in senso stretto e letterale, escludendo istituti giuridici distinti come il diritto di superficie. Di conseguenza, gli interessi passivi relativi a tali finanziamenti rimangono soggetti alle limitazioni di deducibilità previste in via ordinaria dall'articolo 96 del TUIR. L'Amministrazione finanziaria non ha ritenuto necessario analizzare gli ulteriori requisiti posti dal contribuente (natura degli immobili, provenienza del finanziamento) in quanto la mancata integrazione del requisito della "locazione" è considerata assorbente.

Deducibilità interessi passivi società immobiliari: esclusi i diritti di superficie

Il diritto di superficie non è equivalente alla locazione ai fini della deducibilità integrale

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