Vendite immobiliari: quando scontano l’IVA e quando non rileva

Le recenti risposte n. 231 e n. 232 dell'8 settembre 2025 dell'Agenzia delle Entrate affrontano due casistiche complesse e di grande interesse per gli operatori del settore, chiarendo il corretto trattamento IVA nelle cessioni immobiliari. Questi documenti, di natura interpretativa, offrono un importante spunto di riflessione tecnico-giuridica, fornendo certezze su questioni che spesso generano dubbi applicativi. Pro-rata e vendita di fabbricati strumentali per gli Enti non profit La risposta n. 231/2025 affronta il caso di una ONLUS che, oltre alla sua attività istituzionale esente IVA (la gestione di una casa di riposo), svolge un'attività commerciale marginale di locazione di fabbricati strumentali, in regime di imponibilità. La questione posta all'Agenzia riguardava la rilevanza della vendita di uno di questi immobili ai fini del calcolo della percentuale di detrazione IVA (pro-rata) di cui all'articolo 19-bis del DPR n. 633/1972. L'Agenzia ha confermato che tale operazione non deve essere considerata nel calcolo. La ratio della norma è quella di escludere dal computo del pro-rata le operazioni occasionali che non rientrano nell'attività tipica dell'impresa e che, se incluse, potrebbero distorcere il calcolo, penalizzando indebitamente la detrazione IVA su acquisti afferenti l'attività principale. Questo principio, già espresso in precedenti prassi dell'Amministrazione finanziaria, trova qui una nuova conferma, fornendo un'importante certezza operativa per gli enti del Terzo settore che gestiscono un mix di attività esenti e imponibili. La disposizione chiarisce che la vendita di beni strumentali, quando non costituisce l'oggetto dell'attività d'impresa, non incide sul meccanismo di calcolo. Vendita forzata e titolarità dell'impresa: un abergo sotto pignoramento Di notevole spessore giuridico è la risposta n. 232/2025, che analizza la cessione di un complesso immobiliare aziendale (un albergo) a seguito di un'esecuzione forzata dopo il decesso del debitore. La tesi dell'avvocato, secondo cui la vendita era fuori campo IVA in quanto gli eredi non avevano proseguito l'attività d'impresa del de cuius, è stata respinta dall'Agenzia delle Entrate. L'Amministrazione finanziaria ha sottolineato che, ai fini IVA, ciò che conta è la persistenza del bene nella sfera d'impresa. L'albergo, infatti, non è mai uscito da tale sfera, essendo stato oggetto di locazione o affitto di ramo d'azienda anche dopo il decesso del proprietario. L'erede, pur non gestendo direttamente l'albergo, ha mantenuto la titolarità del bene e la sua destinazione strumentale all'esercizio di un'attività economica. L'Agenzia ha richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui la procedura espropriativa, pur privando il debitore del potere di disporre del bene, non modifica la titolarità dello stesso né ne determina la cessazione dell'attività d'impresa. Di conseguenza, la cessione, sebbene forzata, si considera avvenuta nell'ambito di un'attività d'impresa, rendendola pienamente rilevante ai fini IVA. Questa interpretazione rafforza il principio di strumentalità del bene, confermando che la sua qualifica ai fini IVA non si perde per il solo fatto del decesso del titolare o della procedura esecutiva, ma richiede un'effettiva uscita dal circuito d'impresa.

Vendite immobiliari: quando scontano l’IVA e quando non rileva

L'Agenzia delle Entrate, con due recenti risposte a interpello, fa luce su aspetti critici delle operazioni immobiliari, fornendo indicazioni precise per ONLUS e eredi alle prese con vendite forzate

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