Credito d’imposta Zes Unica: chiarimenti sull’investimento “misto”

Un'importante precisazione arriva dall'Agenzia delle Entrate, che con la risposta n. 183 dell'8 luglio 2025 chiarisce un aspetto cruciale del credito d'imposta per gli investimenti nella Zes Unica. L'interpello, presentato da una società desiderosa di acquisire macchinari e un immobile strumentale, ha messo in luce una limitazione spesso sottovalutata: la spesa per terreni e fabbricati non può superare il 50% del valore complessivo dell'investimento agevolabile. La cornice normativa e la richiesta del contribuente Il credito d'imposta Zes Unica, istituito dall'articolo 16 del Dl n. 124/2023 e prorogato dalla Legge di stabilità 2025, supporta le imprese che investono in beni strumentali nelle regioni meridionali. La norma, sebbene generosa, impone vincoli specifici. La società istante, con un piano di spesa di 270mila euro per macchinari e 600mila euro per un immobile, chiedeva conferma sulla possibilità di agevolare l'intera somma. La risposta dell'Agenzia e il calcolo esatto L'Agenzia, ripercorrendo il quadro normativo, ha confermato che la spesa per la componente immobiliare (terreni e fabbricati) non può superare il 50% del totale agevolabile. Nel caso specifico, l'investimento in macchinari, pari a 270mila euro, rappresenta il limite massimo per la parte immobiliare. Pertanto, dei 600mila euro previsti per l'immobile, solo 270mila possono rientrare nel calcolo per il bonus. L'investimento complessivo agevolabile si riduce così a 540mila euro (270mila euro per macchinari + 270mila euro per immobili), anziché i 870mila euro iniziali. Questo vincolo sottolinea che il bonus Zes Unica è progettato per incentivare soprattutto gli investimenti produttivi in beni strumentali non immobiliari, come macchinari e impianti. L'acquisto di soli edifici e terreni non permette l'accesso al tax credit. La risposta dell'Agenzia delle Entrate si configura come un riferimento fondamentale per le imprese che intendono usufruire del credito d'imposta Zes Unica. Il chiarimento impedisce errori di calcolo e assicura una corretta pianificazione degli investimenti, evidenziando che l'incentivo è strutturato per privilegiare l'acquisto di beni che aumentano la capacità produttiva, limitando la quota destinata all'acquisto di immobili.