Maso chiuso, la permuta dei terreni non fa perdere le agevolazioni fiscali

La permuta di terreni appartenenti a un maso chiuso non determina la decadenza dalle agevolazioni fiscali fruite in sede di acquisto, quando l’operazione viene effettuata nel rispetto dell’autorizzazione rilasciata dalla competente Commissione locale e continua a essere rispettato l’impegno alla conduzione diretta del maso per dieci anni. È quanto chiarisce l’Agenzia delle entrate con la risposta a interpello n. 168 del 1° settembre 2026, dedicata all’applicazione delle agevolazioni previste dall’articolo 5-bis, comma 3, del Dlgs n. 228/2001 per gli immobili agricoli costituiti in maso chiuso. Il caso sottoposto all’Agenzia Il contribuente aveva ricevuto in donazione un maso chiuso, beneficiando delle agevolazioni fiscali previste dalla normativa e assumendo l’impegno a condurlo direttamente per almeno dieci anni. Successivamente intendeva effettuare una permuta con il proprietario di un altro maso chiuso. L’operazione prevedeva il distacco dal proprio maso di una superficie complessiva di 619 metri quadrati e, contestualmente, l’acquisizione di una superficie della stessa estensione appartenente all’altro maso, destinata a essere incorporata nel proprio complesso fondiario. La Commissione locale per i masi chiusi aveva già autorizzato il distacco e la contestuale incorporazione, qualificando l’operazione come una permuta di terreni di eguale estensione. Il dubbio riguardava quindi le conseguenze fiscali dell’operazione: la permuta avrebbe determinato o meno la perdita delle agevolazioni ottenute al momento della donazione? Le agevolazioni previste per il maso chiuso L’articolo 5-bis, comma 3, del Dlgs n. 228/2001 stabilisce che le agevolazioni fiscali previste per la costituzione del compendio unico spettano anche ai trasferimenti di immobili agricoli e relative pertinenze, compresi i fabbricati, costituiti in maso chiuso. Per beneficiare del regime agevolato, l’acquirente deve impegnarsi a condurre direttamente il maso per dieci anni. La disciplina del maso chiuso presenta, tuttavia, caratteristiche proprie rispetto a quella del compendio unico. La legge provinciale di Bolzano n. 17/2001 considera infatti il maso chiuso come un complesso unitario di immobili e stabilisce che le modifiche alla sua estensione devono essere autorizzate dalla Commissione locale competente. In particolare, il distacco di una parte del maso può essere autorizzato quando, contestualmente, venga aggregato un altro appezzamento equivalente sotto il profilo dell’economia aziendale. Maso chiuso e compendio unico seguono regole differenti L’Agenzia richiama anche la giurisprudenza della Corte di cassazione, secondo cui la disciplina fiscale del maso chiuso presenta una propria autonomia. In particolare, la Cassazione ha chiarito che, per beneficiare dell’agevolazione, è sufficiente l’impegno dell’acquirente alla conduzione diretta del maso per dieci anni, senza che sia necessario possedere la qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale. La particolare natura del maso chiuso comporta inoltre che non sia necessario riprodurre espressamente il vincolo di indivisibilità previsto per il compendio unico, perché l’unitarietà del maso deriva direttamente dalla disciplina provinciale e le eventuali modifiche della sua consistenza sono sottoposte al controllo della Commissione locale. L’Agenzia sottolinea pertanto che la disciplina del maso chiuso non può essere integralmente assimilata a quella del compendio unico. La permuta nel compendio unico può causare la decadenza La distinzione assume particolare importanza proprio in relazione alla permuta. Per il compendio unico, infatti, il frazionamento derivante da atti tra vivi può determinare il venir meno delle condizioni richieste dalla normativa e, conseguentemente, la decadenza dalle agevolazioni fiscali. L’Agenzia ricorda che, secondo i chiarimenti contenuti nella circolare n. 13/E del 31 gennaio 2002, l’inadempimento degli obblighi relativi al compendio unico può comportare il recupero delle imposte nella misura ordinaria, degli interessi e l’applicazione della relativa sanzione. Da tale disciplina deriva che, in caso di permuta, chi ha beneficiato delle agevolazioni previste per il compendio unico può decadere dal beneficio. Regole diverse per il maso chiuso Il maso chiuso, invece, costituisce un istituto autonomo disciplinato dalla normativa provinciale, che ne regola specificamente la struttura, l’indivisibilità, le vicende successorie e le modificazioni. Le variazioni della sua consistenza non dipendono dalla libera decisione del proprietario, ma sono sottoposte al controllo della Commissione locale per i masi chiusi. Nel caso di distacco di terreni, la normativa consente l’operazione quando viene contestualmente aggregato un appezzamento equivalente sotto il profilo dell’economia aziendale. Secondo l’Agenzia, proprio questa disciplina speciale consente di distinguere nettamente il maso chiuso dal compendio unico. Per il maso, infatti, la normativa fiscale richiede come condizione fondamentale il mantenimento della conduzione diretta per dieci anni, senza riprodurre le ulteriori condizioni previste per il compendio unico riguardanti la costituzione, la qualifica soggettiva dell’acquirente e l’indivisibilità. Nessuna decadenza dalle agevolazioni Nel caso esaminato, la Commissione locale aveva autorizzato il distacco e la contestuale incorporazione dei terreni, qualificando l’operazione come una permuta di superfici equivalenti. L’Agenzia delle entrate ritiene quindi che la stipula della permuta, se effettuata conformemente all’autorizzazione della Commissione locale, non comporti la perdita delle agevolazioni fiscali ottenute al momento della donazione. Rimane però necessario continuare a rispettare l’impegno alla conduzione diretta del maso per il periodo di dieci anni, calcolato dalla data in cui sono state richieste le agevolazioni. Il principio espresso dall’interpello conferma così la specificità fiscale e civilistica del maso chiuso: una modifica della sua consistenza autorizzata secondo la disciplina provinciale non equivale automaticamente al frazionamento del compendio unico e, pertanto, non determina di per sé la decadenza dai benefici fiscali.