Edilizia popolare, niente esenzione ipocatastale se il trasferimento è soggetto a Iva

Il beneficio che prevede l’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale per determinati trasferimenti nell’ambito dell’edilizia economica e popolare non si applica quando l’operazione è imponibile ai fini Iva. È il principio affermato dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 21007 del 20 giugno 2026, che interviene su una questione sulla quale, negli anni, si erano registrati orientamenti non uniformi anche all’interno della stessa giurisprudenza di legittimità. L’agevolazione prevista dal Dpr 601/1973 L’articolo 32 del Dpr n. 601/1973 riconosce un particolare regime fiscale per alcuni trasferimenti collegati all’edilizia economica e popolare. La disposizione stabilisce, in particolare, che gli atti di trasferimento della proprietà delle aree interessate e gli atti di concessione del diritto di superficie siano assoggettati a imposta di registro in misura fissa e siano esenti dalle imposte ipotecaria e catastale. L’articolo 20 della legge n. 10/1977 ha successivamente esteso il trattamento agevolato anche a determinati provvedimenti, convenzioni, atti d’obbligo e atti preordinati alla trasformazione del territorio. L’Amministrazione finanziaria ha inoltre riconosciuto, in presenza dei relativi requisiti oggettivi e soggettivi, la possibilità di applicare il regime di favore anche agli atti di assegnazione degli alloggi. Il caso: la cessione di un alloggio Ater La controversia esaminata dalla Cassazione riguardava il trasferimento di un alloggio da parte dell’Ater a favore di un privato. L’operazione era imponibile ai fini Iva. Al momento della registrazione dell’atto, il notaio aveva applicato l’imposta di registro in misura fissa e, richiamando l’articolo 32 del Dpr n. 601/1973, non aveva versato le imposte ipotecaria e catastale. L’Agenzia delle Entrate aveva quindi notificato un avviso di liquidazione richiedendo il pagamento delle due imposte, comunque nella misura fissa prevista per il trasferimento soggetto a Iva. Il notaio aveva impugnato l’atto sostenendo che l’esenzione prevista per l’edilizia economica e popolare dovesse trovare applicazione anche in presenza di un’operazione soggetta a Iva. I giudici di merito riconoscono l’agevolazione La tesi del notaio era stata accolta sia in primo grado sia in appello. La Commissione tributaria regionale del Lazio, con sentenza n. 4042 del 3 luglio 2019, aveva infatti ritenuto applicabile il beneficio previsto dall’articolo 32 anche ai trasferimenti assoggettati a Iva. La Cassazione è giunta, invece, a una conclusione opposta. Cassazione: l’agevolazione riguarda gli atti soggetti a registro proporzionale Secondo la Suprema Corte, dalla formulazione dell’articolo 32 emerge un ambito applicativo circoscritto. Il trattamento di favore è destinato agli atti che, in assenza della disciplina agevolativa collegata all’edilizia residenziale pubblica, sarebbero normalmente assoggettati a imposta di registro in misura proporzionale. La previsione dell’imposta di registro in misura fissa perderebbe invece la propria funzione nel caso delle operazioni imponibili Iva. Per queste ultime, infatti, l’imposta di registro è già applicata in misura fissa in virtù del principio di alternatività tra Iva e imposta di registro. Secondo la Cassazione, non vi sarebbe quindi ragione di ritenere che l’articolo 32 abbia voluto disciplinare anche operazioni per le quali la tassazione fissa ai fini del registro discende già dalla disciplina ordinaria. Operazioni Iva escluse anche dall’esenzione ipotecaria e catastale La conclusione incide soprattutto sull’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale. La Corte ha escluso che l’esenzione prevista dall’articolo 32 possa essere estesa autonomamente alle operazioni imponibili Iva. Un ulteriore elemento valorizzato dai giudici è rappresentato dal rapporto temporale tra le due discipline: il Dpr n. 601/1973 è successivo al Dpr n. 633/1972, che contiene la disciplina dell’Iva. Secondo la Cassazione, il fatto che il legislatore non abbia espressamente incluso le operazioni soggette a Iva tra quelle beneficiarie dell’agevolazione costituisce un elemento contrario all’estensione del regime di favore. Agevolazioni fiscali da interpretare in senso stretto La decisione richiama inoltre un principio consolidato in materia tributaria: le norme che prevedono esenzioni e agevolazioni fiscali sono di stretta interpretazione. Di conseguenza, non è possibile ampliare il loro campo di applicazione mediante analogia o attraverso un’interpretazione estensiva che comprenda fattispecie non espressamente contemplate dal legislatore. Applicando questo principio, la Cassazione ha escluso che l’articolo 32 del Dpr n. 601/1973 possa essere utilizzato per estendere l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale ai trasferimenti assoggettati a Iva. I precedenti contrastanti della Cassazione La stessa Corte ha ricordato che sulla questione si erano formati, negli anni, due diversi orientamenti giurisprudenziali. Le pronunce n. 8094/2018 e n. 25982/2022 avevano escluso l’applicabilità dell’agevolazione alle operazioni imponibili Iva. In senso contrario si erano invece espresse le decisioni n. 29895/2020 e n. 285/2025, che avevano riconosciuto il beneficio anche in presenza di operazioni soggette a Iva. Con l’ordinanza n. 21007/2026 la Cassazione aderisce al primo orientamento. Esenzione solo per i trasferimenti soggetti a registro Il principio che emerge dalla decisione è quindi netto: l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale prevista dall’articolo 32 del Dpr n. 601/1973 riguarda i trasferimenti rientranti nel regime dell’imposta di registro e non può essere estesa alle operazioni imponibili Iva. Per queste ultime resta applicabile il normale meccanismo di alternatività Iva/registro, con l’imposta di registro in misura fissa, ma senza poter invocare automaticamente l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale prevista dalla disciplina sull’edilizia economica e popolare. La Cassazione ha pertanto accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, allineandosi anche all’interpretazione già sostenuta dall’Amministrazione finanziaria con la risoluzione n. 127 del 24 aprile 2002.