Agevolazione prima casa: il mancato rilascio dell’inquilino non è “forza maggiore”

La Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 2487 del 5 febbraio 2026, ha stabilito che il mancato rilascio, ad opera del conduttore, dell'immobile locato al momento dell’atto di compravendita, acquistato con l'agevolazione “prima casa”, comporta la decadenza dal beneficio, qualora l’acquirente non trasferisca la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato entro 18 mesi dal rogito, non sussistendo, in tale ipotesi, la “forza maggiore”. Il fatto Al centro della contesa c’è un avviso di liquidazione e irrogazione delle sanzioni, relativo alla revoca dei benefici per l'acquisto della prima casa. Il caso ha riguardato l’acquisto di un immobile – occupato da un conduttore titolare di un contratto di locazione – con le agevolazioni “prima casa” e il mancato trasferimento della residenza nel Comune di acquisto per occupazione dell'immobile da parte dell’inquilino che non lo aveva lasciato tempestivamente libero. Nel processo di merito, instaurato dal contribuente, che riteneva sussistesse una causa di forza maggiore, sia i giudici di primo che di secondo grado hanno concordato con la prospettazione dell’acquirente, censurando l’azione erariale. L’Agenzia delle entrate ha proposto, quindi, ricorso per cassazione, invocando la violazione degli articoli 1, nota II bis, lettera a), della parte I della Tariffa allegata al Tur e 2697 del codice civile, insistendo per la revoca delle agevolazioni “prima casa”, ritenute illegittimamente fruite dal beneficiario. La decisione della Corte di Cassazione Nell’accogliere il ricorso dell’ufficio, la Corte di cassazione osserva, innanzitutto, che nell’ipotesi in esame sussiste un contrasto di giurisprudenza. In particolare, un primo orientamento di legittimità ritiene sussistente la forza maggiore, pronunciandosi in questi termini: “in tema di benefici fiscali cosiddetti "prima casa", la forza maggiore idonea ad impedirne la decadenza dell'acquirente di un immobile ubicato in un comune diverso da quello di sua residenza, qualora egli non abbia trasferito ivi quest'ultima nel perentorio termine di diciotto mesi dall'acquisto, deve consistere in un evento non prevedibile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro il termine suddetto” (cfr Cassazione, sentenza 25437/2015). Nel caso trattato da quest’ultima decisione – vale la pena notare – la suprema Corte aveva ritenuto la sussistenza della forza maggiore negli ostacoli frapposti dall'inquilina all'esecuzione per rilascio in tre diversi accessi, con differimento di circa dieci mesi nell'acquisizione del possesso dell'immobile. Una diversa opinione, invece, fatta propria dalle ordinanze della Cassazione 3095/2019 e 12466/2021, ha escluso, invece, la forza maggiore in ipotesi simili. Sul concetto di “forza maggiore”, poi, osserva il giudice di legittimità, le sezioni unite si sono espresse chiarendo – in sintesi – che “in tema di agevolazioni tributarie”, per invocare detta esimente occorre che l’esito “derivi non da un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all'acquirente, tempestivamente attivatosi, ma da una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile, tale da configurare la forza maggiore ovvero il "factum principis", ciò rendendo inesigibile, secondo una regola generale immanente nell'ordinamento, il comportamento richiesto dalla norma nel termine da essa previsto” (cfr Cassazione, sezioni unite, 8094/2020 e anche la sentenza 12466/2021). In definitiva, la mancata realizzazione dell'intento da cui dipende l'agevolazione deve derivare, affinché operi la forza maggiore, non da un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all'acquirente, tempestivamente attivatosi, ma da una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile e inevitabile, così rendendo inesigibile, secondo una regola generale immanente nell'ordinamento, il comportamento richiesto dalla norma nel termine da essa previsto. Il principio enunciato dalle sezioni unite, espresso in realtà per un’altra fattispecie agevolativa, può trovare applicazione – secondo la sentenza in analisi – anche per l’agevolazione "prima casa", ricorrendo la medesima ratio. Quindi, il fatto che l'immobile fosse occupato dal conduttore era noto all'acquirente al momento della stipula dell'atto ed era altresì prevedibile che, nel termine previsto, l'immobile stesso non sarebbe stato disponibile per trasferire ivi la residenza, considerato il tempo ordinariamente occorrente per far valere, eventualmente, i propri diritti in giudizio. Dunque, nel caso in questione manca il requisito dell'imprevedibilità dell'evento ostativo affinché possa affermarsi la sussistenza della forza maggiore. Non solo: manca anche il carattere di imprevedibilità e inevitabilità tale da configurare una forza maggiore, in quanto il contratto di locazione dell'immobile – sussistente al momento del rogito – era noto al contribuente. Infine, la suprema Corte osserva che il trasferimento poteva avvenire nel Comune in questione, anche in altra situazione abitativa, non necessariamente, quindi, nella casa oggetto dei benefici: l’articolo 1, nota II bis lettera a, parte prima della Tariffa allegata al Tur, infatti, non richiede il trasferimento nella casa acquistata, ma, appunto, nel Comune. In definitiva, l’acquirente poteva ben evitare la decadenza dall’agevolazione con altri comportamenti, astrattamente possibili.