Mutuo sul bene conferito: niente deducibilità se estraneo alla società

In caso di conferimento di un immobile in società, ai fini della determinazione della base imponibile, dal valore del bene possono essere dedotte solo le passività strettamente inerenti al bene stesso. Non sono, invece, deducibili le passività che, anche se connesse ad ipoteche gravanti sugli stessi beni oggetto del conferimento, sono state iscritte dai conferenti per ottenere un finanziamento personale in epoca anteriore al conferimento dell’immobile in società. È quanto stabilito dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 4535 del 28 febbraio 2026. Il fatto Il caso in esame ha riguardato il conferimento di un terreno, con sovrastanti fabbricati, in una Srl, in esecuzione di una delibera di aumento di capitale. L’ufficio, in sede di tassazione dell’atto ha rettificato il valore dei beni conferiti da 75mila euro a 1milione e 575mila euro in quanto ha ritenuto che il mutuo agrario concesso da una banca, con garanzia ipotecaria sugli stessi immobili oggetto di conferimento, non costituisse una passività da poter dedurre ai fini del pagamento dell’imposta di registro. In particolare, si trattava di un mutuo contratto da una società i cui unici soci erano anche soci della società destinataria del conferimento. Sia la Ctp di Modena sia la Ctr dell’Emilia-Romagna (decisione di secondo grado n. 221/2021) hanno condiviso le osservazioni della società ritenendo sussistente un collegamento tra mutuo e immobile conferito, in considerazione del fatto che un eventuale mancato pagamento delle rate di mutuo avrebbe determinato l’escussione del bene da parte della banca mutuante. L’Agenzia delle entrate ha presentato ricorso per Cassazione lamentando la violazione dell’articolo 50 del Testo unico sull’imposta di registro (Tur), Dpr n. 131/1986. Si è evidenziato che questa disposizione ha recepito le direttive europee (n. 69/335/CEE e n. 2008/7/CE) secondo le quali, per i conferimenti societari, la base imponibile è costituita dal valore reale dei beni previa deduzione delle obbligazioni assunte e degli oneri sostenuti dalla società a causa del conferimento. In particolare, si è rimarcato che le passività che possono ridurre la base imponibile sono solo quelle che trovano causa nello stesso atto di conferimento, mentre non è consentita una indiscriminata deduzione delle passività e degli oneri gravanti sul bene conferito. Nel corso del giudizio è stata richiamata la circolare dell’Agenzia delle entrate n. 247/1999, nella parte in cui si era già precisato che “... le passività, le spese e gli oneri il cui ammontare può essere detratto dal valore dichiarato sono solo quelli relativi ai beni immobili conferiti.” La decisione della Corte di Cassazione La Corte di cassazione, nel condividere la tesi erariale, dopo aver richiamato il proprio consolidato orientamento (pronunce n. 19942/2025, n. 13741/2024, n. 21620/2023, n.21354/2023, n. 22325/2022, n. 27675/2021, n. 11094/2021, n. 9209/2019, n. 475/2018, n. 23234/2015, n. 17300/2014, n. 3444/2014 , n. 14540/2008) ha espresso il principio in base al quale “... qualora siano conferiti in società immobili, diritti reali immobiliari o aziende, sono deducibili, ai fini della determinazione della base imponibile, le sole passività ed oneri “inerenti” al bene o diritto trasferito, con esclusione di quelli che, anche se gravanti sul conferente, ed assunti dalla società cessionaria, non sono collegati all’oggetto del trasferimento. In particolare, nell’ipotesi di conferimento di immobili in società, ove i conferenti siano persone fisiche, la base imponibile non può essere depurata delle passività connesse ad ipoteche che, pur se gravanti sugli stessi beni, sono state iscritte dai conferenti per ottenere un proprio finanziamento personale... ”. I giudici della Suprema corte hanno quindi ritenuto errate le decisioni dei primi due gradi di giudizio, basate su un fuorviante concetto di inerenza delle passività gravanti sul bene oggetto di conferimento societario. Nel caso in esame si è tenuto anche conto del fatto che il mutuo in relazione al quale erano state iscritte ipoteche sui beni poi oggetto di conferimento era stato contratto nell’interesse di una società diversa da quella nella quale i beni ipotecati erano stati conferiti. In base a queste argomentazioni è stata ritenuta corretta la determinazione della base imponibile effettuata dall’Ufficio territoriale dell’Agenzia delle entrate, con riconoscimento della legittimità dell’avviso di liquidazione emesso.

Mutuo sul bene conferito: niente deducibilità se estraneo alla società

Ai fini dell’imposta di registro, per determinare il valore del conferimento sono escluse le spese connesse a ipoteche iscritte dal conferente per un finanziamento non collegato all’oggetto del trasferimento

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