Ammissibilità al credito d’imposta ZES Unica del leasing in costruendo

Con la risposta n. 32 dell'11 febbraio 2026 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che gli investimenti immobiliari strumentali realizzati mediante contratti di locazione finanziaria "in costruendo" rientrano nell'ambito oggettivo del Credito d'imposta per la Zona Economica Speciale (ZES) Unica. L'Amministrazione finanziaria ha precisato che, ai fini della spettanza dell'agevolazione, l'investimento si considera effettuato solo a decorrere dal momento della consegna del bene all'utilizzatore, istante in cui i canoni e gli oneri assumono rilevanza fiscale ai sensi del TUIR. Il quesito Una società di capitali ha presentato istanza per conoscere la spettanza del credito d'imposta ZES Unica in relazione alla costruzione di un nuovo punto vendita. L'operazione, configurata come "investimento iniziale" secondo la normativa unionale, prevede la realizzazione dell'immobile strumentale attraverso la formula del leasing in costruendo. Il contribuente chiedeva conferma della possibilità di includere tale modalità di acquisizione tra quelle agevolabili ai sensi dell'articolo 16 del D.L. n. 124/2023. Il parere dell'Agenzia delle Entrate L'Agenzia delle Entrate fonda il proprio parere sul principio di tendenziale equivalenza tra l'acquisizione in proprietà e quella effettuata tramite leasing. La normativa primaria (art. 16, comma 2, D.L. 124/2023) e il decreto attuativo (D.M. 17 maggio 2024) ammettono espressamente l'acquisto di macchinari e impianti tramite locazione finanziaria, nonché la realizzazione e l'acquisizione di immobili strumentali. L'estensione del beneficio al leasing immobiliare "in costruendo" è dunque coerente con la prassi consolidata, non sussistendo preclusioni espresse nella disciplina di riferimento. Il profilo tecnico più rilevante riguarda l'individuazione del momento in cui l'investimento si considera realizzato. L'Agenzia chiarisce che: ai fini del credito ZES Unica, occorre fare riferimento ai criteri di competenza previsti dall'articolo 109, commi 1 e 2, del TUIR, a prescindere dai principi contabili adottati dall'impresa; nel leasing in costruendo, i canoni di "pre-locazione" e gli oneri derivanti dal contratto assumono rilevanza fiscale solo a partire dalla consegna dell'immobile; di conseguenza, il requisito temporale per l'effettuazione dell'investimento si ritiene soddisfatto esclusivamente dal momento in cui il bene entra nella disponibilità materiale del contribuente. Resta fermo il rispetto del limite quantitativo secondo cui il valore dei terreni e degli immobili non può superare il 50% del valore complessivo dell'investimento agevolato. Inoltre, l'operazione deve collocarsi nelle finestre temporali previste dalla legge: tra il 1° gennaio e il 15 novembre 2024, oppure nel medesimo intervallo del 2025 come stabilito dalla Legge di Bilancio 2025.

Ammissibilità al credito d’imposta ZES Unica del leasing in costruendo

Il principio di equivalenza tra acquisto e locazione finanziaria garantisce l'accesso al beneficio per gli immobili realizzati tramite leasing in costruendo, purché l'investimento si consideri effettuato al momento della consegna del bene

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