Cessione di un terreno classificato come “zona bianca”: il trattamento IVA

Con la risposta n. 321 del 30 dicembre 2025 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che la cessione di un terreno classificato come "zona bianca" deve essere assoggettata a IVA in misura ordinaria, non potendo beneficiare dell'esclusione prevista per i terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria. Il quesito La fattispecie analizzata riguarda due società in fallimento coinvolte nella vendita all'asta di un vasto lotto di terreno. Il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) definiva l'area come priva di regolamentazione urbanistica e, pertanto, da ripianificare. In quanto "zona bianca", l'area risultava utilizzabile nei limiti di una densità fondiaria estremamente ridotta (0,01 mc/mq). Le società istanti sostenevano che tale area dovesse essere considerata "non edificabile" ai fini fiscali, invocando l'esclusione dal campo IVA ai sensi dell'art. 2, terzo comma, lett. c) del D.P.R. n. 633/1972. Secondo i contribuenti, un indice di fabbricabilità così esiguo (inferiore a quello delle zone agricole) non configurerebbe una reale "utilizzazione edificatoria", rappresentando solo una tutela minima del diritto di proprietà in attesa di pianificazione. Il parere dell'Agenzia delle Entrate L'Agenzia delle Entrate, discostandosi dalla tesi del contribuente, ha fondato il proprio parere sulla distinzione tra inedificabilità assoluta e limiti legali all'edificazione. Le "zone bianche" sono aree sprovviste di regolamentazione urbanistica (per mancata adozione o decadenza dei vincoli), soggette alla disciplina dell'art. 9 del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). La normativa consente, anche in assenza di piano, interventi di nuova edificazione fuori dai centri abitati entro il limite di 0,03 mc/mq e interventi di ristrutturazione edilizia. La Corte Costituzionale e la Cassazione hanno più volte ribadito che il regime delle zone bianche è una "soluzione di compromesso": non esclude lo ius aedificandi, ma lo sottopone a standard rigorosi per non pregiudicare le future scelte urbanistiche. Ai fini fiscali, la suscettibilità edificatoria non dipende dalla capacità del terreno di essere trasformato radicalmente o dalla presenza di strumenti attuativi, ma dalla qualificazione giuridica che ne ammetta, anche solo potenzialmente e in misura ridotta, l'edificazione. L'Amministrazione finanziaria ha sottolineato che la perdita di efficacia di un piano urbanistico non comporta la perdita della natura edificabile del fondo. Nel caso di specie, l'area manteneva un "limitato indice di edificabilità" previsto dalla legge, sufficiente a escludere l'applicazione del regime di fuori campo IVA. Inoltre, l'Agenzia ha rilevato come il terreno fosse pubblicizzato sui portali delle vendite giudiziarie proprio come "area edificabile" con destinazione terziario-negozi, confermando una valutazione di mercato coerente con la potenzialità edificatoria dell'area. Di conseguenza, la cessione del lotto è configurabile come cessione di area edificabile, con conseguente applicazione dell'IVA e delle imposte d'atto (registro, ipotecaria e catastale) secondo le aliquote ordinarie previste per tale tipologia di beni.

Cessione di un terreno classificato come “zona bianca”: il trattamento IVA

La mancanza di pianificazione urbanistica puntuale non equivale a inedificabilità assoluta

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