Rogito nullo, notaio responsabile anche dopo la sanatoria

La dichiarazione di conformità catastale omessa dal rogito può avere conseguenze anche dopo la regolarizzazione della compravendita. La conferma dell’atto, quando ammessa dalla legge, consente di recuperarne la validità, ma non cancella la responsabilità disciplinare del notaio che ha ricevuto il contratto originariamente nullo. È il principio ribadito dalla Cassazione con la pronuncia n. 22902/2026. La possibilità di rimediare all’omissione tutela la circolazione degli immobili, senza eliminare la violazione commessa dal professionista al momento della stipula. Conformità catastale: cosa deve contenere il rogito L’articolo 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985 stabilisce precisi requisiti per gli atti di trasferimento delle unità immobiliari urbane rientranti nel suo ambito di applicazione. Oltre all’identificazione catastale e al riferimento alle planimetrie depositate in catasto, l’atto deve contenere la dichiarazione degli intestatari sulla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, secondo le disposizioni vigenti in materia catastale. La dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato. La mancanza della dichiarazione, in assenza dell’attestazione sostitutiva prevista dalla legge, determina la nullità dell’atto. Anche quando l’immobile è effettivamente conforme, dunque, l’omissione nel rogito conserva la sua rilevanza giuridica. Il caso: la vendita viene confermata dopo l’ispezione La vicenda nasce da un controllo dell’Archivio notarile su una compravendita stipulata nel 2019, nella quale mancava la dichiarazione di conformità catastale. L’atto era stato successivamente confermato nel 2021. La Commissione disciplinare aveva prosciolto il notaio e la Corte d’appello di Milano aveva confermato questa impostazione. Per i giudici di merito, il recupero dell’atto, accompagnato dalla prova della conformità catastale già esistente al momento della vendita, faceva venir meno anche la responsabilità disciplinare. L’Archivio notarile distrettuale di Como e il Ministero della Giustizia hanno impugnato la decisione. La Cassazione ha accolto il ricorso, chiarendo che gli effetti della conferma sul contratto non si estendono automaticamente all’illecito del professionista. Quando si può confermare una compravendita nulla Il rimedio è previsto dall’articolo 29, comma 1-ter, della legge n. 52/1985. La conferma è ammessa quando l’omissione degli elementi richiesti non dipende dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità rispetto allo stato di fatto. Può intervenire anche una sola delle parti, mediante un atto successivo redatto nella stessa forma di quello originario e contenente gli elementi mancanti. Occorre quindi verificare la situazione esistente al momento del primo rogito. La conferma permette di recuperare un’omissione documentale nei limiti stabiliti dalla norma; non costituisce un rimedio generale per qualsiasi irregolarità dell’immobile. Perché il notaio resta responsabile Il punto decisivo riguarda il momento in cui si realizza la violazione. L’articolo 28 della legge notarile, la legge n. 89/1913, vieta al notaio di ricevere atti espressamente proibiti dalla legge. Secondo la Cassazione, l’illecito disciplinare si consuma quando viene ricevuto l’atto nullo. Ha quindi carattere istantaneo: la successiva conferma della compravendita non elimina quanto è già avvenuto. Il principio vale anche se, al momento della stipula, era già in vigore la disposizione che consente la conferma. La possibilità di correggere successivamente l’atto non esonera il notaio dal rispettare i requisiti richiesti per il rogito originario. La regolarizzazione può invece essere considerata nella valutazione della gravità della condotta e del trattamento sanzionatorio. Quali sanzioni prevede la legge notarile Per le violazioni dell’articolo 28, l’articolo 138, comma 2, della legge notarile prevede la sospensione da sei mesi a un anno, ferma l’applicazione delle disposizioni sulle attenuanti. La pronuncia n. 22902/2026 ha accolto il ricorso e rinviato il caso alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, per un nuovo esame. La Cassazione, quindi, non ha direttamente disposto in questa decisione una specifica durata della sospensione. Perché le regole urbanistiche sono diverse La difesa aveva richiamato il diverso regime previsto in materia urbanistica, sostenendo che la disparità di trattamento sollevasse dubbi di costituzionalità. La Cassazione ha respinto l’argomento. L’articolo 47 del Dpr n. 380/2001 contiene una specifica esclusione della violazione dell’articolo 28 della legge notarile per determinate omissioni relative ad atti suscettibili di conferma o integrazione. Una disposizione equivalente manca per le omissioni catastali. Anche le finalità delle discipline sono differenti: le regole urbanistiche mirano a limitare la circolazione degli immobili abusivi, mentre quelle sulla conformità catastale perseguono il contrasto all’evasione fiscale. I dati del catasto contribuiscono infatti alla corretta rappresentazione del patrimonio immobiliare e alla sua rilevanza tributaria.