Con effetto dal 1° gennaio di quest’anno, la legge di Bilancio 2024 ha modificato le regole di tassazione per le locazioni turistiche brevi (inferiori a 30 giorni), incrementando l’aliquota della cedolare secca dal 21% al 26%, ferma restando la facoltà del contribuente di applicare l’aliquota previgente del 21% su una unità immobiliare a sua scelta. In alternativa, il contribuente può scegliere di applicare le aliquote ordinarie. La cedolare secca è sostitutiva dell’IRPEF ordinaria e delle addizionali regionale e comunale. Qual è la scelta più conveniente? Chi Persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento su immobili (per esempio, usufrutto) ad uso abitativo, che stipulano contratti di locazione di immobili ad uso abitativo per periodi inferiori a 30 giorni (c.d. locazioni brevi), generalmente ad uso turistico, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, arti e professioni, come definito ai fini delle imposte sui redditi (art. 55, comma 2, TUIR) e dell’IVA (art. 4, D.P.R. n. 633/1972). Le medesime disposizioni si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario o dal sublocatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi, stipulati alle stesse condizioni. Se l’attività di locazione breve riguarda più di quattro appartamenti, la stessa si intende svolta nell’esercizio di impresa e, quindi, il relativo reddito va dichiarato come reddito d’impresa (art. 1, comma 595, legge 30 dicembre 2020, n. 178). Cosa Il regime fiscale delle locazioni brevi è contenuto nell’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50 (convertito dalla legge 21 giugno 2017, n. 96). Secondo tale disposizione, per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili (che possono prevedere anche la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, nonché di altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile, come ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata): - ad uso abitativo, - di durata non superiore a 30 giorni, - stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, - direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve di cui si parla, il contribuente può optare per l’applicazione della tassazione nella forma della cedolare secca, applicando l’imposta sostitutiva con aliquota del 26% (art. 4, comma 2, D.L. n. 50/2017 e art. 1, comma 63, legge n. 213/2023). L’aliquota, che era del 21% fino al 31 dicembre 2023, è ora ridotta al 21% solo per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. L’imposta sostitutiva del 26% è dovuta relativamente “ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati pro-rata temporis in base all’articolo 26 del TUIR, a partire dal 1° gennaio 2024, indipendentemente dalla data di stipula dei predetti contratti e dalla percezione dei canoni, fatta salva, ovviamente, la facoltà di usufruire dell’aliquota ridotta del 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare specificamente individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi” (circolare 10 maggio 2024, n. 10/E, par. 1.3). L’art. 1, comma 595, della legge n. 178/2020 stabilisce che il regime fiscale delle locazioni brevi di cui sopra è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Negli altri casi (locazione di cinque o più appartamenti per periodo d’imposta), l'attività di locazione breve, da chiunque esercitata (quindi, anche da persone fisiche), “si presume svolta in forma imprenditoriale”, anche relativamente ai contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione. In pratica, quindi: a) se gli appartamenti destinati alla locazione breve sono da uno a quattro il regime in esame si applica ove il soggetto agisca al di fuori dell’esercizio di impresa, inteso, ai fini reddituali e ai fini IVA, rispettivamente ai sensi dell’art. 55, comma 2, TUIR e dell’art. 4, D.P.R. n. 633/1972, secondo i quali le prestazioni di servizi che non rientrano nell’articolo 2195 del codice civile, quali, per quanto qui interessa, le locazioni, costituiscono esercizio d’impresa se derivanti dall’esercizio di attività organizzata in forma d’impresa; b) se gli appartamenti destinati alla locazione breve sono cinqueo più di cinque l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. Inoltre, ove l’attività sia svolta in forma commerciale occasionale (art. 67, comma 1, lettera i, TUIR), i redditi rientrano tra quelli “diversi”, con esclusione della possibilità di optare per la cedolare secca. Il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale; anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto, fermo restando tuttavia che se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto (circolare 12 ottobre 2017, n. 24, par. 1). La disciplina in esame non è applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile, quali ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti (cfr. istruzioni per la compilazione della dichiarazione Redditi PF 2022, par. 6, pag. 30). La norma prevede che gli immobili posti in locazione debbano essere a destinazione residenziale (finalità abitative); pertanto, la locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 - uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) oppure anche singole stanze dell’abitazione (circolare 12 ottobre 2017, n. 24, par. 1; circolare 1° giugno 2011, n. 26). Gli immobili, inoltre, devono essere situati in Italia in quanto quelli situati all’estero producono reddito diverso (cfr. art. 67, comma 1, lettera f, TUIR), non rientrante tra quelli oggetto della normativa in esame, riferita solo ai redditi fondiari e ai redditi derivanti dalla sublocazione o dalla concessione in godimento dell’immobile da parte del comodatario. Come La cedolare secca è un regime opzionale che permette di versare un'imposta sostitutiva pari al 26% (21% per una sola unità immobiliare) del canone lordo, in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF (pertanto, il canone di locazione non si cumula con gli altri redditi soggetti ad IRPEF, ai fini dell’applicazione delle aliquote progressive) e sostituisce anche le addizionali regionale e comunale (in caso di registrazione del contratto, la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo). Il locatore può effettuare l’opzione per ciascuno dei contratti stipulati, salvo il caso in cui siano locate singole porzioni della medesima unità abitativa per periodi in tutto o in parte coincidenti. In tal caso l’esercizio dell’opzione per il primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo. I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, sono tenuti a trasmettere i dati dei contratti di locazione all’Agenzia delle Entrate (il nome, cognome e codice fiscale del locatore, la durata del contratto, l’importo del corrispettivo lordo e l’indirizzo dell’immobile), entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello a cui si riferiscono i dati medesimi. Tali soggetti (intermediari e gestori di portale), qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve di cui si parla, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, operano, in qualità di sostituti d'imposta, la ritenuta del 21% sull'ammontare dei canoni e corrispettivi all'atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento. Infatti, per esigenze di semplificazione degli adempimenti, la ritenuta che gli intermediari e i gestori di portale devono effettuare e versare è mantenuta nella misura del 21% e deve, quindi, essere sempre operata a titolo di acconto. Ne consegue che, qualora i soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici, incassino o intervengano nel pagamento dei canoni, “il contribuente è tenuto, per ciascun periodo d’imposta, a determinare l’imposta ordinaria o sostitutiva dovuta, e a versare l’eventuale saldo dell’imposta, ottenuto previo scomputo delle ritenute d’acconto subite, entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi. Al riguardo, i dati dell’imposta dovuta, delle ritenute subite e dell’imposta a saldo sono indicati nella dichiarazione dei redditi” (circolare 10 maggio 2024, n. 10, par. 1.4). La ritenuta è applicata anche sulle somme eventualmente addebitate a titolo forfettario per le prestazioni accessorie, a meno che le stesse non siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti. Nel caso in cui il proprietario o il comodatario non eserciti l'opzione per l'applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto e sarà scomputata dal reddito soggetto ad IRPEF secondo le ordinarie modalità. Qualora il contratto di locazione sia stipulato da uno solo dei proprietari e, conseguentemente, la ritenuta sia stata operata e certificata solo nei confronti di quest’ultimo, solo il comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione potrà scomputare la ritenuta subita dal proprio reddito complessivo o chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita sulla quota di reddito a lui non imputabile, qualora non abbia capienza per scomputarla dall’imposta dovuta dal reddito complessivo. Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito ad essi imputabile pro-quota in sede di dichiarazione applicando la cedolare secca o il regime ordinario di tassazione. Quando Poiché i contratti di locazione in esame non sono soggetti all’obbligo della registrazione, ove il contribuente intenda optare per la cedolare secca dovrà farlo nella dichiarazione dei redditi. In particolare, la scelta per il regime agevolato si effettua con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi ovvero, nell’ipotesi di eventuale registrazione del contratto, in tale sede. La ritenuta operata dall’intermediario deve essere versata entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è effettuata, mediante F24. Per l’imposta sostitutiva dovuta in caso di opzione per la cedolare secca, scadenze e modalità (acconto e saldo) sono le stesse dell’IRPEF (prima rata dell’acconto, seconda rata dell’acconto e saldo). L’acconto da versare si calcola sul 100% dell’imposta dovuta per i redditi dell’anno precedente assoggettati a cedolare secca. Calcola il risparmio La convenienza fiscale all’applicazione del regime di cedolare secca, che a partire dal 1° gennaio 2024 ha subito un incremento dell’aliquota base (dal 21% al 26%, esclusa una unità immobiliare a scelta del contribuente), aumenta proporzionalmente all’aumento del reddito complessivo, cioè per coloro che, oltre al reddito da locazione hanno anche altri redditi (per esempio, da lavoro o da pensione). Soprattutto, ove si tenga conto che la cedolare secca rende inapplicabili anche le addizionali regionale e comunale (che, a seconda del reddito, possono variare, nel totale, tra il 2,5 e oltre il 4%, a seconda della regione e del Comune). D’altro canto, mentre la cedolare secca si applica sul 100% del canone risultante dal contratto, nel regime ordinario IRPEF il reddito della locazione è pari al 95% del canone contrattuale (ai fini del calcolo dell’ISEE, l’opzione per la cedolare comporterà l’indicazione di un valore superiore); inoltre, sui redditi assoggettati all’imposta sostitutiva non possono essere calcolati oneri deducibili e detrazioni, anche se il reddito da cedolare viene considerato nel reddito complessivo ai fini del possesso dei requisiti per carichi di famiglia e detrazioni IRPEF. In linea di massima, per una persona con uno o due appartamenti destinati a locazione breve, con un reddito da lavoro o da pensione, il regime della cedolare secca continua ad essere più conveniente anche dopo l’incremento dell’aliquota dal 21 al 26%. Risparmio % Caso n. 1 Una persona fisica destina 3 appartamenti alla locazione breve per uso turistico. - Canone locazione appartamento 1 (270 giorni): 12.000 euro - Canone locazione appartamento 2 (216): 10.000 euro - Canone locazione appartamento 3 (250 giorni): 11.000 euro - Spese sostenute (utenze, aria condizionata, wi-fi, pulizie): 5.500 euro - Utile effettivo da locazione breve: 27.500 euro (33.000 - 5.500) - Altri redditi del soggetto: 14.000 euro Opzione per la cedolare secca - Imposta sostitutiva appartamento 1: 2.520 euro (12.000 x 21%) - Imposta sostitutiva appartamento 2: 2.600 euro (10.000 x 26%) - Imposta sostitutiva appartamento 3: 2.860 euro (11.000 x 26%) Totale imposta sostitutiva: 7.980 euro - Reddito fondiario per i giorni di non locazione: 890 euro Totale altri redditi: 14.890 euro - IRPEF altri redditi: 3.425 euro (14.890 x 23%) Totale imposte: 11.405 euro Regime ordinario - Redditi da locazione: 31.350 euro (33.000 x 95%) - Reddito fondiario: 890 euro - Altri redditi: 14.000 euro Totale redditi: 46.240 euro Totale IRPEF: 13.084 euro (a cui vanno aggiunti addizionale regionale e comunale) In caso di opzione per la cedolare secca, il reddito da locazione subisce una tassazione media del 24,18% mentre in caso di applicazione dell’aliquota ordinaria, avendo il contribuente altri redditi, subisce una tassazione, relativa al reddito da locazione, con aliquote marginali del 35% (per la parte di reddito complessivo superiore a 28.000 euro) e del 25% (sulla parte del reddito complessivo compreso tra 15.000 e 28.000 euro), oltre all’applicazione delle addizionali regionale comunale. Si segnala, tuttavia, che sui redditi assoggettati all’imposta sostitutiva non possono essere calcolati oneri deducibili e detrazioni. Caso n. 2 Una persona fisica destina 3 appartamenti alla locazione breve per uso turistico. - Imposta sostitutiva appartamento 1: 2.520 euro (12.000 x 21%) - Imposta sostitutiva appartamento 2: 2.600 euro (10.000 x 26%) - Imposta sostitutiva appartamento 3: 2.860 euro (11.000 x 26%) - Canoni di locazione complessivi (275 giorni): 33.000 euro - Spese sostenute (utenze, aria condizionata, wi fi, pulizie): 8.000 euro - Utile effettivo da locazione breve: 25.000 euro (33.000 - 8.000) - Altri redditi del soggetto: 0 - Detrazioni d’imposta: 5.000 euro Opzione per la cedolare secca - Imposta sostitutiva appartamento 1: 2.520 euro (12.000 x 21%) - Imposta sostitutiva appartamento 2: 2.600 euro (10.000 x 26%) - Imposta sostitutiva appartamento 3: 2.860 euro (11.000 x 26%) Totale imposta sostitutiva: 7.980 euro - Reddito fondiario per i giorni di non locazione: 890 euro Totale altri redditi: 890 euro - IRPEF altri redditi: 205 euro (890 x 23%) Totale imposte: 8.185 euro Totale IRPEF: 7.980 euro (8.185 - 205 per detrazioni) Regime ordinario - Redditi da locazione: 31.350 euro (33.000 x 95%) - Reddito fondiario: 890 euro (7.400/365 x 90) - Altri redditi: 0 - Totale redditi: 32.240 euro - IRPEF: 8.184 euro - Totale IRPEF: 3.184 euro (8.184 - 5.000 per detrazioni), a cui vanno aggiunti addizionale regionale e comunale. In questo caso, la possibilità di recuperare detrazioni da imposta consente di ridurre il carico fiscale. Caso n. 3 Una persona fisica destina 1 appartamento alla locazione breve per uso turistico. - Canone locazione appartamento 1 (270 giorni): 12.000 euro - Spese sostenute (utenze, aria condizionata, wi-fi, pulizie): 1.500 euro - Altri redditi del soggetto: 14.000 euro Opzione per la cedolare secca - Imposta sostitutiva appartamento: 2.520 euro (12.000 x 21%) - Reddito fondiario per i giorni di non locazione: 890 euro Totale altri redditi: 14.890 euro - IRPEF altri redditi: 3.425 euro (14.890 x 23%) Totale imposte: 5.945 euro Regime ordinario - Redditi da locazione: 11.400 euro (12.000 x 95%) - Reddito fondiario: 890 euro - Altri redditi: 14.000 euro Totale redditi: 26.290 euro Totale IRPEF: 6.272,50 euro (a cui vanno aggiunti addizionale regionale e comunale).