Superbonus 110% e stato di legittimità dell’immobile: cosa prevede la normativa

Esaminando i due decreti cardine relativi al Superbonus 110% (i decreti del MiSE Asseverazioni e Requisiti tecnici) ci si rende conto sempre di più del percorso ad ostacoli che attende chi deciderà di effettuare nel proprio immobile interventi edilizi utilizzando le nuove detrazioni fiscali previste dal D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio), convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77. L'ultimo ostacolo in ordine di tempo L’ultimo ostacolo in ordine di tempo lo troviamo nella modifica apportata dall'art. 10, comma 1, lettera d) del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76 (c.d. Decreto Semplificazioni), convertito dalla legge 11 settembre 2020, n. 120, all’articolo 9-bis del DPR n. 380/2006 (c.d. Testo Unico Edilizia). L’art. 9-bis, nel testo previgente al Decreto Semplificazioni, era rubricato “Documentazione amministrativa” e si componeva di un solo comma a norma del quale ai fini della presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli abilitativi previsti dal testo unico di cui al DPR n. 380/2001, le amministrazioni erano tenute ad acquisire d'ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, in possesso delle altre pubbliche amministrazioni, non potendo richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull'autenticità di tali documenti, informazioni e dati. Il comma 1, lettera d), numero 1 dell’articolo 10 del dl n. 76/2020, aggiunge all’articolo 9-bis del Testo Unico Edilizia il comma 1-bis, il quale prevede che lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Nuovo stato legittimo dell’immobile In base alla disposizione in commento, pertanto, lo stato legittimo di un immobile è stabilito non più, alternativamente, dal titolo abilitativo originario ovvero dal titolo relativo all’ultimo intervento edilizio effettuato sull’immobile (come previsto dal testo iniziale del provvedimento in esame) bensì da entrambi detti titoli, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. La norma che introduce per la prima volta la definizione di stato legittimo, utilizzata tradizionalmente per la verifica della legittimità dell’immobile, oggetto di intervento edilizio o di alienazione, risulta quanto mai opportuna per chiarire l’ambito di dette verifiche e, di conseguenza, anche per perseguire gli abusi. Immobili realizzati quando non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio Così come previsto al secondo periodo del più volte citato comma 1-bis dell’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia, per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Superbonus 110% e stato di legittimità dell’immobile: cosa prevede la normativa

Lo stato legittimo di un immobile è stabilito non più, alternativamente, dal titolo abilitativo originario ovvero dal titolo relativo all’ultimo intervento edilizio effettuato sull’immobile, bensì da entrambi detti titoli

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