Plusvalenza da cessione di terreni: edificabilità anche “di fatto”

L’edificabilità “di fatto” può essere riconosciuta quando il terreno, pur privo di una destinazione urbanistica edificatoria, presenta circostanze oggettive che ne rivelano la vocazione. È quanto stabilito dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 3784 del 19 febbraio 2026, con cui è stato affrontato il tema della tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni, ribadendo i criteri e i limiti per riconoscere la vocazione edificatoria “di fatto” anche in assenza di una formale destinazione urbanistica. Il fatto Il caso origina dalla vendita, nel maggio 2008, di un terreno classificato catastalmente come agricoloin provincia di Torino. Il contribuente aveva ceduto l’area a una società impegnata nella gestione di impianti di distribuzione carburanti, realizzando, secondo l’Amministrazione finanziaria, una plusvalenza imponibile ai sensi degli articoli 67 e 68 del Tuir, in quanto il terreno doveva considerarsi edificabile “di fatto”. L’Agenzia, con la notifica dell’avviso di accertamento al contribuente, aveva determinato la plusvalenza in 103.495,65 euro, come differenza fra l’importo di 150mila euro, corrispondente al prezzo incassato, e l’importo di 46.504,32 euro, pari al valore di acquisto a seguito di donazione, rivalutato secondo l’indice Istat dei prezzi al consumo per il periodo gennaio 2005 - maggio 2008. Secondo l’Ufficio, pur in assenza di una formale destinazione edificatoria risultante dagli strumenti urbanistici vigenti alla data del rogito, il terreno doveva considerarsi edificabile “di fatto”, alla luce di una serie di circostanze, quali, la cessione a una società esercente attività di gestione di impianti di distribuzione carburanti, il prezzo di vendita ritenuto superiore a quello agricolo e il successivo rilascio del permesso di costruire per la realizzazione dell’impianto. Tuttavia, sia la Commissione tributaria provinciale di Torino che la Commissione tributaria regionale del Piemonte accoglievano il ricorso proposto dal contribuente. I giudici di merito avevano evidenziato che, al momento della cessione, l’area aveva destinazione agricola secondo il piano regolatore generale comunale e che l’edificabilità era stata formalizzata solo in un momento successivo. Inoltre, era stato rilevato che il permesso di costruire per l’impianto di distribuzione carburanti era stato rilasciato dopo il rogito e che non sussistevano indici sintomatici di un’edificabilità di fatto. Quali l’assenza di centri abitati nelle immediate vicinanze, la mancanza di servizi pubblici essenziali e di opere di urbanizzazione primaria tali da incrementare il valore del fondo. Al riguardo l’Agenzia delle entrate proponeva ricorso per cassazione, non condividendo l’impostazione dei giudici di merito. La decisione della Corte di Cassazione In sede di legittimità, la Suprema corte ha ritenuto fondato il ricorso dell’Agenzia delle entrate, censurando l’impostazione seguita dalla Ctr del Piemonte. I giudici di legittimità hanno precisato che l’area edificabile costituisce un genus articolato in due species, quella dell’edificabilità “di diritto”, risultante dagli strumenti urbanistici, e quella dell’edificabilità “di fatto”, riferita a terreni che, pur non formalmente qualificati come edificabili, presentano una concreta e attuale vocazione edificatoria. La Corte nel richiamare l’articolo 36, comma 2, del Dl n. 223/2006, ha precisato che la vocazione edificatoria di un terreno si individua attraverso la presenza di elementi indiziari. Per i giudici di piazza Cavour gli indici elaborati dalla giurisprudenza per individuare l’edificabilità “di fatto” hanno natura meramente esemplificativa e non tassativa. Il giudice di merito, pertanto, è tenuto a una valutazione complessiva delle circostanze concrete, senza limitarsi a verificare la sussistenza di alcuni elementi tipici. Per la Suprema corte, nel caso di specie, la Ctr del Piemonte non si è attenuta a tali principi. In particolare, non era stata ritenuta adeguatamente valorizzata la circostanza che il permesso di costruire fosse stato rilasciato a pochi giorni dalla compravendita, elemento idoneo a dimostrare che l’iter amministrativo fosse sostanzialmente in fase conclusiva già al momento del trasferimento. Parimenti, non era stata correttamente considerata la differenza tra il prezzo di cessione e quello medio dei terreni agricoli della zona, né il fatto che la normativa regionale consentiva la realizzazione di impianti di distribuzione carburanti anche su aree formalmente agricole. La Corte ha, altresì, precisato che l’utilizzazione edificatoria deve essere intesa in senso ampio, ricomprendendo qualsiasi intervento edilizio, anche non residenziale. Non è dunque necessario che l’area sia destinata alla costruzione di fabbricati abitativi, essendo sufficiente la possibilità di realizzare opere edilizie, come nel caso di un impianto di distribuzione carburanti. Alla luce di tali considerazioni, la Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle entrate, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte, in diversa composizione, per un nuovo esame della controversia. Conclusioni L’ordinanza si inserisce nel solco di un orientamento volto a privilegiare un’interpretazione sostanziale del concetto di edificabilità. Ciò che rileva, ai fini della tassazione della plusvalenza, è la concreta attitudine del bene a essere utilizzato per finalità edificatorie, anche se tale attitudine non sia ancora formalizzata in modo definitivo negli strumenti urbanistici.