Riduzione canone di locazione: senza data certa non vale contro il Fisco

La scrittura privata con cui proprietario e inquilino concordano una riduzione del canone di locazione non produce automaticamente effetti nei confronti dell’Amministrazione finanziaria dalla data indicata nel documento. Quando l’accordo non è autenticato, infatti, la riduzione può essere opposta al Fisco soltanto dal momento della registrazione, a meno che il contribuente non riesca a dimostrare, attraverso elementi oggettivi e indipendenti dalla volontà delle parti, che la scrittura era stata formata in una data precedente. Non sono sufficienti, invece, né il comportamento tenuto dal locatore e dal conduttore né la documentazione bancaria relativa al pagamento di canoni inferiori. È quanto emerge dall’ordinanza n. 21394 del 23 giugno 2026, con la quale la Corte di cassazione è tornata sul tema della data certa degli accordi di riduzione del canone. Quando è obbligatorio registrare le modifiche alla locazione Gli articoli 3 e 17 del Dpr n. 131/1986, Testo unico dell’imposta di registro, individuano alcuni eventi successivi alla stipula del contratto di locazione che devono essere registrati autonomamente. L’obbligo riguarda: la cessione del contratto; la risoluzione; la proroga della locazione. Questi eventi devono essere registrati entro trenta giorni anche quando sono concordati verbalmente oppure risultano da una scrittura privata non autenticata. Diversa è la disciplina applicabile alla semplice riduzione del canone. L’Agenzia delle entrate, già con la risoluzione n. 60/E del 2010, aveva chiarito che l’accordo con cui le parti diminuiscono il corrispettivo della locazione non costituisce una cessione, una risoluzione o una proroga del contratto originario. La riduzione non rientra neppure tra gli eventi successivi che, ai sensi dell’articolo 19 del Testo unico, determinano un’ulteriore liquidazione dell’imposta di registro. Di conseguenza, quando l’accordo è contenuto in una scrittura privata non autenticata, non sussiste un obbligo generalizzato di registrazione. Perché la registrazione resta importante L’assenza di un obbligo non significa, tuttavia, che la registrazione sia priva di utilità. La diminuzione del canone incide direttamente sulla base imponibile: dell’imposta di registro; dell’Irpef o dell’Ires dovuta sul reddito da locazione. Per ottenere il riconoscimento fiscale della riduzione è quindi necessario dimostrare con certezza il momento a partire dal quale il nuovo importo è stato concordato. La registrazione rappresenta uno dei principali strumenti per attribuire data certa al documento. Ai sensi dell’articolo 18 del Dpr n. 131/1986, essa attesta l’esistenza dell’atto e rende la sua data opponibile ai terzi secondo quanto previsto dall’articolo 2704 del codice civile. L’Agenzia delle entrate è considerata un soggetto terzo Secondo il consolidato orientamento della Cassazione, l’Amministrazione finanziaria deve essere considerata terza rispetto agli accordi intervenuti tra locatore e conduttore. Il Fisco, infatti, è titolare di un autonomo diritto all’imposizione tributaria, che può essere pregiudicato dalle modifiche contrattuali concordate tra le parti. Per questo motivo, la data indicata in una scrittura privata non autenticata non è opponibile all’Agenzia delle entrate prima della registrazione. Il contribuente può superare tale limite soltanto dimostrando l’anteriorità del documento mediante fatti che consentano di individuare con uguale certezza il momento della sua formazione. Il principio era già stato affermato, tra le altre, dalle pronunce della Cassazione nn. 15352/2021, 746/2024 e 10870/2025. Il caso esaminato dalla Cassazione La controversia decisa con l’ordinanza n. 21394/2026 riguardava una scrittura privata di riduzione del canone datata dicembre 2013, ma registrata presso l’Agenzia delle entrate soltanto nell’ottobre 2014. In sede di accertamento, l’ufficio aveva determinato il reddito da locazione relativo ai primi dieci mesi del 2014 sulla base del canone originariamente previsto dal contratto. Il canone ridotto era stato riconosciuto soltanto dalla data di registrazione dell’accordo. Il contribuente sosteneva che la diminuzione fosse stata applicata fin dall’inizio del 2014 e aveva richiamato, a sostegno della propria posizione: il comportamento concretamente tenuto dalle parti; i pagamenti effettuati dal conduttore; la documentazione bancaria attestante il versamento di somme inferiori; le ricevute relative ai canoni ridotti. La Cassazione ha però ritenuto tali elementi insufficienti a dimostrare la data certa della scrittura. I pagamenti ridotti non provano la data dell’accordo La data certa di una scrittura privata può essere dimostrata anche con mezzi diversi dalla registrazione. È però necessario che si tratti di circostanze: oggettive; verificabili; estranee alla disponibilità delle parti; idonee a dimostrare con certezza che il documento esisteva già in un determinato momento. La valutazione spetta al giudice di merito, che deve esaminare concretamente l’efficacia probatoria degli elementi prodotti. Nel caso esaminato, il contribuente si era limitato a richiamare l’esistenza dell’accordo non registrato e il comportamento successivamente tenuto dalle parti. Secondo la Corte, né le dichiarazioni del proprietario e dell’inquilino né le ricevute di pagamento del canone ridotto potevano attribuire data certa al documento, trattandosi di elementi riconducibili agli stessi soggetti interessati a dimostrare l’anteriorità dell’accordo. Anche la documentazione bancaria attestante il pagamento di importi inferiori dimostrava soltanto l’avvenuto versamento delle somme, ma non consentiva di stabilire con certezza quando fosse stata formata la scrittura privata contenente la riduzione. La Cassazione ha quindi confermato la legittimità dell’avviso di accertamento. L’accordo non registrato non ha efficacia retroattiva La decisione si inserisce in un orientamento già espresso dalla Suprema corte con l’ordinanza n. 3756/2021. Anche in quel caso era stata esaminata la riduzione del canone relativo a un immobile commerciale, concordata durante lo svolgimento del rapporto di locazione. I giudici avevano chiarito che la convenzione può essere opposta ai terzi, compresa l’Agenzia delle entrate, soltanto quando la sua data sia certificata. In assenza di autenticazione o di registrazione, la data della scrittura privata diventa certa, nei confronti dei terzi, solo al verificarsi di uno degli eventi previsti dall’articolo 2704 del codice civile. Ne deriva che l’accordo di riduzione del canone non può normalmente produrre effetti fiscali retroattivi rispetto alla data della registrazione. Registrazione non obbligatoria, ma consigliabile La riduzione del canone non deve necessariamente essere registrata. Tuttavia, la registrazione assume un’importanza decisiva quando il proprietario intende dimostrare all’Amministrazione finanziaria che il minor canone è stato concordato a partire da una determinata data. Senza una data certa, l’ufficio può continuare a calcolare il reddito imponibile sulla base del canone originariamente indicato nel contratto, almeno fino al momento in cui l’accordo diventa opponibile al Fisco. Per evitare contestazioni, è quindi opportuno formalizzare tempestivamente la modifica e attribuire al documento una data certa, preferibilmente attraverso la registrazione. In mancanza, il contribuente dovrà fornire prove particolarmente rigorose, oggettive e indipendenti dalla volontà delle parti, non essendo sufficienti i soli pagamenti ridotti o i comportamenti concretamente adottati da locatore e conduttore.