Agevolazione prima casa estesa all’immobile sul confine comunale

Con la risposta n. 145 del 13 luglio 2026 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che il beneficio fiscale per l'abitazione principale spetta sull'intero fabbricato suddiviso in due particelle catastali ricadenti in comuni diversi, a condizione che venga formalizzata l'unione di fatto ai fini fiscali e che la dichiarazione di successione sia presentata tramite modello cartaceo. Il quesito L'Agenzia delle Entrate si è pronunciata su un caso di particolare complessità tecnica e gestionale: il trasferimento mortis causa di un unico fabbricato abitativo che, per motivi di confine geografico, risulta catastalmente suddiviso in due distinte particelle edilizie ricadenti in due diversi Comuni catastali. Tale frammentazione, unita all'impossibilità oggettiva di procedere a una fusione catastale ordinaria, rischiava di precludere l'accesso uniforme alle agevolazioni "prima casa" per le imposte ipotecaria e catastale sull'intero compendio immobiliare. Il parere dell'Agenzia delle Entrate L'ordinamento catastale (art. 1 del R.D.L. n. 652/1939 e d.P.R. n. 1142/1949) vieta tassativamente la fusione in un'unica particella di beni siti in Comuni diversi. Tuttavia, richiamando la precedente prassi in materia di immobili contigui o frazionati ma privi di autonomia funzionale e reddituale (risoluzione n. 155/2023 e circolare n. 27/E/2016), l'Amministrazione finanziaria ha ribadito la legittimità della "unione di fatto ai fini fiscali". Il superamento del dato formale della doppia iscrizione consente di considerare il cespito unitariamente. Per perfezionare tale status, i contribuenti devono presentare due distinte dichiarazioni di variazione geometrico-docfa (ex D.M. n. 701/1994), gravando ciascuna porzione di un'apposita annotazione nei registri d'ufficio, idonea a certificare l'assenza di autonomia economica e il cumulo delle rendite. Il medesimo principio si estende alle pertinenze, fermo restando il limite numerico di un solo accessorio per ciascuna categoria ammessa (C/2, C/6, C/7). Il profilo di maggiore interesse operativo risiede nelle modalità di compilazione della dichiarazione di successione. L'attuale applicativo telematico incontra blocchi sistemici nell'abbinare la qualifica di "prima casa" a particelle insistenti su codici catastali comunali differenti per la quota di devoluzione. Per aggirare tale limite tecnico e garantire la piena tutela del diritto sostanziale del contribuente, l'Agenzia delle Entrate ha autorizzato il ricorso in deroga alla presentazione cartacea tramite il vecchio "Mod. 4". Sotto il profilo compilativo, i passaggi declinati dalla prassi sono i seguenti: entrambi gli immobili insistenti nei due Comuni diversi devono essere iscritti nell'attivo ereditario indicando il codice relativo alla "prima casa"; nel campo riservato alle agevolazioni della quota di devoluzione, la lettera "P" andrà apposta su una sola delle due particelle, assicurando così la coerenza formale del modello senza duplicazioni d'imposta fissa; la nota di trascrizione dovrà essere compilata autonomamente per ciascun codice immobile con i rispettivi dati catastali identificativi. Rimangono fermi i termini ordinari previsti dal d.lgs. n. 346/1990: dodici mesi dall'apertura della successione per la presentazione del modello cartaceo presso l'ufficio territoriale competente e trenta giorni successivi alla registrazione per l'esecuzione delle relative volture catastali.