Mediazione con finalità novativa: il trattamento IVA

Con la risposta n. 316 del 18 dicembre 2025, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che le somme corrisposte in esecuzione di un accordo di mediazione con finalità novativa devono essere assoggettate a IVA qualora sia ravvisabile un nesso diretto tra il pagamento e una prestazione di servizi, come la rinuncia del locatore a richiedere il rilascio immediato dell'immobile. L'Amministrazione finanziaria ha precisato che tale prestazione, configurabile come obbligazione di "fare, non fare o permettere", sconta l'imposta al 22% se il committente è stabilito in Italia, mentre risulta fuori campo IVA per carenza del requisito di territorialità ex art. 7-ter del D.P.R. n. 633/1972 se il soggetto è stabilito all'estero. Per quanto riguarda invece la prosecuzione della detenzione dell'immobile alle medesime condizioni del contratto risolto, si configura una nuova prestazione di servizi immobiliari, naturalmente esente ex art. 10, comma 1, n. 8) del Decreto IVA, salvo espressa opzione per l'imponibilità da parte del locatore (curatela fallimentare). Il quesito Il caso trae origine da una società slovena che aveva stipulato un contratto di locazione per un capannone in Italia, pattuendo l'esenzione IVA in assenza di opzione per l'imponibilità da parte del locatore. A seguito del fallimento della società locatrice, il rapporto era proseguito "di fatto" con la procedura fallimentare, sfociando infine in un accordo di mediazione per risolvere le pendenze relative alla detenzione dell'immobile. La società istante riteneva che il regime di esenzione originario dovesse estendersi anche alle somme dovute alla curatela, in virtù del subentro del curatore nel contratto ex art. 80 della Legge Fallimentare. Il parere dell'Agenzia delle Entrate L'Agenzia delle Entrate, richiamando l'art. 1965 c.c., ha evidenziato che l'accordo raggiunto in sede di mediazione produce gli stessi effetti di una transazione. Nel caso di specie, l'accordo presentava una chiara natura "novativa", poiché le parti avevano espressamente dichiarato cessato il precedente contratto di locazione (ritenuto non opponibile dal curatore) e costituito nuove e autonome obbligazioni. In particolare, l'Agenzia ha individuato due distinte fattispecie nell'accordo: la definizione del pregresso: il pagamento di somme (60.000 euro per canoni/indennità e 16.000 euro per rimborsi spese) a fronte della rinuncia del Fallimento ad agire per il rilascio dell'immobile e alla risoluzione di ogni lite; la detenzione futura: l'impegno della società a corrispondere un'indennità mensile di 3.000 euro per l'occupazione dell'immobile fino alla sua aggiudicazione a terzi. La qualificazione ai fini IVA e la territorialità Sotto il profilo tecnico, le somme per il "pregresso" non sono state considerate meramente risarcitorie, bensì corrispettivo di una prestazione di servizi generica consistente nel "permettere" la detenzione dell'immobile nonostante la cessazione del titolo originario. Per tale prestazione, la territorialità è regolata dal criterio generale del luogo di stabilimento del committente (art. 7-ter): se la società slovena non dispone di una stabile organizzazione in Italia, l'operazione è fuori campo IVA. Al contrario, la detenzione futura del capannone configura una prestazione relativa a un bene immobile. In questo caso, il criterio di territorialità (art. 7-quater) impone sempre la rilevanza in Italia. Trattandosi di locazione di immobile strumentale, il regime naturale è l'esenzione, ma l'Agenzia ha sottolineato che il Fallimento, in qualità di nuovo soggetto gestore, conserva la facoltà di optare per l'imponibilità al 22% nell'atto che disciplinerà i dettagli del nuovo rapporto.

Mediazione con finalità novativa: il trattamento IVA

L'imponibilità delle somme in sede transattiva dipende dalla natura del nesso sinallagmatico e dalla residenza del committente, mentre la locazione post-accordo segue le regole ordinarie dell'opzione per l'imponibilità

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