Superbonus su immobile donato: plusvalenza soggetta a tassazione

L'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025, ha chiarito che la plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di un immobile, ricevuto in donazione e oggetto di interventi agevolati con il Superbonus, è imponibile ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR. L'esclusione prevista per gli immobili "acquisiti per successione" non opera nel caso di donazione, anche se il donante aveva, a sua volta, acquisito l'immobile per successione. Tale plusvalenza è dunque soggetta a tassazione se la cessione avviene prima che siano decorsi dieci anni dalla conclusione degli interventi agevolati. La questione giuridica e la posizione del contribuente Il quesito posto all'Agenzia delle Entrate riguardava il trattamento fiscale di una potenziale plusvalenza derivante dalla cessione di un'unità immobiliare. L'Istante aveva ricevuto l'immobile in donazione dalla madre nel 2012. Su tale unità, l'Istante aveva fruito della detrazione Superbonus (art. 119 del D.L. n. 34/2020) per interventi conclusi a dicembre 2024, e l'immobile non era mai stato adibito ad abitazione principale. Il dubbio, pertanto, verteva sull'applicabilità della nuova fattispecie impositiva introdotta dall'articolo 1, commi da 64 a 67, della Legge di Bilancio 2024 (L. n. 213/2023). Il contribuente riteneva che la plusvalenza non dovesse essere assoggettata a tassazione, basando la sua tesi sul fatto che la donante avesse a sua volta ricevuto l'appartamento per successione. In sostanza, si prospettava una sorta di "neutralizzazione" della tassazione, facendo prevalere la modalità di acquisizione da parte del dante causa (il donante). La disciplina della plusvalenza post-Superbonus La normativa di riferimento è l'articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR, come modificato dalla Legge di Bilancio 2024. Tale disposizione qualifica come redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili, relativamente ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito interventi agevolati con il Superbonus, conclusi da non più di dieci anni all'atto della cessione. La norma prevede espressamente due ipotesi di esclusione dall'imponibilità: gli immobili acquisiti per successione; gli immobili che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di dieci anni antecedente alla cessione (o per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto/costruzione e cessione, se inferiore a dieci anni). Ai fini del calcolo, l'articolo 68 del TUIR stabilisce che per gli immobili acquisiti per donazione, si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante. Inoltre, per gli immobili interessati dagli interventi Superbonus, la norma stabilisce i criteri per la considerazione delle spese relative a tali interventi nel calcolo del costo inerente, a seconda che gli interventi si siano conclusi da più o meno di cinque anni (con la previsione della non rilevanza delle spese in caso di cessione entro 5 anni se l'incentivo era al 110% ed è stato ceduto/scontato, e la rilevanza del 50% delle spese in caso di cessione tra 5 e 10 anni, sempre in presenza delle condizioni di Superbonus 110% con opzione di cessione/sconto). La netta distinzione tra successione e donazione L'Agenzia delle Entrate ha respinto la soluzione interpretativa del contribuente, affermando che non opera l'esclusione prevista dalla norma. Il fondamento del diniego risiede nell'interpretazione letterale e rigorosa della norma: l'immobile è stato acquisito dall'Istante per donazione, e non "per successione"; la norma, all'articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR, esclude esplicitamente e unicamente gli immobili "acquisiti per successione". Non è rilevante la modalità di acquisizione da parte del dante causa (la madre). La norma considera esclusivamente il titolo di acquisizione in capo al cedente (l'Istante). La donazione, pur essendo un atto di liberalità che spesso ricalca l'asse ereditario, è un titolo di acquisizione autonomo e distinto dalla successione. Osservazioni La risoluzione 62/2025 consolida l'orientamento di stretta interpretazione delle cause di esclusione previste dalla nuova norma sulla plusvalenza immobiliare post-Superbonus. In conclusione, qualora l'Istante ceda a titolo oneroso l'immobile prima che siano decorsi dieci anni dalla conclusione degli interventi ammessi al Superbonus (dicembre 2024), la plusvalenza derivante da tale cessione dovrà essere assoggettata a tassazione ai sensi degli articoli 67, comma 1, lettera b-bis) e 68 del TUIR. L'unica esclusione rimanente sarebbe stata l'adibizione ad abitazione principale per il periodo minimo richiesto, ma nel caso di specie, tale condizione non era soddisfatta. Questa interpretazione rafforza la necessità per i professionisti del settore (notai, commercialisti) di verificare con estremo rigore il titolo di acquisizione del cedente (successione o donazione) e la data di conclusione degli interventi agevolati Superbonus prima di procedere con atti di cessione a titolo oneroso, specie quando l'immobile ha beneficiato delle agevolazioni più spinte. La disciplina non fa sconti sulla tassazione per gli immobili donati, anche in presenza di una precedente acquisizione successoria da parte del donante.

Superbonus su immobile donato: plusvalenza soggetta a tassazione

La nuova fattispecie impositiva, introdotta dalla Legge di Bilancio 2024, si applica alla cessione di immobili donati, anche se il donante li aveva acquisiti per successione

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