Donazione dell’immobile pre posseduto con clausola di premorienza: via libera alle agevolazioni “prima casa”

L'Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 27 del 12 febbraio 2025, ha confermato che la stipula di un atto di donazione di un immobile pre-posseduto con la clausola risolutiva di premorienza (si praemoriar) in favore del donatario soddisfa il requisito di non possidenza di altra abitazione agevolata. Tale atto, infatti, realizza un immediato trasferimento della titolarità dell'immobile al donatario, spogliando il donante della proprietà. Di conseguenza, il donante risulta in possesso del requisito di cui alla lettera c) della Nota II-bis all'art. 1 del d.P.R. n. 131/1986 (TUR) e può procedere al nuovo acquisto con le agevolazioni "prima casa". Il quesito L'Istante, già proprietario di un'abitazione acquistata con l'agevolazione "prima casa" in un altro Comune, intendeva acquistarne una nuova usufruendo nuovamente del regime di favore. Per superare l'ostacolo del requisito di non possidenza dell'abitazione già agevolata (art. 1, Nota II-bis, lett. c), TUR) , l'Istante ha proceduto a donare l'immobile posseduto alla madre. L'atto di donazione è stato stipulato con l'apposizione di una condizione risolutiva di premorienza (si praemoriar), stabilendo che gli effetti dell'atto si sarebbero risolti in caso di premorienza della donataria rispetto al donante. Il contribuente chiedeva all'Agenzia di conoscere se tale donazione, con la suddetta clausola, fosse idonea a soddisfare il requisito di cui alla lettera c) della Nota II-bis. L'Istante riteneva che l'atto lo spogliasse immediatamente della proprietà, consentendogli di rendere la dichiarazione richiesta. Il parere dell'Agenzia delle Entrate L'Agenzia delle Entrate ha ritenuto condivisibile la soluzione prospettata dal contribuente. L'agevolazione "prima casa" è subordinata al ricorrere delle condizioni elencate nella Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986 (TUR). In particolare, la lettera c) richiede che l'acquirente dichiari, nell'atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote e su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con la medesima agevolazione. L'analisi dell'Agenzia si è focalizzata sulla natura e sugli effetti della clausola di riversibilità nella donazione, disciplinata dal Codice Civile: articolo 791 Codice Civile ("condizione di riversibilità"): consente al donante di stipulare la riversibilità delle cose donate per il caso di premorienza del solo donatario (o del donatario e dei suoi discendenti). Il patto opera a beneficio del solo donante; efficacia immediata: la donazione, nel caso in esame, risulta immediatamente efficace, trasferendo la titolarità del bene alla donataria madre al momento della stipula dell'atto; articolo 792, comma 1, Codice Civile ("effetti della riversibilità"): stabilisce che il patto di riversibilità ha l'effetto di risolvere tutte le alienazioni dei beni donati e di farli ritornare al donante liberi da ogni peso o ipoteca (salvo eccezioni), al verificarsi della condizione. Il donatario (la madre) acquisisce dunque la proprietà del bene, ma tale acquisto è sottoposto a una condizione risolutiva. Il donante (l'Istante) si spoglia immediatamente della proprietà. Solo al decesso della donataria il bene rientrerà nel patrimonio del donante. Poiché la donazione è immediatamente traslativa della proprietà, l'Istante, al momento del nuovo acquisto, non risulta più titolare dell'abitazione pre-agevolata. Ne consegue che il requisito di cui alla lettera c) della Nota II-bis è soddisfatto.

Donazione dell’immobile pre posseduto con clausola di premorienza: via libera alle agevolazioni “prima casa”

La donazione risolutivamente condizionata spoglia immediatamente il donante, permettendo l'acquisto di una nuova "prima casa" in deroga al requisito di non possidenza

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