Riforma dei redditi dei terreni: cosa cambia per le “Vertical Farm”

L'Agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare n. 12 in data 8 agosto 2025, fornendo istruzioni operative sul Decreto Legislativo n. 192 del 13 dicembre 2024, che riforma la disciplina dei redditi dei terreni e l'aggiornamento delle banche dati catastali. Il provvedimento rappresenta un passo decisivo per allineare il sistema fiscale italiano alle più evolute forme di produzione agricola. L'elemento centrale della riforma è l'estensione del concetto di "reddito agrario" alle attività di coltivazione che non dipendono direttamente dallo sfruttamento del terreno. La precedente normativa, infatti, considerava reddito agrario solo ciò che derivava "nei limiti della potenzialità del terreno", un vincolo che viene eliminato dal decreto, che ora fa riferimento alle attività agricole come definite dal Codice Civile. Immobili industriali e commerciali diventano terreni di coltivazione La circolare chiarisce che il nuovo regime si applica alle attività di produzione vegetale che utilizzano "evoluti sistemi di coltivazione" come le "vertical farm", le colture idroponiche e la micropropagazione. Queste attività, spesso svolte in ambienti protetti, come serre o fabbricati dismessi, vengono ora considerate a tutti gli effetti produttive di reddito agrario, se realizzate all'interno di immobili censiti al catasto dei fabbricati nelle categorie C/1, C/2, C/3, C/6, C/7, D/1, D/7, D/8, D/9 e D/10. In via transitoria, in attesa di un apposito decreto interministeriale che definirà le nuove classi di coltura e la "superficie agraria di riferimento", il reddito agrario per queste attività sarà determinato applicando la tariffa d'estimo più alta in vigore nella provincia, incrementata del 400%, alla superficie della particella catastale su cui insiste l'immobile. Tassazione semplificata per le attività a tutela ambientale La circolare riconosce inoltre la possibilità di ricondurre alla nozione di attività agricola i redditi derivanti dalla produzione di beni, anche immateriali, che contribuiscono alla tutela dell'ambiente e alla lotta ai cambiamenti climatici, come i crediti di carbonio. Anche per queste attività è prevista una tassazione semplificata, entro limiti predeterminati. Digitalizzazione del catasto e novità per le società agricole Un'ulteriore semplificazione riguarda l'aggiornamento delle banche dati catastali. L'articolo 2 del decreto introduce procedure, anche digitali, gestite dall'Agenzia per le erogazioni in agricoltura (AGEA), per l'aggiornamento annuale e senza oneri aggiuntivi delle qualità e classi di coltura dei terreni. Infine, il documento introduce modifiche anche per le società agricole che hanno optato per la tassazione su base catastale, estendendo l'applicabilità dei criteri forfetari di determinazione del reddito d'impresa. Le nuove disposizioni si applicano ai redditi prodotti a partire dal periodo d'imposta in corso alla data di entrata in vigore del decreto, ovvero il 31 dicembre 2024. Per i contribuenti con periodo d'imposta coincidente con l'anno solare, le modifiche hanno effetto già sul reddito 2024.