Mutuo nel 730/2026: quanto puoi detrarre sugli interessi

Gli interessi pagati sul mutuo possono alleggerire il conto delle imposte anche nella dichiarazione dei redditi 2026. Ma non tutti i finanziamenti seguono le stesse regole e, soprattutto, non sempre è possibile portare in detrazione l’intero importo versato alla banca. La regola generale prevista dall’articolo 15 del Tuir riconosce una detrazione Irpef del 19%, ma cambiano limiti, condizioni e documentazione richiesta a seconda della finalità del mutuo: acquisto dell’abitazione principale, costruzione o ristrutturazione della casa, vecchi finanziamenti o mutui agrari. Mutuo prima casa: detrazione del 19% fino a 4.000 euro Il caso più comune riguarda il mutuo ipotecario contratto per acquistare l’abitazione principale. Nel modello 730 gli interessi vanno indicati nel rigo E7 e danno diritto a una detrazione del 19% su un importo massimo complessivo di 4.000 euro. Nel limite rientrano non soltanto gli interessi passivi, ma anche determinati oneri accessori e le eventuali quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. Questo significa che il risparmio fiscale teorico massimo può arrivare a 760 euro, cioè il 19% di 4.000 euro. Per i mutui stipulati dal 1993, però, occorre rispettare alcune condizioni: l'immobile deve essere destinato ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto e l'acquisto deve avvenire nell'anno precedente o successivo alla stipula del finanziamento. Non basta pagare il mutuo: bisogna essere anche proprietari Uno degli aspetti più importanti riguarda l'intestazione. In linea generale, per beneficiare della detrazione il contribuente deve essere contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario o nudo proprietario dell'immobile. Non è invece sufficiente sostenere materialmente le rate se manca uno dei due requisiti. La detrazione, ad esempio, non compete all'usufruttuario che non abbia acquistato la proprietà dell'immobile. L'abitazione principale, inoltre, è quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. La dimora può risultare dai registri anagrafici oppure essere attestata mediante autocertificazione. Mutuo cointestato: attenzione al limite Quando il mutuo è intestato a più persone, i 4.000 euro non spettano a ciascun contribuente: si tratta di un limite complessivo, da ripartire tra gli intestatari secondo le rispettive quote. C'è però un'importante eccezione per i coniugi. Se il mutuo è cointestato e uno dei due coniugi è fiscalmente a carico dell'altro, chi sostiene interamente la spesa può detrarre anche la quota riferibile al coniuge a carico, purché quest'ultimo possieda comunque i requisiti necessari per beneficiare dell'agevolazione. Mutuo più alto del prezzo della casa? La detrazione si riduce Un'altra situazione da controllare attentamente si verifica quando la somma ottenuta dalla banca supera il costo sostenuto per acquistare l'immobile. In questo caso non è possibile detrarre automaticamente tutti gli interessi pagati. Se il capitale mutuato è superiore al costo di acquisto dell'immobile, aumentato degli oneri accessori documentati, gli interessi detraibili devono essere ridotti proporzionalmente. È quindi uno dei casi nei quali l'importo certificato annualmente dalla banca può non coincidere con quello effettivamente utilizzabile nella dichiarazione dei redditi. Quali spese collegate al mutuo si possono detrarre? Oltre agli interessi veri e propri, possono entrare nel calcolo alcuni oneri accessori direttamente collegati al finanziamento. Tra questi rientrano, ad esempio, le spese di istruttoria, alcune commissioni bancarie, l'imposta sostitutiva sul capitale prestato e determinati oneri fiscali legati all'ipoteca. Restano invece escluse, tra le altre, le spese assicurative sull'immobile, le spese notarili relative all'atto di compravendita, le imposte dovute per il trasferimento della casa e le spese per l'incasso delle rate. Conta quello che hai realmente pagato nel 2025 Per individuare gli interessi da inserire nel 730/2026 occorre guardare alle somme effettivamente pagate nel 2025, indipendentemente dalla scadenza teorica della rata. Si applica, infatti, il principio di cassa. Inoltre, dal 2020 il pagamento deve essere effettuato con strumenti tracciabili. La certificazione annuale degli interessi rilasciata dalla banca e le ricevute quietanzate possono documentare anche il rispetto di questo requisito. Costruzione e ristrutturazione della prima casa: limite più basso Regole differenti si applicano ai mutui ipotecari stipulati, a partire dal 1998, per la costruzione o la ristrutturazione edilizia dell'abitazione principale. Anche in questo caso la detrazione è del 19%, ma il limite massimo sul quale calcolarla scende a 2.582,28 euro. Per i mutui stipulati dal 1° gennaio 2025, nel modello 730 viene utilizzato il codice 55. Sono particolarmente importanti anche le scadenze: il mutuo deve essere stipulato nei sei mesi precedenti oppure nei diciotto mesi successivi all'inizio dei lavori e l'immobile deve diventare abitazione principale entro sei mesi dalla conclusione degli interventi. La detrazione riguarda inoltre soltanto la quota di interessi relativa alla parte di finanziamento effettivamente utilizzata per i lavori. Se il mutuo supera le spese documentate, anche in questo caso gli interessi devono essere ridotti proporzionalmente. Ci sono ancora detrazioni per i vecchi mutui La dichiarazione conserva anche alcune agevolazioni riferite a contratti ormai risalenti. Per i mutui ipotecari stipulati prima del 1993 per immobili diversi dall'abitazione principale, la detrazione del 19% può essere calcolata, alle condizioni previste, su un massimo di 2.065,83 euro per ciascun intestatario. Per i mutui stipulati nel 1997 e destinati a determinati interventi di manutenzione, restauro o ristrutturazione edilizia, il limite è invece pari a 2.582,28 euro. Mutui agrari, detrazione al 19% ma con un limite particolare La detrazione interessa anche gli interessi relativi a prestiti e mutui agrari. Il beneficio è sempre pari al 19% e può riguardare finanziamenti agrari garantiti o meno da ipoteca. Per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2025 il codice da utilizzare è il 56. Qui, però, il tetto segue una regola differente: l'importo ammesso in detrazione non può superare la somma dei redditi dominicale e agrario dichiarati, considerando le rivalutazioni previste dalla normativa. Redditi sopra 75mila euro: attenzione ai mutui stipulati dal 2025 Una delle novità da tenere maggiormente sotto controllo nella dichiarazione riguarda i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro. Dall'anno d'imposta 2025, per i mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 2025, anche la detrazione degli interessi passivi entra nel meccanismo che limita l'ammontare complessivo delle spese detraibili tenendo conto del reddito e del numero dei figli a carico. La limitazione non riguarda invece, secondo le regole illustrate nella guida, i mutui stipulati entro il 31 dicembre 2024. Cosa controllare prima di inviare il 730 Il dato riportato nella certificazione bancaria non deve quindi essere trasferito automaticamente nella dichiarazione. Prima di beneficiare dello sconto fiscale bisogna verificare quando è stato stipulato il mutuo, per quale finalità, chi ne è intestatario, chi possiede l'immobile, come viene utilizzata la casa e quale parte del finanziamento è stata realmente impiegata per l'acquisto o per i lavori. Sono proprio questi elementi a determinare se la detrazione spetta e, soprattutto, su quale importo può essere effettivamente calcolata.