Interventi edilizi da Superbonus: quando è necessario l’aggiornamento catastale

Con la risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026 l’Agenzia delle Entrate chiarisce i criteri per individuare le tipologie di interventi edilizi che fanno sorgere l’obbligo di aggiornamento catastale con particolare riferimento alla rideterminazione del classamento e della rendita delle unità immobiliari a destinazione ordinaria. La risoluzione contiene inoltre le indicazioni operative sulle modalità di redazione delle dichiarazioni di aggiornamento relative agli interventi, da effettuare tramite procedura informatica Docfa. Il documento scaturisce dalle richieste di chiarimenti arrivate a seguito dell’invio delle comunicazioni (“lettere di compliance”) che l’Agenzia ha trasmesso ai contribuenti per i quali non risultava la presentazione degli atti di aggiornamento catastale per gli immobili che erano stati oggetto di interventi agevolati con Superbonus. L’invio delle lettere è avvenuto in attuazione delle disposizioni della legge di bilancio 2024 (articolo 1, commi 86 e 87, della legge 30 dicembre n. 213/2023). In quell’occasione, infatti, il legislatore ha previsto specifici controlli da parte dell’Agenzia sulla corretta presentazione della dichiarazione di aggiornamento catastale, dove prevista, a seguito dell’effettuazione degli interventi previsti dall’articolo 119 del Dl n. 34/2020, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile censito al Catasto fabbricati. L’Agenzia precisa, in primo luogo, che i chiarimenti forniti si applicano a tutti gli interventi edilizi e non solo a quelli relativi al “Superbonus” o ad altre agevolazioni fiscali. Infatti, in generale sussiste l’obbligo di dichiarare al Catasto tutte le variazioni nello stato degli immobili che incidono sugli elementi e le caratteristiche rilevanti ai fini della valutazione della categoria, della classe e della consistenza, ad esempio in presenza di variazioni della destinazione d’uso, della consistenza, della conformazione e della sagoma dell’unità immobiliare, o delle caratteristiche costruttive, impiantistiche, tipologiche o distributive. I maggiori dubbi interpretativi, oggetto delle richieste inviate all’Agenzia, sono sorti in relazione agli interventi di ampliamento della dotazione impiantistica, anche tramite impianti tecnologici a servizio comune di più unità immobiliari. Per l’eventuale aggiornamento catastale a seguito di interventi sulla dotazione impiantistica, l’Agenzia indica come criterio operativo di ausilio l’iter logico previsto dalla circolare n. 36/E del 2013, con riguardo a “Impianti fotovoltaici – profili catastali ed aspetti fiscali”, precisando che i contenuti possono valere in linea di principio anche per altri tipi di ampliamento degli impianti, come i sistemi di accumulo, eolico e solare termico. In particolare, rileva la configurazione del sistema delle tariffe d’estimo vigenti, in cui le classi catastali costituiscono una scala di graduazione della redditività ordinaria all’interno della medesima categoria e zona censuaria, definita attraverso livelli progressivi correlati alle caratteristiche edilizie, alle caratteristiche costruttive, alla dotazione impiantistica e alle condizioni di contesto urbano. L’incremento della redditività relativo a due classi contigue è valorizzato tramite la differenza percentuale tra le rispettive tariffe La valutazione deve essere fatta caso per caso, considerando quanto le opere incidono concretamente sulla redditività ordinaria dell’immobile e quindi sulla corretta classificazione catastale, determinando l’obbligo di aggiornamento quando l’effetto è apprezzabile. L’Agenzia chiarisce che non è necessario aggiornare il classamento e la rendita catastale se l’ampliamento degli impianti non comporta un aumento significativo della redditività dell’immobile, ossia in misura pari o superiore a differenze percentuali significative, in relazione al quadro di tariffa di riferimento. Per valutarlo, si può confrontare il valore catastale dell’immobile prima e dopo l’intervento, in analogia con le modalità di calcolo per gli immobili a destinazione speciale e particolare, ossia confrontando il valore catastale ante intervento con il valore che assumerebbe “post”: il valore “ante” si calcola dalla rendita catastale (pari al prodotto della rendita catastale per il pertinente moltiplicatore previsto dal decreto del ministro delle Finanze n. 5646/1991) il valore “post” include anche il valore degli impianti aggiunti ed è ottenuto sommando al valore “ante” il valore medio infracensuario degli impianti che hanno incrementato la dotazione, riportato all’epoca censuaria di riferimento (biennio 1988-1989). La risoluzione riporta anche la formula in termini operativi, spiegandone nel dettaglio ogni elemento e con la precisazione che se gli impianti sono realizzati in più fasi si considera il valore complessivo dell’attuale dotazione e se gli interventi interessano più immobili, si ripartisce il valore tra le unità. In presenza di interventi ulteriori rispetto al mero ampliamento della dotazione impiantistica, precisa infine l’Agenzia, è necessaria una valutazione tecnico-estimativa complessiva dell’incremento di redditività, considerato che il criterio indicato non si collega a una soglia normativa applicabile in via generalizzata, ai fini dell’esclusione dell’obbligo dichiarativo. In conclusione, la risoluzione sintetizza che l’obbligo di aggiornamento sussiste ogniqualvolta gli interventi edilizi risultino idonei a incidere sugli elementi rilevanti ai fini del classamento, con particolare riferimento alla redditività ordinaria dell’unità immobiliare. Di conseguenza, la rilevanza catastale degli interventi deve estendersi anche ai casi in cui le migliorie apportate determinino un apprezzabile mutamento del livello qualitativo e funzionale dell’immobile, tale da incidere sulla relativa capacità reddituale, anche in assenza di variazioni della consistenza o della configurazione planimetrica, in coerenza con il contesto territoriale e con le unità immobiliari comparabili. Assumono quindi specifico rilievo gli interventi sulla dotazione impiantistica, suscettibili, caso per caso, di incidere significativamente sul valore economico dell’immobile, in modo tale da comportare una rideterminazione del classamento. L’accertamento della rilevanza catastale degli interventi richiede, pertanto, una valutazione tecnica puntuale, fondata sull’incidenza concreta delle opere sulla redditività ordinaria dell’immobile e sulla sua corretta collocazione nel sistema classificatorio catastale, con conseguente obbligo di aggiornamento degli atti quando tale incidenza risulti apprezzabile secondo i criteri dell’estimo catastale. Dichiarazioni di aggiornamento tramite Docfa L’Agenzia con la risoluzione in esame, infine, chiarisce come effettuare le dichiarazioni di aggiornamento tramite procedura informatica Docfa inerenti agli interventi realizzati. Per gli aggiornamenti catastali tramite Docfa, la relazione tecnica deve descrivere in modo completo gli interventi eseguiti, indicando anche i nuovi impianti installati e le loro caratteristiche principali (ad esempio la potenza). Se, a seguito degli interventi, l’immobile non rientra nelle categorie o classi previste nella zona censuaria, la parte dichiarante indicherà nella relazione tecnica la categoria e la classe proposte presenti nel quadro di tariffa riferito ad altre zone o comuni, motivandola nella relazione. Questo perché le attuali funzioni della procedura Docfa non consentono la diretta indicazione di un classamento diverso da quelli indicati nel quadro di tariffa della zona di ubicazione dell’immobile. In ogni caso la rendita finale sarà comunque stabilita dall’Ufficio provinciale-Territorio competente.