Agevolazione prima casa estesa anche all’acquisto di fabbricati collabenti

Con la risposta n. 108 del 26 maggio 2026, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che l'agevolazione c.d. "prima casa" spetta anche per l'acquisto di un fabbricato collabente censito nella categoria catastale F/2, a condizione che l'immobile sia ultimato e destinato ad uso abitativo entro il termine triennale di decadenza previsto per l'accertamento. L'Amministrazione finanziaria, operando un importante revirement, ha ritenuto superate le precedenti indicazioni restrittive fornite con la risposta a interpello n. 357 del 30 agosto 2019. Il nuovo indirizzo si adegua ufficialmente ai recenti pronunciamenti della giurisprudenza di legittimità, riconoscendo la spettanza del beneficio anche a strutture attualmente inagibili ma potenzialmente abitative. Il quesito e il caso di specie Il caso esaminato trae origine dall'interpello presentato da un contribuente che aveva stipulato un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un fondo rustico con annessa unità collabente (categoria F/2), costituita da complessi tipologici locali (trulli con accessori). L'istante, dichiarando il possesso dei requisiti soggettivi previsti dalla Nota II-bis, posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR (D.P.R. n. 131/1986), chiedeva se potesse fruire dell'aliquota agevolata del 2 per cento in sede di atto definitivo. Ciò sul presupposto di avviare e ultimare i lavori di ristrutturazione edilizia per la trasformazione in abitazione entro tre anni dalla stipula. A supporto della propria tesi, il contribuente richiamava l'innovativa ordinanza della Corte di Cassazione n. 3913 del 16 febbraio 2025, secondo cui l'idoneità abitativa immediata non costituisce un requisito imprescindibile al momento dell'acquisto. Il quadro normativo e l'evoluzione giurisprudenziale In via ordinaria, la disciplina del Registro condiziona l'applicazione dell'aliquota del 2 per cento al trasferimento di "case di abitazione" (con esclusione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e alla sussistenza delle note dichiarazioni in atto relative alla residenza e alla novità nel godimento del beneficio. Sotto il profilo oggettivo, la prassi consolidata ha sempre richiesto che l'immobile risultasse astrattamente idoneo al concreto soddisfacimento di esigenze abitative , individuando tale idoneità nelle unità già classificate in categoria catastale A (esclusa A/10). Un'eccezione storica era rappresentata dai fabbricati in corso di costruzione (categoria F/3). Per tali immobili, la circolare n. 38/E/2005 e la giurisprudenza di legittimità hanno da tempo ammesso il beneficio, valorizzando la circostanza che il bene sia "strutturalmente concepito per uso abitativo", sebbene non ancora ultimato. Per i fabbricati collabenti (categoria F/2), definiti dall'art. 3, comma 2, del D.M. n. 28/1998 come immobili totalmente o parzialmente inagibili e privi di rendita catastale autonoma , persisteva invece un orientamento rigido di diniego. Il principio di diritto e il parere dell'Agenzia La Direzione Centrale Normativa e Contenzioso ha ritenuto di dover assimilare il trattamento dei fabbricati collabenti a quello già previsto per i fabbricati in corso di costruzione. L'Agenzia fa proprio il principio sancito dalla Cassazione nell'ordinanza n. 3913/2025, secondo cui né l'assenza di attualità della destinazione ad abitazione né l'attribuzione della categoria F/2 precludono l'accesso alle agevolazioni. I punti cardine del recepimento tecnico-giuridico espresso nella risposta n. 108/2026 sono i seguenti: suscettibilità oggettiva: ciò che rileva ai fini fiscali non è l'immediata abitabilità al momento del rogito, bensì la circostanza che il cespite sia suscettibile di essere destinato ad uso abitativo mediante i successivi interventi edilizi; interventi radicali ammessi: la necessità di eseguire importanti opere di ristrutturazione, o persino la previa demolizione e successiva ricostruzione del fabbricato, non limita il diritto all'agevolazione; coerenza con la ratio legis: l'interpretazione estensiva risponde alla finalità della norma di favorire l'acquisizione della proprietà immobiliare per scopi abitativi, consentendo anche il recupero di immobili degradati e strutturalmente trasformabili. Il termine di decadenza triennale L'apertura dell'Amministrazione finanziaria non è tuttavia incondizionata e fissa un preciso onere temporale in capo all'acquirente. L'agevolazione prima casa viene confermata a condizione che l'immobile risulti effettivamente completato e destinato ad abitazione entro il termine di tre anni dalla stipula dell'atto. Tale termine triennale, mutuato dall'articolo 76, comma 2, del D.P.R. n. 131/1986, coincide con il periodo di decadenza concesso all'Ufficio per l'esercizio del potere di accertamento. Entro tale data, il contribuente dovrà comprovare l'avvenuto cambio di categoria catastale in una tipologia abitativa idonea e la sussistenza delle condizioni di effettivo utilizzo. In conclusione, l'atto definitivo di compravendita potrà scontare l'imposta di registro al 2 per cento, previo inserimento delle apposite dichiarazioni richieste dalla Nota II-bis, restando l'efficacia del beneficio subordinata alla conclusione dei lavori e all'accatastamento finale nel triennio.