Superbonus ONLUS: rilevanza della proprietà superficiaria per i limiti di spesa massimi

Con la risoluzione n. 19/E del 10 marzo 2025, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che il diritto di proprietà superficiaria deve ritenersi ricompreso tra i titoli di possesso validi per l'applicazione della peculiare modalità di calcolo del limite di spesa massimo previsto dall'articolo 119, comma 10-bis, del Decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020) in favore di ONLUS, OdV e APS. Questa conclusione determina un superamento del precedente orientamento espresso con la risposta ad interpello n. 2 dell'8 gennaio 2024, che aveva inizialmente escluso tali soggetti. Il quadro normativo del Superbonus per gli Enti non commerciali L'articolo 119, comma 10-bis, del D.L. n. 34/2020 è stato introdotto per ovviare alla penalizzazione che ONLUS, OdV e APS che svolgono prestazioni di servizi socio-sanitari e assistenziali (su immobili catastalmente classificati come B/1, B/2 e D/4) subirebbero se il limite di spesa Superbonus fosse legato al numero di unità immobiliari. Tali enti operano spesso in edifici di grandi dimensioni, per i quali le norme e gli standard funzionali impongono notevoli superfici, e che risultano catastalmente individuati come singola unità. Per questi enti, i cui membri del consiglio di amministrazione non percepiscono compensi o indennità di carica, la norma permette di calcolare il limite di spesa massimo non per unità, ma moltiplicando il limite unitario per il rapporto tra la superficie complessiva dell'immobile e la superficie media di una unità abitativa (ricavabile dal Rapporto OMI). Il beneficio si applica a condizione che l'immobile sia posseduto a titolo di: proprietà nuda proprietà usufrutto comodato d'uso gratuito. Il titolo di possesso deve avere data certa anteriore al 1° giugno 2021. L'elencazione di tali titoli era stata precedentemente qualificata come tassativa dall'Amministrazione finanziaria. La qualificazione giuridica della proprietà superficiaria L'analisi dell'Agenzia delle Entrate si è concentrata sulla natura del diritto di superficie, regolato dall'articolo 952 del codice civile. Tale articolo stabilisce che il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere una costruzione sul suolo altrui, a favore di altri che ne acquista la proprietà (o può alienare la proprietà di una costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo). La proprietà superficiaria si concretizza, pertanto, nel diritto di proprietà su una costruzione già esistente o nel diritto di costruire e mantenere la proprietà di una costruzione sul suolo altrui. Come evidenziato dall'articolo 832 c.c. e dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 22534/2023), il proprietario superficiario è titolare di un vero e proprio diritto di proprietà, sebbene limitato all'edificio e non esteso al terreno. Nei confronti dei terzi, il titolare del diritto di proprietà superficiaria è equiparabile a un proprietario, godendo di tutte le facoltà che spettano al dominus in relazione al bene edificato. Le conclusioni dell'Agenzia delle Entrate In virtù di questa rigorosa analisi civilistica che qualifica la proprietà superficiaria come un "tipo" di proprietà, l'Agenzia ha stabilito che essa è implicitamente inclusa tra i titoli di possesso validi ai fini del comma 10-bis. L'inclusione è motivata dalla necessità di coerenza con il contesto specifico dell'agevolazione e le finalità del legislatore. Pertanto, le ONLUS, OdV e APS potranno applicare la metodologia di calcolo agevolata prevista dalla norma anche per gli immobili per i quali vantino un diritto di superficie, purché siano rispettati tutti gli altri requisiti. Questa risoluzione supera espressamente la precedente interpretazione restrittiva e fornisce un chiarimento essenziale per gli enti del Terzo Settore impegnati in interventi di riqualificazione degli immobili strumentali alla loro attività socio-sanitaria.

Superbonus ONLUS: rilevanza della proprietà superficiaria per i limiti di spesa massimi

Superata la precedente interpretazione: Agenzia delle Entrate estende il calcolo agevolato ai titolari del diritto di superficie su immobili B/1, B/2 e D/4

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