Trascrizione dell’atto di esproprio solo a favore del Demanio

Con la risoluzione n. 65/E del 10 novembre 2025 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che il provvedimento di esproprio per pubblica utilità, trascritto nei registri immobiliari in favore del Demanio dello Stato (nuovo proprietario) per l'acquisto a titolo originario, non può essere trascritto anche in favore del soggetto concessionario/gestore per il corrispondente diritto di "uso" sugli immobili espropriati. L'Agenzia specifica che tale posizione giuridica (l'uso del concessionario) deve trovare evidenza esclusivamente in ambito catastale attraverso il completamento dell'intestazione. La questione: trascrizione del diritto di proprietà e dell'uso del concessionario Il quesito posto all'Agenzia delle Entrate (Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare) verteva sulla possibilità di trascrivere l'atto di esproprio (nella fattispecie per la realizzazione di strade pubbliche), oltre che per il diritto di proprietà a favore del Demanio pubblico dello Stato, anche per il corrispondente "uso" a favore dell'ente concessionario/gestore (es. ANAS s.p.a.). La Conservatoria, per contro, riteneva che l'uso del concessionario potesse trovare evidenza catastale, ma non nei registri immobiliari, poiché trattasi di diritto non reale. Il parere dell'Agenzia delle Entrate L'Agenzia ha preliminarmente richiamato il D.P.R. n. 327/2001 (Testo Unico Espropri), il quale prevede la trascrizione del decreto di esproprio a cura e spese del beneficiario dell'esproprio. In assenza di indicazioni esplicite sul soggetto a favore del quale il diritto deve essere trascritto, questo non può che coincidere con il titolare del diritto trasferito, ovvero il Demanio dello Stato. Successivamente, l'Agenzia ha analizzato le norme codicistiche sulla trascrizione (articoli 2643, 2645 e 2644 c.c.): tassatività dell'art. 2643 c.c.: l'elenco degli atti soggetti a trascrizione è tassativo e si riferisce ai soli diritti reali. La concessione o altro titolo di utilizzo di un bene altrui non vi rientra, salvo specifiche eccezioni (come la locazione ultranovennale): articolo 2645 c.c. e pubblicità dichiarativa: anche l'articolo 2645 c.c., che estende l'obbligo di trascrizione ad atti con effetti simili a quelli elencati nell'art. 2643 c.c. per gli effetti previsti dall'art. 2644 c.c. (pubblicità dichiarativa per dirimere i conflitti tra aventi causa dal medesimo dante causa), non è applicabile. Questo perché la giurisprudenza ha consolidato l'orientamento secondo cui la trascrizione del decreto di esproprio non ha effetti dichiarativi e non è finalizzata a dirimere conflitti di titolarità secondo l'art. 2644 c.c.. L'acquisto a titolo originario e la pubblicità-notizia In linea con la giurisprudenza della Corte di Cassazione e del Consiglio di Stato, l'Agenzia ha ribadito che il decreto di esproprio è un acquisto a titolo originario. Di conseguenza, la sua trascrizione ha una mera funzione di pubblicità-notizia (erga omnes) e non di opponibilità ai terzi in forza del principio di "priorità" della formalità, tipica degli acquisti a titolo derivativo. L'acquisto a titolo originario prevale su quelli a titolo derivativo a prescindere dalla trascrizione. La soluzione: l'evidenza catastale In conclusione, non essendo l'uso del concessionario un diritto reale e non avendo la trascrizione del decreto di esproprio funzione dichiarativa, non è possibile includerlo nei registri immobiliari. Diversamente, il Catasto e la Pubblicità Immobiliare sono sistemi complementari ma con finalità diverse. I registri immobiliari hanno una funzione sostanziale (dirimere i conflitti sulla titolarità dei diritti reali). Il catasto ha una funzione inventariale e fiscale (aggiornare le intestazioni per l'attribuzione delle imposte). Proprio in ragione della funzione inventariale, l'Agenzia ritiene che vada data evidenza alla posizione del concessionario/gestore attraverso il completamento dell'intestazione catastale in suo favore per il corrispondente "uso". Le norme catastali (Istruzione XIV e Regolamento) prevedono infatti la possibilità di operare annotamenti catastali per perfezionare le intestazioni dei beni del Demanio pubblico in concessione precaria, al fine di mettere in evidenza i singoli concessionari per facilitare l'esazione dell'imposta. Tale richiesta di completamento (che deve avvenire con apposita istanza contenente il riferimento al decreto di esproprio) non può essere veicolata in sede di domanda di trascrizione del decreto di esproprio, la quale prevede la sola "voltura catastale" in capo al soggetto beneficiario della trasferita titolarità (il Demanio).

Trascrizione dell’atto di esproprio solo a favore del Demanio

Il diritto vantato dall’ente che si occupa della gestione e manutenzione dell’immobile espropriato, senza esserne il proprietario, non può essere oggetto di trascrizione nei registri immobiliari

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