Affitto ramo d’azienda con prevalenza immobiliare: chiarimenti sul Registro

L'interpello analizzato dall'Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 126 del 30 aprile 2025, affronta un nodo importante in materia di imposizione indiretta sui contratti di affitto di ramo d'azienda. Il caso specifico riguarda un'impresa individuale che ha concesso in affitto un ramo d'azienda per attività di bar e ristoro. La peculiarità del contratto risiede nella dichiarazione delle parti che il valore nominale dei fabbricati compresi nell'azienda è pari al 75% del valore complessivo, superando la soglia del 50%. Tale condizione fa scattare l'applicazione della disciplina prevista dall'articolo 35, comma 10-quater, del Decreto Legge n. 223/2006, che impone l'applicazione delle disposizioni relative alle locazioni di fabbricati, se queste risultano meno favorevoli rispetto al regime ordinario dell'affitto d'azienda. In linea generale, l'affitto d'azienda è assoggettato a IVA (aliquota ordinaria) e all'imposta di registro in misura fissa, in applicazione del principio di alternatività IVA/Registro di cui all'articolo 40, comma 1, del D.P.R. n. 131/1986 (TUR). Tuttavia, l'articolo 35, comma 10-quater, deroga a tale principio, imponendo, in presenza della prevalenza immobiliare, il regime fiscale più oneroso, che per le locazioni di immobili strumentali, anche se assoggettate a IVA, prevede l'imposta di registro in misura proporzionale dell'1% (ex art. 5, lett. a-bis, della Tariffa, Parte I, TUR). Nel caso in oggetto, l'atto di affitto ha scontato l'imposta di registro per un totale di 515,00 euro, suddivisi in: imposta fissa di 200,00 euro, ai sensi dell'articolo 40 del TUR (per le prestazioni di servizi soggette a IVA); imposta proporzionale dell'1% (315,00 euro) sulla prima annualità, calcolata sulla parte immobiliare del canone, come previsto dall'articolo 35, comma 10-quater, DL n. 223/2006. La questione della ripetibilità dell'imposta fissa annuale L'interpellante, avendo optato per la rateizzazione del pagamento dell'imposta proporzionale annualmente (ai sensi dell'articolo 17, comma 3, del TUR, applicabile alle locazioni pluriennali di immobili urbani), solleva il quesito centrale: le annualità successive alla prima (a partire dal 2025/2026) sono soggette solo all'imposta proporzionale sulla parte immobiliare o è dovuta nuovamente, ad ogni scadenza, anche l'imposta fissa di 200,00 euro, già versata in sede di registrazione dell'atto? Il contribuente prospetta una soluzione favorevole, sostenendo che l'applicazione annuale dell'imposta fissa mancherebbe di fondamento normativo e si tradurrebbe in un trattamento penalizzante rispetto alla liquidazione per l'intera durata del contratto. La posizione dell'Agenzia delle Entrate: natura di "imposta d'atto" L'Agenzia delle Entrate, nel suo parere, accoglie la tesi dell'Istante, fornendo un'interpretazione di estremo rilievo per gli operatori. L'Amministrazione finanziaria basa la propria conclusione sulla natura intrinseca dell'imposta di registro. Richiamando la giurisprudenza di legittimità e la Corte Costituzionale (sentenza n. 158 del 21 luglio 2020) , l'Agenzia ribadisce che l'imposta di registro ha la funzione di imposta d'atto ed è strettamente collegata al negozio giuridico posto in essere. In particolare, l'imposta di registro in misura fissa: non è legata agli effetti o al valore dell'atto; è dovuta esclusivamente per la mera esecuzione della formalità della registrazione, costituendo il corrispettivo del servizio di registrazione reso dallo Stato. Da questa premessa discende la conclusione dirimente: l'imposta di registro in misura fissa, già assolta al momento della registrazione iniziale del contratto, non è dovuta in occasione della scadenza di ogni singola rata annuale. La motivazione è chiara: la rateizzazione del pagamento dell'imposta proporzionale (ai sensi dell'art. 17, comma 3, del TUR) non rientra tra i servizi di registrazione e, dunque, tra gli atti che richiedono la debenza dell'imposta fissa. Conclusioni La risposta n. 126/2025 consolida l'orientamento secondo cui l'obbligo di versamento dell'imposta di registro in misura fissa si esaurisce con la prima e unica registrazione del contratto, indipendentemente dalla modalità prescelta (unica soluzione o annuale) per l'assolvimento dell'imposta proporzionale dovuta per effetto della clausola anti-elusiva dell'articolo 35, comma 10-quater, del DL 223/2006. Per gli operatori, tale precisazione è fondamentale ai fini della corretta liquidazione e del versamento dell'imposta di registro per le annualità successive alla prima, confermando che, in caso di affitto di ramo d'azienda con prevalenza immobiliare e opzione per il versamento frazionato, sarà dovuta solo l'imposta proporzionale dell'1% calcolata sulla quota immobiliare del canone annuo. L'imposta di registro in misura fissa, dunque, non diventa una "tassa annuale" legata al frazionamento della proporzionale.

Affitto ramo d’azienda con prevalenza immobiliare: chiarimenti sul Registro

Svolta interpretativa sulla rateizzazione dell'imposta proporzionale: non si ripete l'imposta fissa di 200 euro

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