Consulenze su un immobile situato in Italia: il trattamento IVA

Con la risposta n. 65 del 4 marzo 2025, l'Agenzia delle Entrate ha confermato l'imposizione in Italia per servizi consulenziali e di agenzia legati ad un immobile situato in Italia, anche se il committente è un privato extra-UE. Il chiarimento applica la deroga di territorialità ex art. 7-quater del D.P.R. n. 633/72, prevalente sulla regola generale B2C, per l'intermediazione e la consulenza legale per la cancellazione di ipoteca su immobile italiano. Inquadramento normativo e il principio di territorialità IVA La territorialità ai fini IVA rappresenta un pilastro fondamentale del sistema impositivo, specialmente nel contesto delle transazioni internazionali. La regola generale, stabilita dall'articolo 7-ter del Decreto IVA, prevede che l'imposta sia dovuta nello Stato in cui è stabilito il committente (nei rapporti Business-to-Business, B2B) ovvero il prestatore (nei rapporti Business-to-Consumer, B2C). Tuttavia, il legislatore ha previsto delle deroghe a questa regola generale per determinate tipologie di servizi, in cui l'elemento dirimente per l'individuazione del luogo di imposizione è la natura della prestazione e/o il luogo della sua esecuzione. La deroga per i servizi relativi a beni immobili Tra le deroghe più rilevanti figurano le prestazioni di servizi relativi a beni immobili, tassabili, in linea di principio, nel luogo in cui il cespite è situato. Tale principio è sancito dall'articolo 7-quater, comma 1, lettera a), del Decreto IVA, il quale stabilisce che "si considerano effettuate nel territorio dello Stato: a) le prestazioni di servizi relativi a beni immobili, comprese le perizie, le prestazioni di agenzia (...), quando l'immobile è situato nel territorio dello Stato". Questa previsione nazionale recepisce l'articolo 47 della Direttiva IVA (2006/112/CE), che fissa il luogo delle prestazioni di servizi relativi a un bene immobile nel luogo di ubicazione del bene. L'elencazione fornita dalla normativa è indicativa e non esaustiva, estendendo l'applicazione della deroga a tutte le prestazioni di servizi che abbiano un nesso sufficientemente diretto con il bene immobile. Il criterio del "nesso sufficientemente diretto" e la giurisprudenza UE La nozione di "servizi relativi a un bene immobile" è stata chiarita dall'articolo 31-bis del Regolamento di esecuzione (UE) n. 282/2011, il quale precisa che tali servizi sono soltanto quelli che presentano un "nesso sufficientemente diretto" con i beni stessi. Sono ricompresi: i servizi derivati da un bene immobile se il bene è un elemento costitutivo, essenziale e indispensabile per la prestazione; i servizi erogati o destinati a un bene immobile, aventi per oggetto l'alterazione fisica o giuridica di tale bene. Inoltre, il paragrafo 2 del medesimo articolo include esplicitamente: le attività di intermediazione nella vendita, nella locazione finanziaria o nella locazione di beni immobili. i servizi legali relativi al trasferimento di proprietà, alla costituzione o al trasferimento di diritti reali su beni immobili. La Corte di Giustizia UE (sentenza C-155/12) ha chiarito che è necessario che "il bene immobile sia l'oggetto stesso della prestazione di servizi", in quanto ne rappresenta un elemento centrale e indispensabile. Il caso concreto e la posizione dell'Agenzia delle Entrate La risposta n. 65/2025 dell'Agenzia delle Entrate affronta il caso di una persona fisica, residente in Argentina ma iscritta all'AIRE, che intende vendere un immobile situato in Italia. L'Istante ha incaricato un'agenzia immobiliare e un professionista (ragioniere), entrambi stabiliti in Italia, per la consulenza sulla vendita e la gestione di una trattativa stragiudiziale per la cancellazione di un'ipoteca gravante sull'immobile. L'Istante riteneva che, in quanto soggetto privato consumatore e stabilito fuori dalla Comunità Europea, i servizi rientrassero nell'ipotesi di non imponibilità IVA ai sensi dell'articolo 7-septies del Decreto IVA, e che pertanto i professionisti dovessero emettere "fatture non soggette ad Iva". L'Agenzia delle Entrate, tuttavia, conclude per la rilevanza territoriale (e l'assoggettamento a IVA) in Italia per entrambe le prestazioni, in quanto prevale la deroga prevista per i servizi relativi a beni immobili. Le prestazioni di agenzia relative a beni immobili sono espressamente ricomprese nell'articolo 7-quater, comma 1, lettera a), del Decreto IVA. Essendo dirette alla ricerca di un acquirente per un cespite situato in Italia, sono da assoggettare a imposta nello Stato. L'Agenzia ritiene che anche la consulenza legale per la cancellazione dell'ipoteca sia riconducibile all'articolo 7-quater, comma 1, lettera a), del Decreto IVA e assoggettata a IVA in Italia. La cancellazione dell'ipoteca è l'atto finale di un iter procedimentale in cui l'immobile ipotecato costituisce l'oggetto primario, essenziale e qualificante. Tale atto incide sulla qualificazione giuridica del bene, e l'attività consulenziale è oggettivamente e causalmente connessa all'immobile, integrando i requisiti per qualificare l'attività come "servizio immobiliare" rilevante in Italia. In conclusione, la risposta n. 65/2025 ribadisce la supremazia del criterio di ubicazione dell'immobile come fattore di collegamento per l'IVA, anche quando il committente è un privato extra-UE, purché la prestazione presenti il "nesso sufficientemente diretto" con il bene.

Consulenze su un immobile situato in Italia: il trattamento IVA

Confermata l'imposizione in Italia per servizi consulenziali e di agenzia legati a cespiti nazionali, anche se il committente è un privato extra-UE

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