Risoluzione del contratto di leasing con cessione in blocco al cedente: niente agevolazioni per la società di leasing

Agenzia delle Entrate - Risposta n. 54 del 12 febbraio 2020 Alle cessioni, effettuate dalle banche e dagli intermediari finanziari autorizzati, nel caso di esercizio, da parte dell'utilizzatore, dell'opzione di acquisto dell'immobile concesso in locazione finanziaria, ovvero nel caso di immobile rinveniente da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempienza dell'utilizzatore, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa. Ad essere agevolata non è la cessione dell'immobile in sé, bensì la società di leasing che, avendo risolto il contratto di locazione finanziaria per inadempimento dell'utilizzatore, decide di cedere l'immobile. Tale circostanza non ricorre, dunque, nel caso in cui la società cedente non abbia risolto un contratto di leasing immobiliare per inadempimento dell'utilizzatore e gli immobili siano pervenuti per effetto della cessione in blocco dei beni e dei rapporti effettuata ai sensi dell'articolo 58 del TUB. Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate nella risposta n. 54 del 12 febbraio 2020. La legge 13 dicembre 2010, n. 220 (legge di stabilità 2011) all'articolo 1, commi 15 e 16, ha introdotto modifiche alla disciplina applicabile, ai fini delle imposte indirette, ai contratti di locazione finanziaria di immobili ed ai connessi atti di acquisto e cessione degli immobili abitativi e strumentali oggetto del contratto. Il comma 15 dell'articolo 1 della legge 13 dicembre 2010, n. 220 chiarisce che le nuove disposizioni sono introdotte al fine "di disciplinare il trattamento tributario del contratto di locazione finanziaria (leasing) applicato al settore immobiliare e di garantirne la coerenza con le disposizioni relative alle imposte di registro, ipotecaria, catastale applicate per i trasferimenti operati con strumenti contrattuali diversi dallo stesso". Al riguardo, con la circolare 11 marzo 2011, n. 12/E l'Agenzia delle Entrate ha precisato che le operazioni di leasing hanno natura unitaria e, dunque, appare coerente con l'impianto normativo introdotto - finalizzato a concentrare nella fase dell'acquisto dell'immobile da parte della società di leasing il prelievo fiscale - l'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa per le cessioni derivanti dall'esercizio dell'opzione di acquisto da parte dell'utilizzatore e per le cessioni di immobili rivenienti da contratti di locazione finanziaria, risolti in seguito all'inadempimento dell'utilizzatore. Se da un lato, dunque, la disposizione di cui all'articolo 35, comma 10-ter.1, è stata introdotta con l'intento di non aggravare gli effetti fiscali di un determinato assetto negoziale, garantendo quindi una sostanziale equivalenza tributaria tra l'acquisto diretto del bene immobile e quello realizzato tramite la conclusione di contratti di leasing finanziario, d'altro lato, proprio per le ipotesi di cessioni effettuate dalle banche o da altri intermediari finanziari, nei confronti di qualsivoglia acquirente, aventi ad oggetto immobili rivenienti da contratti di locazione finanziaria, risolti per inadempienza dell'utilizzatore, la previsione agevolativa in commento è stata introdotta con l'intento di favorire, dal punto di vista fiscale, la dismissione di tali beni, per consentire alla società stessa di proseguire nella sua attività "tipica" di leasing immobiliare. Ad essere agevolata non è la cessione dell'immobile in sé, bensì la società di leasing che, avendo risolto il contratto di locazione finanziaria per inadempimento dell'utilizzatore, decide di cedere l'immobile. Tale circostanza non ricorre, dunque, nel caso in cui la società cedente non abbia risolto un contratto di leasing immobiliare. In considerazione del tenore letterale della previsione agevolativa in commento, ("esercizio, da parte dell'utilizzatore, dell'opzione di acquisto dell'immobile concesso in locazione finanziaria", ovvero "immobile riveniente da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempienza dell'utilizzatore") l'Agenzia ritiene che l'agevolazione in parola possa essere applicata solo al ricorrere del requisito soggettivo in capo al cedente (banca o intermediario finanziario), per effetto della particolare provenienza dell'immobile acquistato. Del resto, le norme agevolative sono di stretta interpretazione e, pertanto, l'ambito applicativo delle stesse non può essere esteso, in via interpretativa, a fattispecie non espressamente contemplate dalla norma. La Corte di Cassazione, al riguardo, ha, infatti, precisato che le norme agevolative di carattere fiscale rientrano tra quelle "di carattere eccezionale che (...) esigono un'esegesi ispirata al criterio di stretta interpretazione (...) e non ammettono interpretazioni analogica o estensiva (...) con la conseguenza che i benefici in esse contemplati non possono essere estesi oltre l'ambito di applicazione come rigorosamente identificato in base alla definizione normativa" (cfr. sentenza Corte di Cassazione, sez. V, 7 maggio 2008, n. 11106). Nel caso prospettato ai tecnici delle Entrate, gli immobili erano pervenuti in capo all'attuale cedente non a seguito della risoluzione per inadempimento dell'utilizzatore, bensì per effetto della cessione in blocco dei beni e dei rapporti effettuata ai sensi dell'articolo 58 del TUB. Pertanto, l'Agenzia è dell'avviso che il trattamento agevolativo di cui all'articolo 35, comma 10-ter.1 predetto non possa trovare applicazione per l'atto traslativo in esame e per lo stesso trasferimento debba trovare applicazione l'ordinario trattamento tributario. Al riguardo si ricorda che la cessione di fabbricati strumentali è disciplinata, ai fini IVA, dall'articolo 10, primo comma, nn. 8-bis) e 8-ter), del d.P.R. n 633 del 1972. In particolare, per quanto di interesse in questa sede, assume rilevanza l'articolo 10, n. 8-ter, del d.P.R. n. 633 del 1972, secondo cui sono esenti dall'IVA "le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione". Ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sia nel caso in cui la cessione di beni strumentali sia esente da IVA, che nel caso in cui l'operazione sia imponibile - ex lege o per opzione -, trova applicazione, per effetto della previsione di cui all'articolo 40 del TUR, l'imposta di registro in misura fissa, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono dovute rispettivamente nella misura del 3% e dell'1%.

Risoluzione del contratto di leasing con cessione in blocco al cedente: niente agevolazioni per la società di leasing

Se gli immobili pervengono al cedente non a seguito della risoluzione per inadempimento dell'utilizzatore, bensì per effetto della cessione in blocco dei beni, l'atto traslativo non può scontare le imposte in misura fissa

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