La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 4661 del 21 febbraio 2020, ha stabilito che costituisce fatto notorio che le banche eroghino, di norma, mutui per importi inferiori rispetto al valore effettivo dell’immobile da acquistare. Ne consegue che se il prezzo di vendita è minore delle somme oggetto del mutuo, vi è un chiaro indizio di evasione in base al quale l’Ufficio può fondare la propria pretesa impositiva. IL FATTO L’Ufficio notificava due avvisi di accertamento ad un contribuente, con i quali recuperava a tassazione i presunti maggiori ricavi realizzati, nell’arco di due annualità, per la vendita di sette immobili, ritenendo inattendibile la contabilità tenuta dall’impresa individuale accertata. In particolare quest’ultima presentava una bassa redditività, determinata fondamentalmente dal fatto che le cessioni dei beni suindicati erano avvenuti a prezzi inferiori sia al presumibile valore di mercato, che all’ammontare dei mutui concessi dalle banche ai vari acquirenti. La CTP, dopo aver riunito i due ricorsi presentati, li respingeva. Al contrario la CTR riteneva fondate le doglianze del contribuente, rilevando da un lato come fosse fatto notorio che gli istituti di credito concedessero mutui per importi superiori al valore degli immobili offerti in garanzia, dall’altro che la scarsa redditività d’impresa rilevata dall’Ufficio derivasse dall’andamento non positivo del mercato immobiliare. L’Ufficio impugnava detta decisione evidenziando la contraddittorietà ed infondatezza della motivazione fornita dal giudice di appello. LA DECISIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia, cassando con rinvio la sentenza della CTR. Innanzitutto non appariva né logico né corretto ritenere che fosse fatto notorio che le banche eroghino regolarmente mutui per importi superiori rispetto all’effettivo valore del bene da acquistare. Viene infatti precisato che il “fatto notorio”, derogando al principio dispositivo delle prove ed a quello del contraddittorio, va inteso come quello relativo ad un dato acquisito dalla collettività con tale grado di certezza da apparire indubitabile. Al contrario di quanto ritenuto dai giudici di merito, appariva condivisibile l’opposta prospettazione fornita dall’Ufficio, cioè che costituisce fatto notorio che le banche concedano mutui sempre in misura inferiore al valore periziato dell’immobili: solo in casi eccezionali, infatti, alcuni istituti si spingono a concedere il finanziamento per il 100% del valore del bene. La decisione d’appello risultava essere altresì oggettivamente contraddittoria, come rilevato dall’Agenzia, atteso che da un lato aveva sottolineato l’andamento negativo del mercato immobiliare per giustificare i bassi margini di utili registrati dal contribuente, dall’altro aveva però affermato che il mercato avesse un andamento talmente positivo da legittimare l’erogazione di mutui d’importo superiore al valore degli immobili offerti in garanzia. L’impianto motivazionale della sentenza impugnata risultava pertanto essere inconsistente: da qui la cassazione della pronuncia.