Imposta di registro prima casa e credito: il termine di riacquisto resta di un anno

Con la risposta n. 297 del 26 novembre 2025 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che non è possibile estendere il termine di due anni, introdotto per la rivendita postuma dell'abitazione pre-posseduta (art. 1, comma 4-bis, Nota II-bis, Tariffa I, TUR), anche al riacquisto di una nuova "prima casa" ai fini del credito d'imposta (art. 7, L. 448/1998). La modifica normativa del 2025 ha riguardato esclusivamente il termine per la rivendita postuma, senza innovare la formulazione dell'articolo 7 della Legge n. 448/1998, che continua a prevedere l'attribuzione del credito d'imposta solo se il riacquisto avviene entro un anno dall'alienazione della precedente "prima casa". Il quesito e la soluzione prospettata dal contribuente L'Istante, che nel novembre 2024 ha alienato un immobile acquistato nel 2014 con le agevolazioni "prima casa", intendeva acquistare una nuova abitazione avvalendosi nuovamente dell'agevolazione e del relativo credito d'imposta (ex art. 7, L. 448/1998). L'interpello mirava a sapere se, alla luce delle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, L. 207/2024), che ha esteso da uno a due anni il termine per la rivendita dell'abitazione agevolata pre-posseduta (c.d. acquisto prima della vendita), tale estensione dovesse applicarsi anche all'ipotesi inversa, ossia al riacquisto agevolato ai fini del credito d'imposta (c.d. vendita prima dell'acquisto). Il contribuente riteneva applicabile il termine biennale anche al credito d'imposta per ragioni di identità di ratio legis (agevolare la sostituzione della "prima casa"), parità di trattamento (evitare disparità tra chi acquista prima e chi vende prima) e neutralità per l'erario. Il parere dell'Agenzia delle Entrate: stretta interpretazione della norma di favore L'Agenzia delle Entrate ha richiamato le norme sull'agevolazione "prima casa" (Nota II-bis, art. 1, Tariffa I, TUR) , sottolineando che la modifica normativa ha inciso esclusivamente sul comma 4-bis della Nota II-bis, elevando a due anni il termine per l'alienazione postuma dell'immobile pre-posseduto. Tale modifica, volta a incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa, si applica anche agli acquisti per i quali al 31 dicembre 2024 era ancora pendente il termine annuale per la rivendita. Tuttavia, il credito d'imposta è disciplinato dall'articolo 7 della Legge n. 448/1998, il quale stabilisce che il beneficio spetta ai contribuenti che provvedono ad acquisire una nuova abitazione non di lusso entro un anno dall'alienazione del precedente immobile agevolato. L'unica apertura interpretativa sul quando l'acquisto possa avvenire è stata fornita dalla circolare n. 12/E del 2016, che ha ammesso il credito d'imposta anche nell'ipotesi in cui l'acquisto della nuova abitazione preceda la vendita dell'immobile pre-posseduto. Successivamente, la risposta n. 197/2025 ha precisato che il maggior termine biennale per la rivendita postuma non pregiudica il diritto al credito, purché la vendita avvenga entro due anni dal nuovo acquisto. L'Agenzia ha dunque escluso l'estensione del termine biennale all'ipotesi di credito d'imposta, richiamando il principio secondo cui le leggi che fanno eccezione a regole generali (come le norme agevolative) non si applicano oltre i casi e i tempi in esse considerati (art. 14 delle Disposizioni sulla legge in generale del Codice civile). Le norme che prevedono agevolazioni tributarie sono infatti di stretta interpretazione, non ammettendo un'applicazione analogica né un'interpretazione estensiva, come ribadito dalla Corte di Cassazione.

Imposta di registro prima casa e credito: il termine di riacquisto resta di un anno

Agenzia delle Entrate esclude l'estensione del termine biennale per il riacquisto agevolato, mantenendo l'interpretazione restrittiva delle norme tributarie di favore

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