Plusvalenza immobiliare e quinquennio: il cambio di destinazione d’uso senza opere non incide sul termine di tassazione

L'Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 10 del 24 gennaio 2025, ha stabilito che la plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di un immobile, la cui categoria catastale sia stata modificata senza opere, non è imponibile ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR se la cessione avviene dopo il decorso di cinque anni dall'acquisto originario. Il cambio di destinazione d'uso senza lavori non rileva ai fini del computo del quinquennio poiché non configura né un'operazione di "acquisto" né di "costruzione". Inoltre, la stipula di un contratto preliminare di compravendita, anche con l'incasso di una caparra confirmatoria, è considerata irrilevante ai fini fiscali. Il preliminare rappresenta un mero accordo obbligatorio tra le parti, privo di effetti traslativi della proprietà, che si realizzano solo con il rogito notarile. Il quesito: decorrenza del quinquennio in caso di variazione catastale senza opere Il contribuente, proprietario di un immobile accatastato originariamente come C/2 (magazzino), aveva effettuato, tre anni dopo, una variazione catastale per cambio di destinazione d'uso a civile abitazione (A/7) senza l'esecuzione di opere. Il permesso di costruire era stato rilasciato per un "cambio d'uso senza opere" e aveva comportato solo rettifiche sulla volumetria. L'Istante, intenzionato a vendere l'immobile, chiedeva se l'eventuale plusvalenza fosse tassabile e, in particolare, se ai fini del computo del quinquennio previsto dall'articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, dovesse rilevare la data di acquisto dell'immobile o la data del cambio di destinazione d'uso. Il contribuente proponeva di far decorrere i cinque anni dalla data del decreto di trasferimento e riteneva che il preliminare con caparra non costituisse trasferimento di proprietà. Quadro normativo e ratio: le plusvalenze immobiliari nel TUIR L'articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR (D.P.R. n. 917/1986) qualifica come redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. La norma esclude da tassazione le plusvalenze relative a immobili pervenuti per successione e quelle relative a unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto (o costruzione) e la cessione. La ratio della disposizione è l'assoggettamento a tassazione dei guadagni con finalità speculative, presunte quando l'arco temporale tra l'acquisto o la costruzione e la vendita è inferiore a cinque anni (cfr. risoluzione n. 23/E del 28 gennaio 2009). La rilevanza della variazione catastale: distinzione tra natura abitativa e decorrenza del quinquennio L'Agenzia delle Entrate ha richiamato la risoluzione n. 105/E del 31 maggio 2007, la quale ha chiarito che, ai fini dell'esclusione della plusvalenza per uso come abitazione principale, non rileva l'utilizzazione di fatto diversa dalla classificazione catastale. Un immobile oggetto di modifica catastale, ad esempio da C/2 ad A/7, può essere considerato idoneo all'uso abitativo solo dalla data in cui sia stato effettivamente iscritto nella nuova categoria catastale. Tale variazione della categoria catastale rileva, dunque, solo per il riconoscimento della natura abitativa e del conseguente utilizzo come abitazione principale. Questo è fondamentale per applicare l'esclusione della tassazione indipendentemente dal decorso del quinquennio, nel caso in cui l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo. Irrilevanza del cambio d'uso ai fini del computo del quinquennio L'Agenzia conclude che la variazione catastale non rileva ai fini del computo del quinquennio previsto per la tassazione speculativa. Il cambio di categoria catastale, in particolare se effettuato senza opere, non è assimilabile né all'"acquisto" né alla "costruzione" dell'immobile, che sono gli unici eventi da cui la norma fa decorrere il termine. Di conseguenza, nel caso in esame, il termine di cinque anni decorre dalla data di acquisto originario dell'immobile e, una volta superato tale termine, la plusvalenza derivante dalla vendita non sarà imponibile ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR. Infine, la stipula di un contratto preliminare, anche con incasso della caparra confirmatoria, è irrilevante poiché non produce l'effetto traslativo della proprietà.

Plusvalenza immobiliare e quinquennio: il cambio di destinazione d’uso senza opere non incide sul termine di tassazione

Esclusa la rilevanza del cambio di categoria catastale senza lavori ai fini del computo dei cinque anni e della stipula del preliminare con caparra

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