Plusvalenze immobiliari: la scissione tra usufrutto e nuda proprietà non è una cessione unitaria

L'Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 133 del 14 maggio 2025, definisce l'autonomia impositiva nella vendita contestuale dei diritti reali frazionati, sancendo la doppia tassazione (reddito diverso e plusvalenza) anziché l'applicazione unitaria dell'articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR. Il caso di specie: cessione "separata e contestuale" La fattispecie analizzata dall'Agenzia delle Entrate riguarda due comproprietari che intendono cedere "separatamente e contestualmente" il diritto di usufrutto e la nuda proprietà del medesimo immobile a due soggetti acquirenti distinti. Il quesito fondamentale posto all'Amministrazione finanziaria riguardava la qualificazione tributaria di tale operazione: se dovesse essere trattata unitariamente come una cessione di proprietà (assoggettata all'articolo 67, comma 1, lettera b, del TUIR) oppure se ciascun trasferimento dovesse essere considerato autonomamente, ricadendo la costituzione dell'usufrutto nella lettera h e la cessione della nuda proprietà nella lettera b del medesimo articolo. La tesi del contribuente e la natura unitaria dell'atto Gli istanti, richiamando la dottrina (in particolare lo Studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 14-2024/T), sostenevano che la vendita frazionata dei diritti reali di godimento, se finalizzata allo spoglio dell'intero diritto da parte del cedente, dovesse configurarsi come una cessione unitaria. Secondo questa prospettiva, l'operazione ricadrebbe interamente nel regime delle plusvalenze immobiliari di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b, del TUIR, escludendo l'applicazione della lettera h (relativa ai redditi derivanti dalla sola costituzione di diritti reali di godimento, che implicano una mera compressione del diritto originario del cedente). L'impostazione fiscale: articolo 67 TUIR e riforma 2024 Nel definire il proprio parere, l'Agenzia delle Entrate ha richiamato il quadro normativo di riferimento, in particolare l'articolo 67, comma 1, che distingue i seguenti redditi diversi per le persone fisiche: lettera b): plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni lettera h): redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento su beni immobili. Cruciale per la risoluzione è l'interpretazione dell'articolo 9, comma 5, del TUIR, come modificato dalla Legge di Bilancio 2024. Tale modifica ha chiarito che l'equiparazione tra la cessione della proprietà e la cessione dei diritti reali di godimento vale esclusivamente nell'ipotesi di cessione del diritto reale, ma è esclusa nel caso della sua costituzione. I proventi ritratti dalla costituzione dei diritti reali di godimento, pertanto, divengono imponibili per l'intero ammontare percepito nel periodo d'imposta, in quanto inquadrati come redditi diversi. Il parere dell'Agenzia: autonomia negoziale e doppia tassazione L'Amministrazione finanziaria ha disatteso la tesi dell'unitarietà dell'atto. Ha rilevato che i due negozi (costituzione dell'usufrutto e cessione della nuda proprietà), pur essendo effettuati contestualmente, sono autonomi sotto il profilo civilistico. Di conseguenza, devono essere autonomamente assoggettati alla disciplina fiscale: il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso dell'usufrutto costituisce reddito diverso ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera h, del TUIR, la cui determinazione avviene secondo i criteri di cui all'articolo 71, comma 2; la plusvalenza derivante dalla cessione della nuda proprietà è tassabile ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b, del TUIR (secondo i criteri dell'articolo 68), nel solo caso in cui la cessione avvenga entro i cinque anni dall'acquisto. In conclusione, l'Agenzia cristallizza un principio di tassazione per "autonomia negoziale", ribadendo l'inapplicabilità della disciplina unitaria delle plusvalenze immobiliari a operazioni che, pur finalizzate alla dismissione della piena proprietà, si realizzano attraverso la combinazione di un atto di costituzione e uno di cessione di diritti reali.

Plusvalenze immobiliari: la scissione tra usufrutto e nuda proprietà non è una cessione unitaria

L'Agenzia delle Entrate definisce l'autonomia impositiva nella vendita contestuale dei diritti reali frazionati, sancendo la doppia tassazione

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