Diritto

Terreni, perizia di stima valida anche dopo la vendita

La perizia di stima per la determinazione del costo fiscale del terreno è valida anche se redatta successivamente rispetto all'atto di vendita
La perizia di stima per la determinazione del costo fiscale del terreno è valida anche se redatta successivamente rispetto all’atto di vendita

La perizia di stima per la determinazione del costo fiscale del terreno è valida anche se redatta successivamente rispetto all’atto di vendita; il principio emerge dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 11062/13 depositata il 9 maggio 2013 in cancelleria.
In questo modo la Suprema Corte, assumendo un atteggiamento a favore del contribuente, sconfessa un orientamento ormai consolidato dell’Agenzia delle Entrate in base al quale la redazione e il giuramento della perizia dovevano essere, a pena di inefficacia della rivalutazione, antecedenti alla cessione del bene. Nella sentenza viene peraltro ribadito che se la legge non pone limitazioni, risulta irrilevante quanto asserito con le circolari amministrative.

La questione riguarda la facoltà concessa alle persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali di rideterminare il valore dl terreno edificabile da dedurre dal corrispettivo di vendita ai sensi dell’articolo 67 del Tuir. Si ricorda che l’articolo 1, comma 473 della legge 228/2012 ha riaperto i termini previsti dalla norma che ha introdotto la prima proroga (articolo 2, comma 2, del decreto legge 282/2002) alla legge n. 448/2001, articolo 7, per la rideterminazione del valore fiscalmente riconosciuto dei terreni agricoli e delle aree edificabili.
La norma istitutiva della rivalutazione dispone che il valore rideterminato deve risultare da un’apposita perizia giurata di stima non prevedendo però la necessità che la relativa asseverazione sia antecedente all’atto di cessione.

Tuttavia questo principio più volte chiarito dall’Agenzia delle Entrate era stato da ultimo ribadito nella circolare 47/E/2011. In particolare, in questo atto l’ufficio ha precisato che la redazione e il giuramento della perizia devono essere “antecedenti alla cessione del bene, in quanto al fine della determinazione della plusvalenza il valore periziato deve essere indicato nell’atto di cessione dello stesso“. Ciò a pena dell’inefficacia della rivalutazione in quanto ai sensi dell’articolo 7 della legge n. 448/2001 il valore di perizia del terreno è il valore minimo ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.
La Cassazione, con la sentenza n. 11062/13, attraverso un’interpretazione ancorata al dettato letterale della norma, sconfessa questo orientamento di prassi venendo incontro alle esigenze pratiche del contribuente.

La Corte rileva infatti l’assenza di limitazioni poste dalla legge a tal proposito e l’irrilevanza di quanto previsto da atti non normativi come ad esempio le circolari amministrative.

Una simile presa di posizione risulta particolarmente rilevante in quanto capovolge una posizione dell’Agenzia ormai consolidatasi nel tempo.

Inoltre fissa un principio cardine del nostro ordinamento. I provvedimenti amministrativi hanno la mera funzione di chiarire le disposizioni di legge nonché di fornire le relative precisazioni, tuttavia non vincolano i contribuenti ad adeguarsi al contenuto ivi indicato in quanto non hanno valenza normativa. In altre parole l’interpretazione fornita dall’ufficio rappresenta, sebbene autorevole, solamente un parere rispetto al quale è possibile discostarsi.

Quindi nel caso in cui l’atto di vendita del terreno sia stipulato in data antecedente rispetto a quella dell’asseverazione della perizia giurata il contribuente non perde il beneficio della rivalutazione ai fini del calcolo dell’eventuale plusvalenza.
Ad esempio secondo l’assunto della Corte di cassazione il contribuente potrebbe aver già ceduto un terreno dopo il primo gennaio 2013 e comunque procedere alla redazione della perizia entro il prossimo 30 giugno 2013. Si suggerisce tuttavia pur con l’autorevolezza della sentenza della Corte di Cassazione di evitare tale comportamento facendo precedere la perizia alla cessione del terreno così da poter rispettare l’obbligo di assolvere l’imposta di registro, ipotecaria e catastale sul valore di perizia da richiamare nell’atto di vendita. Indubbiamente la sentenza della Suprema Corte è un grande aiuto per le questioni controverse ancora aperte.

Si ricorda infine che i dati relativi alla rivalutazione dei terreni devono essere riportati nel quadro RM del modello Unico. Tuttavia la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 1/E/2013 ha precisato che l’eventuale omissione non pregiudica gli effetti della rideterminazione del valore.

Di converso, al fine del perfezionamento della rivalutazione rilevano unicamente l’asseverazione della perizia e il pagamento dell’imposta sostitutiva entro il termine imposto dalla legge (circolare n. 35/E/2004). Ovviamente nel prossimo modello dichiarativo (Unico 2013) dovranno essere indicate le rivalutazioni eseguite nel 2012 e non quelle perfezionate nel 2013.

Corte di Cassazione – Sentenza N. 11062/2013

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