Fisco

Non solo Imu: le altre tasse sulla casa. Acquisto, affitto, ristrutturazione

Quando si parla di fiscocasa si pensa immediatamente all’Imu, la nuova imposta sugli immobili. Ma abitazione fa rima con tassazione in molti altri casi. A partire dal momento dell’acquisto, con l’imposta di registro, ipotecaria e catastale e in alcuni casi l’Iva. O anche quando la casa arriva per una donazione o un’eredità.

Ci sono poi regimi due regimi fiscali diversi in caso di locazione: l’imposizione Irpef ordinaria o la cosiddetta cedolare secca, che può far risparmiare anche molto.

Ma il fisco può anche essere “generoso” con la casa. Esistono infatti importanti agevolazioni fiscali – sotto forma di detrazioni – per le spese di ristrutturazione o gli interventi per il risparmio energetico. Ecco nel dettaglio “l’altro” fisco sugli immobili.

ACQUISTO CASA

Tutte le imposte da pagare quando si acquista, si eredita o si dà in locazione un'abitazione. E gli sconti fiscali per le ristrutturazioni e l'efficienza energeticaQuanto costa comprare casa? Non ci riferiamo, in questo caso, ai prezzi degli immobili soggetti agli andamenti del mercato, bensì a quei costi aggiuntivi, più o meno fissi, da considerare in fase d’acquisto. Oltre alle eventuali commissioni per l’agenzia immobiliare e alla parcella notarile, due variabili che dipendono dal mercato e dai tariffari professionali, sul prezzo di acquisto di una casa pesano infatti una serie di tributi, tutti a carico dell’acquirente:

  • l’imposta di registro;
  • l’imposta ipotecaria;
  • l’imposta catastale;
  • (eventualmente) l’Iva.

Il peso di queste imposte varia in base ad alcuni parametri:

  • il fatto che la casa sia acquistata come abitazione principale o meno;
  • la qualità soggettiva del venditore (soggetto privato o impresa costruttrice);
  • il tipo di immobile da acquistare (di lusso).

L’Iva, per esempio, si paga solo quando si compra la casa dall’impresa che l’ha costruita (o integralmente ristrutturata) entro 5 anni dalla fine dei lavori. Come per tutti gli altri beni, infatti, l’Iva non è dovuta se a vendere è un privato non titolare di partita Iva, nel senso che non svolge di professione la compravendita immobiliare (un avvocato o un meccanico, sebbene titolari partita Iva, possono vendere la loro casa come privati cittadini, senza Iva). L’aliquota Iva applicabile alla vendita varia inoltre se si tratta di prima casa (4%) o seconda casa10%).

Ecco un confronto tra le diverse ipotesi di acquisto:

 Prima casa  Altra abitazione
Imposta di
registro
 • da privato: 3% del valore catastale (1)
 • da impresa: € 168 (importo fisso)
 • da privato7% del valore catastale (1)
 • da impresa: € 168
Imposta
ipotecaria
 • da privato€ 168
 • da impresa: € 168
 • da privato2% del valore catastale
 • da impresa: € 168
Imposta
catastale
 • da privato€ 168
 • da impresa: € 168
 • da privato1% del valore catastale
 • da impresa: € 168
Iva  • da privato: non dovuta
 • da impresa: 4% del prezzo di vendita
 • da privato: non dovuta
 • da impresa: 10% del prezzo di vendita (2)
Parcella
del notaio
 riduzione del 30%
 nessuna riduzione

(1) Il valore catastale è quasi sempre inferiore (anche di molto) al prezzo di vendita. In caso di acquisto da privati (senza Iva) quest’ultimo dev’essere indicato nel rogito ma non ha rilevanza fiscale.
(2) Se si tratta di abitazione di lusso l’aliquota Iva è quella ordinaria, ora del 21%.

Per ottenere le agevolazioni sulla prima casa è necessario:

  • essere residenti nello stesso comune dell’immobile acquistato o trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
  • non essere proprietari di altri immobili nello stesso comune;
  • non avere già usufruito delle agevolazioni “prima casa” per qualsiasi altro immobile su tutto il territorio nazionale.

 AFFITTO E CEDOLARE SECCA

Tutte le imposte da pagare quando si acquista, si eredita o si dà in locazione un'abitazione. E gli sconti fiscali per le ristrutturazioni e l'efficienza energeticaA partire dal 2011, chi dà in locazione un immobile ad uso abitativo può beneficiare di un regime di tassazione agevolato conosciuto come “cedolare secca“. E’ un’imposta fissa che può sostituire, a scelta del proprietario, la tassazione con le aliquote Irpef ordinarie.

L’imposta sostitutiva è stata introdotta con lo scopo di alleggerire il peso fiscale sulle locazioni e combattere il fenomeno diffuso degli affitti in nero, anche se finora non ha dato i risultati sperati. Una possibile rivincita per la cedolare potrebbe arrivare dall’aumento della base imponibile dall’85 al 95% per la tassazione ordinaria, cosa che renderebbe quest’ultima ancora meno conveniente.

Ecco i requisiti e il funzionamento della cedolare.

Che cos’è E’ un’imposta ad aliquota fissa sui redditi da locazione di immobili che sostituisce il
regime di tassazione ordinaria e gli altri tributi, ovvero:
• l’Irpef ad aliquote progressive e le relative addizionali;
• l’imposta di registro;
• l’imposta di bollo.
(queste ultime due imposte applicabili sia sulla stipula che sulla risoluzione anticipata
o sulla proroga del contratto).
A cosa si
applica
Alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo nelle categorie catastali  da
A1 a A11
 (esclusa l’A10 che sono uffici o studi privati) e alle relative pertinenze
(cantine, box) se affittate insieme all’abitazione. Sono esclusi gli immobili
strumentali
 o relativi all’attività professionale o di impresa.
Chi può
beneficiarne
Tutti i privati (persone fisiche) proprietari di immobili dati in locazione. Sono esclusi
i contratti stipulati da imprese, professionisti e società commerciali.
In caso di comproprietà dell’immobile ciascun proprietario può scegliere la cedolare
indipendentemente dagli altri.
Che tipo di
contratti
Tutti i contratti di locazione (a canone libero o concordato) e anche per le
mini-locazioni
 inferiori ai 30 giorni (es. affitto per vacanze) o per gli affitti di un solo
vano.
Con che
aliquote
Sono previste due aliquote:
• 21% per i contratti a canone libero (i cosiddetti “4+4”, con riferimento agli anni
della durata);
• 19% per i contratti a canone concordato, cioè stipulato sulla base di contratti-tipo
definiti in sede locale tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini (“3+2” per la
loro durata inferiore).
Quali
vantaggi ha
Rispetto alla tassazione ordinaria:
• le aliquote (21 o 19%) sono inferiori all’aliquota ordinaria più bassa (23%);
• incorpora anche altre imposte (addizionali Irpef, imposta di registro e di bollo).
Quali
limiti ha
Rispetto alla tassazione ordinaria:
• si applica sull’intero canone annuale e non sul 95%;
• il canone non può essere aumentato per tutta la durata dell’opzione, nemmeno
con l’aggiornamento Istat;
• non consente deduzioni o detrazioni fiscali dal reddito di locazione.
Questo può rendere la cedolare meno conveniente in alcuni i casi.
Come si
ottiene
Il locatore (proprietario) che vuole avvalersi del nuovo regime deve comunicarlo al
conduttore
 (inquilino) con raccomandata. Il mancato invio rende inefficace l’opzione
stessa.
L’opzione può essere esercitata al momento della registrazione del contratto
compilando il modello semplificato Siria se:
• i proprietari e gli affittuari non sono più di 3;
• tutti i proprietari esercitano l’opzione per la cedolare secca;
• il contratto riguarda una sola unità abitativa e un massimo di 3 pertinenze.
Il modello semplificato deve essere presentato in via telematica entro 30 giorni
dalla firma del contratto utilizzando Siria, il software di compilazione messo a
disposizione dall’Agenzia delle Entrate.
Nei casi in cui non ricorrono i requisiti per utilizzare il modello semplificato va usato il
Modello 69.
Come si
versa
Dev’essere versata in acconto (95% del totale) e in saldo con le modalità e le
scadenze previste per l’Irpef.
Le scadenze di versamento per l’acconto  sono le seguenti:
• in un’unica rata se l’importo è inferiore a 257,52 euro: 30 novembre;
• in due rate se l’importo è superiore a 257,52 euro: 6 luglio (40%) e 30 novembre
(60%).

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