In caso di cessione di immobili oggetto di interventi edilizi agevolati, che hanno beneficiato del superbonus con sconto in fattura o cessione del credito, è previsto che - ove la cessione avvenga entro 10 anni dall’effettuazione dei lavori - l’eventuale plusvalenza è soggetta a tassazione. Gli importi dei lavori non possono essere dedotti ai fini della determinazione della plusvalenza se si sono conclusi da non più di 5 anni all'atto della cessione e limitatamente al 50% se gli stessi si sono conclusi da più di 5 anni. Occorre pertanto aver riguardo alla data di esecuzione degli interventi, in quanto la determinazione della plusvalenza potrebbe variare sensibilmente a seconda che la vendita avvenga entro o oltre i 5 anni da tale data. Quanto si risparmia? Chi Persone fisiche che cedono immobili in relazione ai quali sono stati effettuati interventi edilizi che hanno beneficato del superbonus, ove tali interventi si siano conclusi da non più di dieci anni rispetto alla cessione. Cosa Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente, tra gli altri, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari (art. 67, comma 1, lettera b, TUIR). L’art. 67, comma 1, lettera b-bis), TUIR, prevede una specifica fattispecie di plusvalenza immobiliare imponibile in caso di cessione di immobili in relazione ai quali il cedente abbia effettuato interventi edilizi che hanno beneficato del superbonus e che si siano conclusi da non più di dieci anni rispetto all'atto della cessione. Pertanto, nell'ipotesi in cui tra la conclusione dei lavori di ristrutturazione e la cessione dell'immobile decorra un periodo superiore a 10 anni, non si produrrà alcuna plusvalenza imponibile ai sensi dell'art. 67 TUIR, comma 1, lettera b-bis). Di fatto, la lettera b-bis) amplia l’orizzonte temporale durante il quale è possibile tassare la plusvalenza (da 5 a 10 anni), mantenendo però le stesse cause di esclusione previste dalla normativa: - immobili che derivano da una successione, - immobili destinati ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo. Non rilevano interventi che hanno fruito di altri bonus edilizi diversi dal superbonus. In via di principio, la plusvalenza è costituita dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili in relazione ai quali il cedente ha usufruito del superbonus, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene: - nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da non più di 5 anni all'atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito del beneficio e siano state esercitate le opzioni per la cessione del credito o lo sconto in fattura (art. 121, comma 1, lettere a-b, D.L. n. 34/2020); - nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di 5 anni all'atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50% di tali spese, qualora si sia fruito dell'incentivo e siano state esercitate le opzioni per la cessione del credito o lo sconto in fattura. Ai fini dell'irrilevanza o alla rilevanza parziale (50%) delle spese relative agli interventi agevolati, devono ricorrere congiuntamente entrambe le condizioni indicate nella norma, vale a dire che sia stata applicata l'agevolazione prevista per il superbonus e che sia stata esercitata l'opzione per lo sconto in fattura praticato dal fornitore o per la cessione del credito corrispondente al superbonus. “Ne consegue che laddove con riferimento alle spese sostenute per gli interventi ammessi al superbonus il contribuente si avvalga in parte della detrazione nella dichiarazione dei redditi e in parte delle opzioni di cui all'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del decreto Rilancio, non concorrono nel calcolo della plusvalenza solamente le spese per le quali è prevista l'aliquota di detrazione del 110 per cento ed è stata esercitata una delle predette opzioni” (risposta a interpello 17 luglio 2024, n. 157; circolare 13 giugno 2024, n. 13/E, par. 1.2). Per i medesimi immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è, altresì, rivalutato in base alla variazione dell'indice ISTAT. In ogni caso, possono essere dedotti ai fini della determinazione della plusvalenza alcuni costi, quali: - le imposte pagate per l’acquisto dell’immobile (imposte di registro o IVA e le imposte catastali e ipotecarie); - l’onorario pagato al notaio per il rogito; - le fatture pagate per apportare migliorie all’immobile, purché si tratti di interventi di manutenzione straordinaria diversi da quelli che hanno dato luogo al superbonus. In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, il soggetto venditore, che non agisce nell’esercizio di imprese, arti o professioni, può chiedere al notaio l’applicazione, in luogo dell’IRPEF ordinaria, di un’imposta sostitutiva del 26% (art. 1, comma 496, legge n. 266/2005). L’imposta sostitutiva è applicabile anche per le plusvalenze relative a cessioni di immobili situati all’estero, qualora l’atto sia stipulato per mezzo di un notaio italiano (risoluzione 21 giugno 2007, n. 143/E). Nel caso di immobili acquisiti per usucapione, rileva, come data di acquisto, quella della sentenza dichiarativa di usucapione (risposta a interpello 17 luglio 2024, n. 157). Come Qualora il soggetto opti per la tassazione sostitutiva del 26% il pagamento avviene in sede di rogito notarile e sarà quindi il notaio a prelevare le some necessarie e versare le imposte per conto del venditore. Se invece si opta per la tassazione ordinaria, la plusvalenza deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi, tra i redditi diversi, e viene quindi tassata in base alle aliquote applicabili allo scaglione di reddito in cui rientra il contribuente. La plusvalenza può essere rateizzata. La richiesta di applicazione dell’imposta sostitutiva deve essere resa al notaio in sede di atto di vendita. Pertanto, la cessione del bene segna il momento impositivo e comporta l'obbligo del deposito della provvista nelle mani del notaio. Il contribuente, per avvalersi del regime fiscale agevolato, deve necessariamente optare in modo espresso, all'atto della cessione, per l'applicazione del regime sostitutivo e provvedere al contestuale versamento al notaio della provvista necessaria per il pagamento della relativa imposta. Il notaio, ricevuta la provvista dal cedente, è tenuto al versamento all’Erario dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza. Il notaio, inoltre, deve comunicare all’Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni in esame, mediante modello trasmesso in via telematica secondo le modalità stabilite con provvedimento 12 gennaio 2007. Quando La nuova disciplina sulle cessioni degli immobili che hanno beneficiato del superbonus si applica alle cessioni “poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024”. Calcola il risparmio Nell’ipotesi di cessione di immobili per i quali il contribuente ha usufruito delle agevolazioni superbonus 110% occorre aver riguardo alla data di esecuzione degli interventi, in quanto la determinazione della plusvalenza potrebbe variare sensibilmente a seconda che la vendita avvenga entro o oltre i 5 anni da tale data. Risparmio % Caso n. 1 Un immobile è stato acquistato nel 2019 a un prezzo di 200.000 euro; nel 2021 è stato ristrutturato utilizzando il superbonus 110% con sconto in fattura, con una spesa pari a 120.000 euro. Spese inerenti al bene, sostenute al momento dell’acquisto (notaio, imposte): 10.000 euro L’immobile viene rivenduto nel 2024 a un prezzo di 350.000 euro. Poiché l’intervento agevolato si è concluso da meno di 5 anni (2021) rispetto all'atto della cessione (2024), nella determinazione dei costi relativi all’intervento agevolato non si tiene conto delle relative spese. Plusvalenza: 140.000 euro (350.000 - 200.000 - 10.000) Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'art. 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT. Caso n. 2 Un immobile è stato acquistato nel 2019 a un prezzo di 200.000 euro; nel 2021 è stato ristrutturato utilizzando il superbonus 110% con sconto in fattura, con una spesa pari a 120.000 euro. Spese inerenti al bene, sostenute al momento dell’acquisto (notaio, imposte): 10.000 euro L’immobile viene ceduto nel 2026, oltre il compimento del quinquennio a un prezzo di 350.000 euro. Poiché l’intervento agevolato si è concluso da più di 5 anni rispetto all'atto della cessione, nella determinazione dei costi relativi all’intervento agevolato si tiene conto in misura pari al 50% di tali spese. Plusvalenza: 80.000 euro (350.000 - 200.000 - 10.000 - 60.000). Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'art. 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT. Caso n. 3 Un immobile è stato acquistato nel 2019 a un prezzo di 200.000; nel 2021 è stato ristrutturato utilizzando il superbonus 110% con sconto in fattura, con una spesa pari a 120.000 euro. Spese inerenti al bene, sostenute al momento dell’acquisto (notaio, imposte): 10.000 euro L’immobile viene ceduto oltre il compimento del decennio da quando sono state sostenute le spese (per esempio, nel 2032), a un prezzo di 350.000 euro. La plusvalenza (in teoria pari a 20.000 euro) non è soggetta a IRPEF. Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'art. 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell'indice ISTAT. Caso n. 4 Un immobile è stato acquistato nel 2019 a un prezzo di 200.000 euro; nel 2021 è stato ristrutturato utilizzando il superbonus 110% con sconto in fattura, con una spesa pari a 120.000 euro. Spese inerenti al bene, sostenute al momento dell’acquisto (notaio, imposte): 10.000 euro L’immobile viene ceduto nel 2024, a un prezzo di 350.000 euro, secondo lo schema contrattuale della riserva di proprietà, ai sensi dell'art. 1523 e ss. c.c., prevedendo il pagamento in 120 rate, distribuite in 10 anni, a partire dallo stesso anno 2024 e fino al 2034. Nel caso di specie, atteso che gli interventi sono stati ultimati nel 2021 e che, secondo lo schema contrattuale, il prezzo pattuito sarà pagato nel corso di 10 anni, suddividendolo in 120 rate mensili con decorrenza dal 2024 sino al 2034, “non si realizza la plusvalenza di cui al citato articolo 67, comma 1, lettera b-bis), in quanto all'atto della vendita, che si perfezionerà con l'integrale pagamento del prezzo concordato, saranno trascorsi più di 10 anni dalla conclusione dei lavori sull'immobile” (risposta a interpello 16 luglio 2024, n. 156). Caso n. 5 Un immobile è stato acquistato nel 2019 a un prezzo di 200.000 euro; nel 2021 è stato ristrutturato utilizzando il superbonus 110% senza sconto in fattura e senza cessione del credito, con una spesa pari a 120.000 euro. Spese inerenti al bene, sostenute al momento dell’acquisto (notaio, imposte): 10.000 euro. L’immobile viene ceduto prima del compimento del quinquennio a un prezzo di 350.000 euro. Plusvalenza: 20.000 euro (350.000 - 200.000 - 10.000 - 120.000). Caso n. 6 Un immobile è stato acquistato nel 2019 a un prezzo di 200.000 euro; nel 2021 è stato ristrutturato utilizzando agevolazioni fiscali diverse dal superbonus (per esempio, la detrazione pari al 50%), con una spesa pari a 120.000 euro. Spese inerenti al bene, sostenute al momento dell’acquisto (notaio, imposte): 10.000 euro. L’immobile viene ceduto prima del compimento del quinquennio a un prezzo di 350.000 euro. Plusvalenza: 20.000 euro (350.000 - 200.000 - 10.000 - 120.000).