Superbonus: come dichiarare la plusvalenza da cessione immobiliare

Tra le principali novità del modello Redditi 2024 vi sono quelle disposte per accogliere la nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, introdotta dalla legge di Bilancio 2024 (art. 1, commi da 64 a 66, della legge 30 dicembre 2023, n. 213). Dal 1° gennaio 2024, sono incluse tra i redditi diversi anche le plusvalenze di cui all’art. 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR, realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di beni immobili sui quali siano stati realizzati interventi che hanno fruito del superbonus e che, all’atto della vendita, si siano conclusi da non più di 10 anni. Le plusvalenze imponibili sono quelle derivanti dalla cessione d’immobili oggetto d’interventi agevolati che hanno fruito del superbonus conclusi da non più di 10 anni, indipendentemente dalla data di acquisto (o di costruzione) del bene stesso. La plusvalenza che deriva dalla cessione è determinata quale differenza il corrispettivo della vendita e il prezzo di acquisto o costo di costruzione, aumentato, in percentuale a seconda dei casi, di ogni altro costo inerente. Il contribuente che realizza con la vendita una plusvalenza rientrante nella fattispecie appena descritta può scegliere anche una tassazione agevolata - quella disposta dalla legge di Bilancio 2024 che prevede l’assoggettamento della plusvalenza a un’imposta sostitutiva del 26%. In tal caso, il contribuente deve darne evidenza all’atto della cessione al notaio ovvero se, invece, vuol seguire la via ordinaria, dovrà indicare i dati della cessione all’interno del modello Redditi 2024 e, precisamente, con riferimento al modello SP 2024, all’interno del quadro RL. Nel modello dichiarativo è stato inserito un nuovo rigo che accoglie per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili effettuate a decorrere dal 1° gennaio 2024 i corrispettivi lordi e le spese sostenute, costituite dal prezzo di acquisto o dal costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Il notaio, invece, è la figura a cui dichiarare la volontà di tassare in modo agevolato la plusvalenza e, al contempo, quella che esegue il versamento dell’imposta sostitutiva e la comunicazione dei dati della cessione oggetto dell’imposizione agevolata. La nuova tassazione della plusvalenza immobiliare La legge di Bilancio 2024 (art. 1, commi da 64 a 67, legge n. 213/2023) cambia la disciplina fiscale delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili. Le norme della legge di Bilancio 2024 in particolare sono intervenute per: - modificare l’art. 67 TUIR mediante l’aggiunta della lettera b-bis) che include tra i redditi diversi anche una specifica ipotesi di plusvalenza imponibile, quella derivante dalle cessioni d’immobili oggetto degli interventi ammessi al superbonus, stabilendo i relativi criteri di calcolo; - modificare l’art. 68, comma 1, TUIR prevedendo che la nuova plusvalenza venga calcolata come differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo e definendo specifiche casistiche per tale determinazione; - applicare alla plusvalenza un’imposizione sostitutiva dell’imposta sul reddito del 26%; - stabilire la decorrenza nuove disposizioni dal 1° gennaio 2024. Nel mese di giugno l’Amministrazione ha emanato la circolare n. 13/E/2024 chiarendo il perimetro applicativo della nuova disciplina. Il documento di prassi ha evidenziato, in primo luogo, come la plusvalenza che origina dalla nuova fattispecie è realizzata, fatte salve le esclusioni, a seguito della cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto degli interventi agevolati di cui all’art. 119 del decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020), che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di 10 anni. Inoltre, è specificato nella circolare che la plusvalenza di cui all’art. 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR si consegue solo in relazione alla prima cessione a titolo oneroso - all’atto della quale i lavori si siano conclusi da non più di 10 anni - e non anche alle eventuali successive cessioni dell’immobile, a esclusione delle ipotesi d’interposizione disciplinate dall’art. 37, D.P.R. n. 600/1973. Con riferimento poi al profilo oggettivo, il documento di prassi ha precisato che rilevano tutte le tipologie d’immobili che sono state oggetto degli interventi agevolati di cui all’art. 119. In estrema sintesi la circolare precisa come la plusvalenza disciplinata dall’art. 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR riguarda la prima cessione d’immobili che sono stati interessati dagli interventi ammessi al superbonus, a prescindere: - dal soggetto che ha eseguito gli interventi, vale a dire cedente o altri aventi diritto alla detrazione (a titolo di esempio, il conduttore, il comodatario, il familiare convivente, etc.); - dalla percentuale di detrazione spettante, - dalla modalità di fruizione della detrazione, - dalla tipologia d’intervento effettuato e, dunque, sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al superbonus. Nota bene Sono escluse dall’ambito applicativo della lettera b-bis) le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili acquisiti per successione e di quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo. Con riguardo al requisito temporale, da verificare ai fini dell’imponibilità della plusvalenza, il documento di prassi ha evidenziato le differenze tra la lettera b) e la nuova lettera b-bis) dell’art. 67, comma 1, TUIR, sottolineando come quest’ultima norma individui, come termine iniziale per il calcolo del decorso dei 10 anni, la data di conclusione degli interventi ammessi al superbonus. La data di conclusione dei lavori è, in linea di principio, comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti. Alla luce della precisazione fornita dalla circolare n. 13/E/2024, applicando quanto disposto nella lettera b-bis) sono imponibili le plusvalenze derivanti dalla cessione d’immobili oggetto d’interventi agevolati da superbonus conclusi da non più di 10 anni, indipendentemente dalla data di acquisto (o di costruzione) del bene stesso. Se, invece, tra la conclusione degli interventi e la cessione dell’immobile trascorrano più di 10 anni, la plusvalenza non risulterà imponibile ai sensi della nuova disciplina, in quanto non rientra nell’ambito di applicazione della lettera b-bis) del comma 1 dell’art. 67 TUIR. Alle plusvalenze realizzate e così determinate può essere applicata l’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito di cui all’art. 1, comma 496, legge n. 266/2005, secondo le modalità ivi previste. L’imposta sostitutiva si applica nella misura del 26% e qualora la parte venditrice voglia ricorrere a questa modalità di tassazione deve farne richiesta al notaio al momento della cessione. Il notaio calcolerà calcola l’importo e provvederà al versamento, ricevendo la somma dal venditore, entro 30 giorni dalla stipula dell’atto. Inoltre, dovrà comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle cessioni mediante uno specifico modello, che deve essere compilato in relazione a un solo cedente e a un solo immobile e inviato, esclusivamente per via telematica, unitamente al contratto di compravendita. Sotto questo profilo, riteniamo di importante rilevanza segnalare al lettore lo studio n. 90-2024/T del Consiglio del Notariato, che contiene importanti indicazioni operative proprio ai fini applicativi della disciplina in commento. L’Amministrazione ha precisato che la tassazione sostitutiva non è applicabile alle plusvalenze che, ai sensi dell’art. 67, comma 1, del TUIR, costituiscono “redditi di capitale” ovvero sono conseguite: - nell’esercizio di arti o professioni; - nell’esercizio di imprese commerciali oppure da società in nome collettivo o in accomandita semplice; - in relazione alla qualità di lavoratore dipendente. Dove dichiarare la plusvalenza immobiliare Il contribuente che realizza una plusvalenza derivante dalla cessione d’immobili oggetto d’interventi agevolati da superbonus, ai sensi della nuova lettera b-bis) dell’art. 67 TUIR, e vuol fruire della tassazione agevolata deve dichiararlo all’atto di vendita al notaio ovvero darne evidenza nel modello Redditi. Nel modello SP 2024 è stata inserito all’interno della sezione II “Redditi diversi” del quadro RL il rigo RL05A, con decorrenza 1° gennaio 2024, per accogliere l’ulteriore fattispecie di reddito diverso da assoggettare a imposizione, costituita appunto dalle sopradescritte fattispecie di plusvalenze. La compilazione del quadro RL prevede che: - al rigo RL5A, colonna 1: devono essere indicati i corrispettivi lordi percepiti per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili, effettuate a decorrere dal 1° gennaio 2024, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati del superbonus, che si siano conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione (art. 67, comma 1, lettera b-bis, TUIR). Nota bene Se si rientra in questa fattispecie, non vanno indicati i corrispettivi delle cessioni se su tali plusvalenze è stata applicata e versata, a cura del notaio all’atto della cessione, l’imposta sostitutiva prevista dalla legge n. 266/2005. - al rigo RL5A, colonna 2, occorre indicare le spese che, dal 1° gennaio 2024, sono costituite dal prezzo di acquisto o dal costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante. È opportuno ricordare con riferimento al calcolo dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati di cui all’art. 119 del decreto Rilancio (D.L. n. 34/2000), si siano conclusi: - da non più di 5 anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito del 110% e sono state esercitate le opzioni di cui all’art.121, comma 1, lettere a) e b), del decreto Rilancio (D.L. n. 34/2000); - da più di 5 anni all’atto della cessione si tiene conto del 50% delle spese concernenti gli interventi agevolati, se si è fruito del 110% e sono state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. La circolare n. 13/E/2024 ha, difatti, precisato che se tra la conclusione degli interventi agevolati e la cessione dell’immobile oggetto degli interventi sono trascorsi più di 5 anni, e si è fruito dell’incentivo nella misura del 110% e sono state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura o per la cessione del credito, le spese sostenute per gli interventi agevolati possono essere riconosciute nella misura pari al 50%, a incremento del prezzo di acquisto (o costo di costruzione) del bene. Inoltre, è importante considerare che per gli immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre 5 anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione ISTAT (indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati), ai sensi dell’art. 68, comma 1, TUIR. Un esempio di compilazione Il contribuente ha acquistato un immobile a marzo 2020 e sostenuto dei costi per la realizzazione di alcuni interventi agevolabili, i benefici legati al superbonus non sono stati oggetto di cessione del credito o sconto in fattura. L’immobile viene venduto a febbraio 2024 e, essendo acquistato da meno di 5 anni, non è stato oggetto di rivalutazione. Descrizione Importo Costo acquisto immobile 200.000 Interventi agevolati c.d. superbonus 80.000 Altre spese inerenti 12.500 Costo fiscalmente riconosciuto 292.500 Prezzo di vendita 322.000 Plusvalenza 29.500 Imposta sostitutiva 7.670 Per il caso esposto, la compilazione del quadro RL del modello Redditi SP 2024 è correlata alla scelta della tipologia di tassazione della plusvalenza che il contribuente vuol fare. Se sceglie di voler assoggettare la plusvalenza immobiliare a tassazione: ordinaria: il contribuente dovrà compilare regolarmente il rigo RL5A, indicando: - nel rigo RL5A, colonna 1, il valore di 322.000 euro; - nel rigo RL5A, colonna 2, il valore di 292.500 euro; agevolata, vale a dire applicando l’imposta sostitutiva del 26%, il contribuente non dovrà esporre la plusvalenza nel quadro RL della dichiarazione dei redditi 2024 e gli adempimenti connessi alla nuova disciplina e il versamento dell’imposta sostitutiva rimangono a cura del notaio.

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