Sismabonus acquisti 110%: plusvalenza sulle operazioni di vendita

L’Agenzia delle entrate è recentemente intervenuta sulla possibilità di fruire del Sismabonus acquisti relativamente agli immobili in corso di costruzione. Le indicazioni sono state fornite con la Risoluzione n. 14 dell’8 marzo 2024. I chiarimenti possono avere rilevanti implicazioni anche a proposito della determinazione della plusvalenza realizzata con le cessioni di immobili oggetto di interventi agevolati che hanno attribuito il diritto a fruire del beneficio fiscale del 110 per cento. Si tratta della nuova misura introdotta dalla legge di Bilancio del 2024. Il problema affrontato dall’Amministrazione finanziaria riguardava il Sismabonus acquisti il cui beneficio fiscale è subordinato al miglioramento di una o due classi di rischio sismico. La detrazione fiscale è pari al 75 o all’85 per cento se il miglioramento alla resistenza sismica è maggiore. E' quindi possibile richiedere il Sismabonus acquisti anche per l’acquisto di immobili in classe F/3 in corso di costruzione, purché la demolizione e la ricostruzione siano state avviate da imprese specializzate e, soprattutto, se prima del rogito (che dovrà essere perfezionato entro il prossimo 31 dicembre 2024) saranno stati ultimati gli interventi necessari per la messa in sicurezza della struttura, attestando così il miglioramento di 1 o 2 classi di rischio sismico. Secondo quanto precisato dal documento di prassi in commento “considerato che ai fini della detrazione di citato articolo 16, comma 1 septies del decreto legge n. 63 del 2013, è necessario che siano rilasciate le attestazioni comprovanti la riduzione di una o due classi di rischio sismico dell’edificio e che tali attestazioni sono rilasciate “all’atto dell’ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo”, non rileva l’eventuale mancato completamento dei lavori di finitura delle unità immobiliari e degli edifici oggetto dell’intervento di demolizione e ricostruzione e la circostanza che all’atto delle vendita le unità immobiliari siano classificate in una categoria catastale “fittizia”” quale la categoria F/3 (unità in corso di costruzione). Determinazione della plusvalenza La soluzione, come detto, potrebbe avere rilevanti implicazioni ai fini della determinazione della nuova plusvalenza da Superbonus di cui all’art. 67, comma 1, lett. b - bis) del TUIR. Secondo la novella sono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, “in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto” abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’art. 119 del D.L. n. 34/2020, “che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione …”. Il contribuente potrebbe ad esempio aver fruito del Sisma bonus acquisti con il beneficio fiscale nella misura del 110 per cento. Questa agevolazione ha avuto una durata inferiore essendo spirata il 30 giugno 2022. La Legge di Bilancio 2022 definiva la scadenza del Super Sismabonus acquisti al 30 giugno 2022, ma con un emendamento approvato (che ha aggiunto il nuovo comma 4-bis dopo il comma 4 dell’articolo 119, primo periodo, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34) al decreto PNRR 2 (Decreto legge del 30 aprile 2022 n. 36) la scadenza è stata prorogata al 31 dicembre 2022. Rilavano l’ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo Per poter godere della proroga della scadenza era necessario osservare alcune condizioni da parte degli acquirenti delle unità immobiliari antisismiche, facenti parte di edifici demoliti e ricostruiti dalle imprese. In particolare, alla data del 30 giugno 2022, era necessario aver: - sottoscritto un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato; - versato acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d’imposta; - ottenuto la dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali; - ottenuto il collaudo degli stessi e l’attestazione del collaudatore statico con l’asseverazione del raggiungimento della riduzione del rischio sismico e che l’immobile sia accatastato almeno in categoria F/4. Inoltre, l’atto definitivo di compravendita avrebbe dovuto essere stipulato anche dopo il 30 giugno 2022, ma non oltre il 31 dicembre successivo. A questo punto, è logico che al fine di verificare se siano o meno decorsi più di dieci anni dalla conclusione dei lavori agevolati si faccia riferimento all’ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo. Dovrebbe quindi essere irrilevante la successiva ultimazione dei lavori aventi ad oggetto le finiture dell’immobile. Se all’atto della cessione saranno decorsi più di dieci anni dalla conclusione dell’intervento strutturale l’eventuale plusvalenza realizzata sarà esclusa dalla tassazione.

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