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Sblocca Italia, compra-affitta: nuovo presupposto per la deduzione del 20%

Sblocca Italia, compra-affitta: nuovo presupposto per la deduzione del 20%
Il perimetro applicativo della nuova deduzione del 20% spettante alle persone fisiche che acquistano immobili di tipo abitativo nuovi e destinati alla locazione, come stabilito dal decreto Sblocca Italia, si applica agli acquisti effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 a condizione che gli immobili siano invenduti al 12 novembre 2014, data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto

Nuove misure per gli affitti nella legge “Sblocca Italia”. Deduzioni per chi acquista un immobile da affittare. Niente registro e bollo nelle riduzioni di canone e liberalizzazioni negli affitti commerciali. Il tutto contenuto nella legge 11 novembre 2014, n. 164. Le persone fisiche che acquistano un immobile ad uso residenziale, nel periodo tra il 1° gennaio 2014 sino al 31 dicembre 2017, per destinarlo alla locazione, potranno usufruire di uno sconto sull’Irpef del 20%. A patto che gli alloggi siano di nuova costruzione ed invenduti alla data del 12 novembre 2014. Oppure, che siano oggetto di ristrutturazione, restauro e risanamento edilizio.

Il limite della spesa è di 300mila euro e l’importo massimo della deduzione non potrà superare i 60mila euro, tenendo presente che il risparmio sarà in funzione all’aliquota marginale che il contribuente avrà nella dichiarazione dei redditi. Inoltre, la deduzione potrà essere utilizzata nelle spese per la costruzione su aree edificabili in possesso della persona fisica. Viene esteso il beneficio anche agli interessi passivi di mutui per l’acquisto di immobili per l’affitto. Nel caso di invenduto, questo deve essere locato entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori. L’affitto deve avere una durata minima di almeno otto anni. Nel caso di risoluzione della locazione prima del termine, a causa di motivi indipendenti dal proprietario, per non perdere i benefici, l’immobile dovrà essere riaffittato entro un anno. L’alloggio non deve rientrare nelle categorie Al, A8 o A9; non essere edificato nelle zone agricole e avere una certificazione energetica di classe A o B. Il canone di locazione non potrà essere superiore al minor valore tra quello dei contratti concordati o di quello dell’edilizia a canone speciale. Non devono sussistere rapporti di parentela tra inquilino e proprietario. La deduzione potrà essere usufruita anche nel caso di immobile acquistato e ceduto o dato in usufrutto a soggetti pubblici o privati operanti nel settore dell’alloggio sociale che poi lo concederanno in affitto.

Nello “Sblocca Italia” si incentivano anche gli accordi di riduzione dei canoni di locazione. Con il duplice scopo di aiutare l’inquilino, che non riesce a pagare l’affitto, ed evitare al proprietario le vie legali per lo sfratto per morosità.

Dal 13 settembre 2014, data di entrata in vigore del decreto, nel caso si decida di registrare l’accordo in cui si abbassa l’affitto non si dovrà più pagare l’imposta di registro, pari a 67 euro, e quella di bollo di 16 euro per foglio. Pur facoltativo l’accordo, il Sicet suggerisce di registrarlo. Prima di tutto per la certezza della variazione al contratto, in particolare per evitare contestazioni di morosità future. Ma è utile anche come elemento di prova nei confronti di eventuali accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, rispetto alla riduzione della base imponibile del canone. Condizione per utilizzare l’esenzione è che il contratto di locazione sia in essere. Questo significa non scaduto alla data di registrazione. Le parti potranno farsi assistere dalle organizzazioni sindacali ed i Comuni potranno agevolare la riduzione dei canoni con aliquote Imu più basse.

Con la nuova legge viene modificata la norma sull’equo canone, la n. 392 del 1978, nelle locazioni commerciali. Per gli affitti superiori ai 250mila euro annui, è introdotta la facoltà alle parti di concordare nel contratto termini e condizioni diverse, in deroga all’art. 79, che ne prevedeva la nullità. Questa modifica alla norma non è applicabile agli immobili di interesse storico e i contratti devono essere in forma scritta.

Le modifiche potranno interessare la durata, il preavviso del recesso, l’indennità di avviamento. La nuova norma potrà essere applicata esclusivamente ai nuovi contratti sottoscritti dal 12 novembre. Nello “Sblocca Italia” è contenuta anche una nuova disciplina civilistica che mette un po’ di luce sui contratti di “rent to buy” che prevedono il godimento immediato dell’immobile, con diritto di riscatto per l’inquilino, imputando al pagamento una parte dei canoni.

Infine, per semplificare la dismissione degli immobili pubblici non sarà più obbligatoria la consegna delle dichiarazioni di conformità catastale e l’attestato delle prestazioni energetiche, che potrà essere acquisito successivamente all’atto. Per la vendita degli alloggi Inps si applicherà il diritto di opzione e prelazione a favore degli inquilini. Maggiori informazioni in tutte le sedi del Sicet.

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